住宅ローンと贈与について

質問

夫と共有名義で住宅ローンの借り入れをしています。現在、残高は1750万円あり、借り入れの割合は夫が7、私が3です。この度、私が母親から 遺産を相続したこともあって、1500万円を繰り上げ返済に当てようと考えています。この場合、私が返済すべきローンの額を超えている為、私から夫への贈与にあたると考えます。贈与に該当することなく、1500万円をローン返済に充てる良い方法はないのでしょうか。詳しい方、アドバイスをお願いいたします。

回答No.3

oska · ベストアンサー

＞現在、残高は1750万円あり、借り入れの割合は夫が7、私が3です。

という事は、持分も７：３ですよね？
旦那の債務＝１２２５万円。嫁さん債務＝５２５万円。

＞私から夫への贈与にあたると考えます。

その通りですね。
（１５００万円ー５２５万円＝）９７５万円が、質問者さまから旦那への贈与となりますね。
９７５万円ー１１０万円（基礎控除額）＝８６５万円が、贈与税対象金額です。
このままでは、３０％も贈与税が発生しますよね。

＞贈与に該当することなく、1500万円をローン返済に充てる良い方法はないのでしょうか。

質問者さまが「旦那との婚姻関係が、２０年以上あれば」という条件だと、夫婦間の贈与は約２０００万円まで特例で贈与税は免除となります。
税務署で手続きが必要ですがね。
でなければ、（ＴＶドラマ税務官役の）井上真央ちゃんのような？可愛い税金取立官の訪問があります。
真央ちゃんだと、毎年取り立てに来て欲しい！気もしますが・・・。（笑）
婚姻関係が２０年も無い場合、３つの方法があります。
１．旦那に、低利息で９７５万円を貸し付ける。
夫婦間で、金銭消費貸借契約書を作成します。税務署が現れたら、この契約書を見せて下さい。
形式的に、旦那が嫁さんに借金を払っている証拠（嫁さん名義の口座記入）が必要です。
が、夫婦間の財産は「夫婦で、何に使っても違法性は無い」です。
上記の一行は、深～い意味を持っています。^^;
２．毎年、１１０万円を旦那名義の繰上げ返済に用いる。
税法上は、１円も贈与税は必要ありません。また、申請も必要ありません。
但し、実質的に「嫁さんが旦那の借金を返済」している事になりますよね。
実質的に「嫁さんの持分が増える」のです。
（質問者さまの場合、問題ないと思いますが）離婚訴訟時にもめます。
３．旦那が持っている持分を、嫁さんが買い取る。
夫婦間で、不動産（持分）の売買契約を結びます。
この契約に従って、９７５万円分の持分を旦那から嫁さん名義にかえます。
旦那は、この嫁さんからの売買収入で繰上げ返済を行ないます。
まぁ、質問者さまに合った方法を考えて下さい。

お礼

様々な方法を教えていただき、ありがとうございます!!自分に合った方法を見つけていきたいと思います。

回答No.2

hata79

１夫の共有持分が１０分の７で、妻の共有持分は１０分の３
２　現在のローン残高が１７５０万円で、夫が債務者になってるのが１２２５万円、妻が債務者になってるのが５２５万円。
ということでいいですか。
１５００万円の現金は妻のものですので、そのうち９７５万円を夫の債務支払いに充当すれば、同額が贈与となります。

夫の持分割る１２２５万円かける９７５万円を、夫から妻へ贈与を原因として所有権移転し、その際に負担付贈与とする手が考えられます。
負担付贈与は「負担分を贈与額から控除する」ことなってますので、贈与行為ではありますが、贈与税発生を防ぐことができます。
具体的にはお互いが連帯債務者になってると金融機関とのローン契約で所有者変更が制限されてるので、金融機関との協議が必要ですし、負担付贈与額の計算が極めて専門的になりますので税理士への相談がベストです。

参考URL：

http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4426_qa.htm#q1

お礼

ありがとうございました。 信頼できる税理士に相談してみようと思います。

回答No.1

manno1966

> 夫と共有名義
なのだから、共有の比率を、返済額に対応した比率に変更し、登記する。
完済すれば、抵当権抹消の登記をしなければならないから、その時に一緒にやれば問題ない。

お礼

ありがとうございました。