住宅ローン／楽天

質問

お世話になります。
初めて住宅ローンを組もうと思いました。
まだまだ不勉強なのですが教えて頂きたく質問します。

楽天で「変動と固定」http://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/purchase/flat-and-floating.htmlと言う住宅ローンを見つけました。
事前審査に出したら翌日に「書類を送ります」とメールで返信が来ました。

ここで質問ですが
1.もし２０年以上のローンを組んだら2.7％前後の金利ってことですか？
2.返信が異様に早いと思うのですが、事前審査っていい加減なものなのでしょうか？
3.大きなデメリットとしてはどんなものがありますでしょうか？
（全て固定にすれば計画的に生活ができる、すべて変動にすれば余計な？利息がカットできる、と言う感じになるのでしょうか？）

フルリノベーションの中古マンション、希望額は2300万円、25年ローンで考えております。
40代の夫婦です。
貯蓄は600万ほどしかなく、手元に持っていたいと思っているのでフルローンで考えています。

他にメインバンクにしている都市銀行にも事前審査に出しておりますが
まだ（４日しか経ってませんから当たり前でしょうけど）返信は来ておりません。

何か漠然とした内容で申し訳ありません。
お金の事はあまり分からないので、これでどうなのかってことが不安で・・・
アドバイス、ご意見とかありましたら宜しくお願いいたします。

回答No.1

p-p · ベストアンサー

1 違います

このローンは変動と固定のミックスローンです
借り入れ金額の一部（10％、30％、50％）を変動にして
残りを固定にするというローンです

25年ローンの固定が1.25％
変動が1.58％なので、仮に５０％ずつのミックスの場合、平均すると1.415％ですね。

2　審査情報って情報機関にデータが蓄積されているから勤務先と収入と年齢と過去のローン事故暦など調べるだけなんで最短で数日でも審査可能ですよ

3メリットデメリットはどうともいえませんが
マイナス金利政策なんて、ずっと続けば国が崩壊しますから
一時的なものだと思います。今が底（この今が底って何年も言われますね）だと思われます。
ですが、当分低金利が続くと思うので、10年あたりの長期で固定が良いかなと個人的に思います。

そもそも何で選択したのが、楽天の変動と固定ミックスなのか疑問ですが・・

楽天のフラット35　1.02％とかの方がいいと思います。
http://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/lp/w-purchase_2.html?sclid=hl_422_494

ＳＢＩ銀行の20年固定で1.06％とか
https://contents.netbk.co.jp/pc/campaign/lp_homeloan_ca.html#
10年固定0.8％なんてものもあるのに・・
http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/

お礼

早速、ご回答くださり有難うございます。

>>そもそも何で選択したのが、楽天の変動と固定ミックスなのか疑問

全く仰る通りです。

実は営業担当者を疑っている訳ではないのですが
まずは自分で色々と金融機関を探してみて、個人で審査に出してみたい！と
思い、探している中でのことでした。
審査自体も含め頭金が無いことにもやや不安があり
更にフラットにすると金利の高さも気になり
「ミックスならばどんなもんなのかな？」と思った次第でした。

もっと考えたいと思います、勉強不足の私に有難うございました。

補足

お教えくださり、感謝いたします。

1.そうだったのですね、すみません。良く分かりました！

2.なるほど。
では、余程ではない限り「事前審査で否決」ってことはないんでしょうか？
ネットで見ると
「事前でダメだった」、「本審査でダメ」、「事前が通れば本審査はほぼＯＫ」などと色々と書かれている為、何がどうなんだか不安になるばかりで・・・。それぞれによって違うってことなんでしょうか。
もしお暇でしたらお答えくださると有り難いです。

3.変動にした場合、10年が良いのでは？と仰る理由を教えてくださると嬉しいです。

質問にまた質問でお返しするのは失礼かと思いましたが
もしお暇でしたらで結構ですので宜しくお願いいたします。

回答No.2

86tarou

１：その金利がどこから出てきたのか不明ですが、金利は下の通りです。返済期間とフラット35かフラット35Ｓかで金利が変わってきます。また、変動金利も組み合わせることによって更に金利が下がることになります。この場合は変動金利で借りる割合により、借入額のその割合だけが低い金利になり、残りはフラットの金利になるということです。単純に金利を足してはいけません。
http://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/rate/

２：事前審査でどこまで見るかは金融機関によって違います。少なくともあなたが提出したものについてしか最大調べられませんので、それ以上のことは本審査でということになるでしょうか。なので、決していい加減ということはなく、あくまで仮審査でどこまで見るかの違いにしか過ぎないでしょう。それでも翌日とあるので、多くの項目までは見ていない可能性は高そうですが…。

３：何についてかが不明ですが、変動金利と固定金利との違いであれば、全期間固定であれば毎月の返済額は完済まで一切変わらないため計画が立て易いですが、その代り金利は高めになります。逆に変動金利は半年毎に金利は見直され、返済額が変動することになります。一般的に金利は低くなりますが、将来金利が大きく上昇すれば総支払額が全期間固定金利を超えることもあり得ます。過去の例からは、金利はゆっくり下がり、上がる時は急激にということが多いです。
これ以外に有期で期間固定というのもあり、この期間が終われば変動金利に変わります。更にフラット35と変動金利を組み合わせた商品もあり、これは借入金のうち一部をフラット35、残りを変動金利とするものです。現在変動金利の方が低いので、変動金利を組み合わせる方が全体的な金利は下がることになります。ただし、金利が上昇すれば逆転する可能性もあります。

ここからはアドバイスです。
フルリノベーションの中古マンション、希望額は2300万円、25年ローンで考えております。40代の夫婦です。＞
中古であれば築年数が重要です。買ってしまえば永久に住めるわけではなく、あくまで消耗品と考えてください。マンションの場合であれば古くなって建て替えの決議がなされれば、それに従うしかありません。それくらいになると建物の価値は知れており、土地の持ち分も一戸当りは少ないです。この時追い金を出来れば良いのですが、そうでなければほぼ土地分を貰って出て行くことになります。
借入金額も物件やリフォーム費用から算出するのではなく、収入と年齢から算出するべきでしょう。無理のない借入金額に頭金を足し、諸費用を引けば購入可能物件価格が出ます。これで買えるかどうかであり、無理なら頭金を増やすか物件価格を下げることになります。そこで中古物件を選択するのも良いのですが、築年数が引っ掛かってくるのです。買えないからと築年数を考えずに闇雲に中古にして、将来困ることのないよう完済時や定年時、平均寿命時の築年数も計算してみてください。
返済年数も定年までが基本であり、それでも繰上返済で10年程度は短縮し、完済後は老後資金の貯蓄に充てたいところです。これには夫婦２人で数千万円（年金だけでは不足する分）と言われていますので、返済に加えこれも意識しておく必要があるでしょうか。定年までしか収入に余裕はないので、それまでに全て（ローン返済及び老後資金貯蓄）終えている必要があるということです。これからの生涯収入はある程度決まっています。何に幾ら使うかまでを考えてローンを組みましょう。
毎月の返済額についても、現在の家賃より数万円少ない金額でないといけません。これは、今まで掛からなかった固定資産税や修繕積立金、管理費等が掛かるようになるからです。現在多くの貯蓄が出来ていないようであれば、その分についても減額が必要かと。貯蓄は使うためにするのであって、この時期と金額を試算して毎月の貯蓄額を決めることになります。これが不足していると、将来困ることにもなりかねないので注意してください。

貯蓄は600万ほどしかなく、手元に持っていたいと思っているのでフルローンで考えています。＞
手元に残すのは、生活費の半年分以上と目的の決まった貯蓄（上記参照）です。これ以外が諸費用と頭金として使えます。諸費用（物件価格の５～10％程度）は現金が必要ですし、頭金も出来れば20～30％以上は欲しいところです。頭金がないとか不足しているとローン残高＞家の価値になるため、何かあった時に売却してローンを清算することが出来ません。この場合は差額を現金で用意しないと売ることすら出来ず困ったことになります。毎月の返済額についても無理のないことが大前提ですが、いつでも売れないということは大きなリスクとなるでしょう。人生を左右する借金をするのですから、この程度のリスクヘッジは必要かと思います。頭金がなくて誰でも買えるなら、賃貸に住む人はもっと少ないはずです。この辺りの準備が出来てないので、多くの購入希望者は行動に移せないでいるのでしょう（頭金の貯蓄中）。

なお、金融機関の審査は無理なローン（変動金利、収入に占める返済率30％以上、70才超完済等）でも通ることがあります。特に今は金が待っているので、少々問題があっても貸す傾向にあります。審査を気にするくらいでは無理なローンの可能性もあります。逆に無理のないローンであれば、審査は必ず通りますし金利を比較して選び放題となるでしょう（金利交渉もあり）。
一般的に無理のないローンとは、定年までの返済で収入に占める返済率20～25％までです。生活費の半年分以上残した上で頭金も20～30％以上あれば、減給や失職しても何とかなる可能性が高いでしょうか。

お礼

詳しくご回答ありがとうございます。

老後の貯蓄については非常に参考になりました。
有難うございます。