借地に建てている家の売却って・・

質問

以前に住宅の権利書について教えていただいた者です。
あのときはどうもありがとうございました。
同じ家のことで、もう一度教えてください。
(以前の質問)http://www.okweb.ne.jp/kotaeru.php3?q=10392

10坪弱の借地に建てている、築20年ほどになる家です。
夫の名義になっており、義母と義姉が住んでいましたが
２人とも亡くなりました。
権利書は建築当時から義母が持っていたようで、夫は見たこともないそうです。義母の死後に探したのですが見つかりませんでした。
夫にはもう１人姉がいます。当時２人の姉は結婚して家を出ており、父親も亡くなっていましたのでローン支払いの
ことなどもあり、夫(当時はまだ学生でした)の名義にした
ようです。それ以前に住んでいた家を売ったお金を頭金に
しています。
このような場合の義姉の取り分はどうなりますか。

また、夫も私も義姉夫婦も住宅の売買はしたことがないので、
書類や手続き等どうすればいいのか皆目分かりません。
何が必要で、どこへ行ってどうすればいいのか、教えて
いただけないでしょうか。
よろしくお願いいたします。

回答No.1

shoyosi · ベストアンサー

整理しますと、夫名義の住宅があり、その土地が借地で、それを売買したいが、権利書が行方不明ということですね。
　まず、この建物を売買するのに、地主の承諾はどうなっているのでしょうか（民612）。契約にもよりますが、普通承諾料が要ります。夫が建物の保存登記をしているようなので、借地権の相続の問題は生じないと思います。
　夫名義の建物を売買するには手続きは不動産屋がやってくれますが、登記するには、登記申請書、原因証書（売り渡し証書）、夫の印鑑証明書、買う人の住民票、それに保証書が要ります。また、移転登記の登録免許税は、千分の五十ですが、大体、固定資産税の課税標準額が基本になります。保証書の作成などを考えれば、司法書士に任せた方がいいと思います。
　義姉の取り分ですが、借地権自体、義母の遺産と考えられなくもないですから、売買価格から、夫のローン負担額、承諾料など登記手続費用その他を引いて、それを姉弟で当分するのが、最大の金額ではないかと思います。夫自体、借地権の当事者（借地権の取得費用は生前贈与）と考えれば、姉弟の取り分は、自己資金（頭金）のみとなります。この間で決めれば、いいと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。
まだ何もしていない状態で、地主さんにも何の話もしていませんでした。やはりいろいろな手続きが必要なんですね。
あせらず、よく検討して進めていきたいと思います。
どうもありがとうございました。

回答No.3

senbei

shoyosi氏が言っておられるように、不動産屋に相談するのがいいかもしれませんね。地主さんとの交渉の問題もあるでしょうし。ただし、けっこう高額の報酬を支払う覚悟が必要です。

不動産屋に報酬を支払いたくないのであれば、ご自分たちで勉強しながら進めるしかないでしょう。その場合でも、司法書士等に相談してみるといいと思います。相談料だけなら、１時間当たり4,000円弱なはずです。

shoyosi氏もおっしゃってますが、くれぐれも地主さんとの関係に注意してください。地主さんの承諾も得ずに売買したり、その登記をしますと、地主さんの意向しだいでは、建物を取り壊して土地を明け渡さなければならなくなります。その承諾も「書面による」承諾でなければならないとする契約書が多いので、現在の契約書を再確認してみましょう。

義姉の取り分とのことですが、場合により義姉には「法律上は」取り分はないとも思うのですが・・・。
その建物が、登記名義はどうであれ、「真実」夫一人の所有物なのであれば、売り主は当然夫一人であり、売却代金も全額夫のものになると思います。

それに対して、登記名義は夫一人になってはいるが、それは便宜的にウソの登記をしたのであって、真実の所有者は義母であるというのであれば、当然義母の共同相続人にも権利が承継されるわけで、義姉の取り分の問題も生じるでしょう。

親と夫とが共同で建てたという点がやはりひっかかりますが・・・　真実は、夫と義母の共有だったというのであれば、やはり義母の共同相続人にも権利があるでしょう。

ただ、「法律」ばかりを持ち出すと、深刻な兄弟げんかを引き起こし、わずかの金額のために取り返しのつかないことになるかもしれません。その点を十分考えながら、慎重に進めてみたらいかかでしょうか。

お礼

ご回答ありがとうございます。
いろいろと詳しくアドバイスいただいて、とても参考になりました。
ごく小さな家のことでもあり、売り急いでいるわけでもありませんので、senbeiさんのおっしゃる通り、自分たちで勉強しながらゆっくり進めていきたいと思います。

名義については、「真実」夫１人の所有物ですが義母が「ガッチリ」と握っていたもののようです。
ご意見を参考に慎重に話し合いながら進めていきたいと思います。
どうもありがとうございました。

回答No.2

shoyosi

＃１の補足です。
地主の承諾が得られないときには、借地借家法19条に規定があり、地主に不利にならない限り、承諾に換わる許可の裁判を求めることができます。

参考URL：

http://www.houko.com/00/01/H03/090.HTM#top

お礼

ご親切にありがとうございます。
承諾については、まだ話をしていませんので分かりませんが、もし得られなかったときのことを考えるととても参考になりました。
ありがとうございました。