住宅ローン審査、クレジットカードのリボ・分割残高

質問

住宅ローン審査時のクレジットカードのリボ・分割残高について。

土地・仲介手数料 2500万、建物・外構・必要工事 2750万、諸経費250万の計5500万の物件を購入する為に住宅ローンの事前審査を来週末申込ます。

上場企業 勤続16年 税込年収1050万
家族構成＝夫婦＋小学生2人
自己資金1000万、借入額 4400万

不安要素
お恥ずかしながら、つい先日まで(妻には話していない)クレジットカードのリボ・キャッシング(ローン)・分割払の残高が450万ありました。へそくりより返せるだけは返してしまおうと思い、キャッシングは全額一括で返しキャッシング枠を0円に設定しました。
リボ・分割分もへそくりで返せるだけは返しましたが、残りがクレジットカードのリボ払残高70万、分割払残高20万あります。
社内預金の払戻にてリボ残高・分割残高共に来月全額返済をしようと思いますが、なんせ社内預金の払戻の為1ヶ月弱時間を要します。全額返済後にカードは解約する予定です。

妻には話していない為、何とか知られずに事を済ませてたいのですが、ローン審査を通過するのはやはり厳しいでしょうか？

ローンの申込は会社の住宅ローン融資(住宅・退職金担保、返済は給料天引、会社経由で三○住友かU○Jでの借入)になると思います。CICの情報開示の承諾書みたいなものがあります。
これを利用せずに信金などに行った方がよいのでしょうか？

回答No.5

natsuanko

> リボ等の残高があることでの審査だけを心配していた為、CICの方はあまり心配はしておりませんでした。
> そちらも心配しなくてはいけないのでしょうか？
クレジットカードのリボの残高は主にCICに登録されているので、 CICの事はリボの残高とイコールと考えて回答を記載しています。

仮審査は銀行本体が行いますが、本審査は保証会社が行うので大手都市銀とか信金とか気にしなくて良いと思います。

回答No.4

k205t

少し多いかと思われますが、年収がそれだけあるのだから、おそらく安心していいかと思いますよ。
通りますよ。

お礼

安心できるようなお言葉をかけて頂きありがとうございます。
これからは今回のことを反省し財布の紐がガチガチの嫁にすべて任せようと思います。

回答No.3

86tarou

借金があれば、基本的にその分だけ借入可能金額が減るだけです。収入と年齢から計算される借入可能金額で全てが収まるなら、特に問題はないかと思いますよ。ただし、それだけの収入がありながら借金生活、しかもリボ払いというのでは印象的に良くないのは確かです。金遣いが荒い浪費家だと思われますので、私が審査するなら通したくないでしょうか。

ということで、借金自体は問題にならず（解約もあまり意味がない）、出来れば完済する方が良い程度です。審査の条件で完済とされれば、それだけギリギリだということです。金融機関の審査は無理のないローンより緩いですので、この段階で借りない方が良いことになります。審査に通って借りられれば良いというのではなく、完済出来てなんぼです。更に言えば、定年までに完済し、その時点で数千万円の老後資金がないといけないですよ。

5500万円を年1.5％の20年ローンを組めば、月265,399円の返済になります。これで収入に占める返済率が30％なので普通なら無理な部類に入りますが、幸い高収入なので何とか払える計算でしょうか。それでも、今のような借金をするような浪費を止めるということが条件ですが…。
あと、現在の家賃より少ない返済額でないと今と同じ家計状態にはなりません。これは、今まで掛からなかった固定資産税（年10万円～）や修繕費用（10～20年毎に100万円単位）が掛かるようになるからです。上記の返済額なら、今の家賃が30万円以上で計算が合うことになるでしょうか。
https://www.hownes.com/loan/sim/

自己資金1000万円とのことですが、これ以外に目的の決まった貯蓄やいざという時のための貯蓄は別にあるのでしょうか？もし、これが貯蓄全額なら無理があると言わざるを得ないでしょう。
諸費用で350万円は掛かるでしょうし、残り650万円が頭金です。普通なら20～30％以上は用意したいので、頭金としては1000～1500万円程度以上は欲しいところです。要は、ローン残高＞家の価値にならないようにしておきたいのですが、これが逆だと何かあった時に売却してローンを清算することが出来ません。人生を左右する借金をするのですから（払えないでは済まされない）、この程度のリスクヘッジは必要だと思いますよ。

貯蓄がこれだけなら全額使うわけにはいきませんし、生活費の半年分以上はいざという時のために置いておきましょう。これがない減給や失職、不意の大きな出費にも対応出来ずに生活が破綻する可能性があります。
それに加えお子さんがいらっしゃるようなので、教育費用の貯蓄も必要です。車を持ってるなら次の車の購入費用、更には老後資金の貯蓄もしないといけません。これらは項目毎に試算し、時期と金額によって毎月の貯蓄額を決めます。これらを計画定期に行わないと、定年になった時に後悔することにもなりかねませんので。
返済についても毎月の収支だけではなく、これからの生涯収入を何に幾ら使うかまでを考えることをお勧めします。闇雲に35年ローンを組むことは定年後の返済を残すことになり、これも上記したように問題となります。

質問とは関係ないことも書きましたが、収入が多い割に多額の借金があることが非常に気になりました。そんなことは分かってるということなら、後半は無視してやってください <m(_ _)m>

いい家に住めると良いですね♪

お礼

詳しく教えて頂き、そして色々とご心配頂きありがとうございます。ただただ反省ばかりで…情けないです。
今回、自己資金(1000万)は住宅財形から全額出す為、一般財形・自社株積立・教育資金積立・妻が管理する日々の生活費の方は何も手をつけない予定です。また、妻がこの先多額の相続税を払わなくてはいけないことが予想されるので、その分はよけてあります。
財形などの社内預金が退職時には2000万程の予定です。厚生年金・退職金(定年退職でおおよそ2500万くらいとのこと)・夫婦二人分の個人年金と合わせたら老後は何とかなるかなと思っておりました。甘かったですかね…
また、ありがたいことに、教育資金積立とは別に祖父母(私からみた両親)が子供の学資保険は出してくれたので、子供の教育資金もなんとかなるかなと思っておりました。こちらやはりも甘かったですかね…
完済時年齢は60歳ないし65歳に設定しようかと思います。と言うより、退職金が担保な為、最大で65歳のようです。返済比率は23～24%とのことです。そして、5500万は引越し費用・カーテン類・地鎮祭・諸経費などすべて予算取りされた金額で、他にかかるものはないとのことです。

今回は純粋に審査に通るかだけを心配しておりました。妻にも両親にも話していないので…

人生設計を甘くみてしまっていたことは猛省すべきことです。
86tarouさんが近くにいたら、人生設計をお聞きし参考にさせて頂きたいくらいです。
きちんと色々と考えられていて、本当にすごいですね‼︎
ありがとうございました。

回答No.2

natsuanko

リボや分割の残高については、既に回答のある通りです。

> CICの情報開示の承諾書みたいなものがあります。
> これを利用せずに信金などに行った方がよいでしょうか？
これは意味が有りません。
住宅ローンには保証会社が付きます。
多くの保証会社はCICに加盟しています。
例えば、いくつかの信金の住宅ローンの保証も行っている「しんきん保証基金」もCICに加盟しています。
しんきん保証基金の個人情報の取り扱いのページに信用情報機関への登録利用が記載されていますが、CICも含まれています。以下参照。
http://www.shinkin-hosho.jp/privacy_2.html

他の保証会社もほぼ同様です。（全銀協に加盟してない保証会社は多々有りますが）

お礼

ありがとうございます。
リボ等のことがあるので、社内融資の方は大きな銀行ばかりなので、信金にしようか悩んでおりました。
リボ等の残高があることでの審査だけを心配していた為、CICの方はあまり心配はしておりませんでした。
そちらも心配しなくてはいけないのでしょうか？

回答No.1

oska

＞キャッシングは全額一括で返しキャッシング枠を0円に設定しました。

全く無意味な事です。
都市伝説宣教師が布教している「与信枠は、既存の借金と同じ」「カードを多く持つと、与信枠が無くなりローンが組めなくなる」
まぁ、根拠の無い説ですから無視しましよう。

＞ローン審査を通過するのはやはり厳しいでしょうか？

問題ありませんよ。
クレジットカードの残は、７０万＋２０万円ですよね。
リボも分割払いも、審査に悪影響は与えません。
４５０万円のままだと、マイナス要件になりました。

＞会社の住宅ローン融資(住宅・退職金担保、返済は給料天引、会社経由で三○住友かU○Jでの借入)になると思います。

たぶん、審査は大丈夫です。
会社経由の融資の場合は、「勤務先会社が、形式的に一種の保証人」と看做されます。
会社としても、持ち家制度の活用を考えています。

＞CICの情報開示の承諾書みたいなものがあります。

これは、質問者さまの「過去の金銭的事故前科有無確認」承諾です。
ブラック情報が無ければ、問題ありません。

＞これを利用せずに信金などに行った方がよいのでしょうか？

せっかく、持ち家制度があるのですから利用しましよう。
質問者さまが利用する制度では、金利優遇があるか否か分かりませんがね。
会社経由で給与天引きは、金融機関側にとっても非常に「おいしい話」です。
利用する方が、質問者さまにとってもプラスですよ。

お礼

早々のお返事ありがとうございました。
審査は大丈夫でしょうとのお言葉をかけて頂き、少し安心しました。
ありがとうございました。
これからは今回のことを反省し、財布の紐がガチガチの嫁にすべて任せようと思います。