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家の名義変更について・・
現在、持ち家の名義は、祖母のものになっているのですが、これを父親に、名義変更したいのですが、どこで、どのように、変更したら、いいのでしょうか？ また、変更のさい、必要なものや、注意事項など、ありますでしょうか？ それと、これは、本人が手続きにいかないと、できないものなんでしょうか？ 祖母が、年老いていて、めんどくさい事は、嫌がるもので・・・ 分かる方、よろしくお願いします。
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「税理士によって、評価額が違うとなれば、何を、信じればよいのでしょうって事」に。 元々、土地の価格は複数あります。 簿価、固定資産税評価額、時価、相続税評価額などです。 相続・贈与の場合には評価基準が国税庁からでてますが、基準に当てはまるかどうかの判断が人それぞれということです。 宅地の隣に草ぼうぼうの土地があるが、登記上は宅地であるが、畑や雑種地として評価してよいのではないかとか、正面道路をどちらにするかなど評価する人の判断で左右されます。 これをもって「何を信じたらいいのかわからん」というのは、冒頭にいうように早計で、元々複数の価格があるものなのでそういうものだと思うほうが精神衛生的に良いです。 段差のある土地におじさん数名が来てて、ワイワイやってました。なんだろうな？と思ったら彼らは税理士で「この土地の評価をどうしたらよいと思う？段差のため無道地だから、評価を下げたい」「いや、宅地というより雑種地だろう」などと話してました。 相続税は詰まるところ財産の評価をどうするかということに尽きるようです。 ですから、税務署員でも「この土地の評価額はこれこれです」とは決して口にしないわけです。 質問の本意に戻って、不動産の所有権移転についても生きてるうちなら贈与、なくなったら相続になりますが、どの財産を誰が貰うかという問題と、果たして価値がどれだけあるのかの問題が出ます。 実は名義変更そのものの手続きなど、入院してる病室のネームプレートを換えるのと同じです。 でも、勝手に換えると医師は困るのでそれなりに手続きがいりますよね。 その「前準備」のほうが大変なのです。
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- hata79
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補足文を読み、老婆心ながら。 「不動産評価額については、固定資産税を支払っていることを考えたら、安易に、市役所で 分かるものと思っていました」 市役所の固定資産税課などの税務関係課と税務署は違います。 市は地方自治体、税務署は国の機関です。 市役所では不動産にかかる固定資産税を徴収するために、市で固定資産税評価額をだしそれを課税標準額として課税してきます。 つまり土地も建物も「固定資産税評価額」があるわけです。 ところが、不動産を相続した或いは贈与した場合に発生する相続税・贈与税については相続財産評価基本通達というものがあり、この固定資産税評価額とは別に評価をしなくてはなりません。 その際、現在の法令では「家屋については固定資産税評価額がそのまま相続税評価額に」なりますが、土地については、路線価格あるいは倍率価格という評価方法で評価します。 一言で云うと「お国が相続税・贈与税と課税するための土地の評価と、市長が固定資産税を取るための固定資産税評価額は違う」のです。 固定資産税評価額は市にいけば「はいよっ」と教えてくれます。課税通知にも載ってます。 土地の評価額は税務署では「はいよっ」と教えてくれません。 相続を受けた・贈与を受けた土地の評価は納税者が自分で行って申告してくださいとなってるからです。 特に評価額によって納税額が左右されますので、税務署員が「この不動産の評価額はこれです」とはいいません。 言えないのだそうです。 一般的に税務署にて「解らないことは教えてくれる」と思います。 税金の計算方法、申告書の書き方などは、結構親切に指導してくれます。 しかし、課税標準の評価は「税金の計算ではなく、価値の判定である」として教えてくれないのです。 相続財産の評価の方法はこうですよ、通達がこう出てますというのは教えてくれます。 具体的な計算は（再び、おそるべしですが）してくれません。 相続税申告書の作成に当たって、財産評価額を「これでいいか」と訪ねても「回答できない」といわれます。 これ、事実です。 長くなりましたが、市の固定資産税評価額と、国税である相続・贈与税の評価は違います。 そして税理士によって、評価額が変動するものがあるのも事実です。
お礼
重ねがさね、ありがとうございます。 ２つの、回答内容を、同時期に読ませて、いただいたので、文章を、まとめて、書きました。 色々とありがとうございました。
補足
詳しい解説ありがとうございます。 固定資産税とは、また違っていたのですねぇ・・・ 無知ゆえ、安易な考えでした。 しかし。。。税理士によって、評価額が違うとなれば、何を、信じればよいのでしょうって事です・・・ 誰によって、何が、確固たるものかが、いまいち、理解できないのですが・・・
- hata79
- ベストアンサー率51% (2555/4940)
不動産の所有権移転手続きは司法書士が業としておこなってます。 それとは別に税金の問題があります。 相続財産の協議分割をして、協議分割書を元に所有権移転登記を行い、相続税が出るようなら申告して納税します。 所有権を移転するという問題よりも「税金をどうするか」の方が大きな問題になるのが一般的ですね。 税金の問題は税理士に、所有権移転登記の問題は司法書士に相談されるのがベストです。 窓口としては税理士を最初に選ぶほうが良いと思います。 すべての手続きは「本人」が行うことが原則ですので、税理士や司法書士に頼まなくても良いですが、現実問題として専門家に任せるのがベターです。 法的知識があり、税務署や法務局に何度も行く時間と根気のある人なら可能です。 但し不動産の評価だけは専門家である税理士に任せるべきです。 税務署では「この不動産評価額は幾らです」という回答は（驚くべきことですが）してくれません。
お礼
回答ありがとうございます。 まずは、税理士、そして、司法書士に相談ですね。 不動産評価額については、固定資産税を支払っていることを考えたら、安易に、市役所で 分かるものと思っていました・・・ なんの、知識もないものですから、やはり、専門家に、相談が一番よいのですね。 ありがとうございました。
- misawajp
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おばあさんは65歳以上でしょうから 贈与で相続時精算課税を適用するのがよろしいでしょう おばあさんの印鑑登録を行って、その印鑑で贈与契約書を作成し、印鑑証明を付ければ所有権移転登記できます（おばあさんの委任状は必要です） 贈与税が課税される価額であれば税務署に相続時精算課税の申告を行います 必要な書類は 贈与契約書 おばあさんの 委任状、印鑑証明 父上の 委任状（司法書士に登記手続きを委任する場合）、印鑑証明、住民票 詳細は 上記をキーワードに検索してください
お礼
回答ありがとうございます。 相続時精算課税、初めて、ききました。 贈与税とは、また、違うみたいですね。 家族と、相談の結果、検討してみます。
持ち家の名義・・・登記簿上での名前ですね。 そうだとすれば贈与になりそうです。 贈与税がかかるかも知れません。 おばあさまには大変失礼ですが・・・相続の時の方が良さそうに思います。 http://allabout.co.jp/finance/gc/373816/ 相続人が複数おり分けることが困難な場合もめることがあります。 公正証書遺言を出来ることならば書いておいてもらうと良いかも知れません。
お礼
ありがとうございます。 家族と相談の結果、じっくりと決めたいとおもいます。
補足
相続のさい、父と、その弟がいるので、家までは、半分できないので、生前に、贈与してもらう 事が考えたのです。 相続の時になると、それが、もめるのでは。。。と。。。 祖母も、年をとっていまして、遺言や、手続きに関しても、何かと、めんどうがるのです・・・
お礼
hata79さん 色んな例えで、詳しい解説ありがとうございます。 家は、父親兄弟が仲が悪いもので、評価額によっても、色々と、もめごとが起きそうな 予感がします・・・ 利便性や、利用価値など、様々な、理由によって、変化するのは、わかりました。 家の名義変更から、話は、かなりそれてしまいましたが、とりあえず、名義変更をしておいた方が 後々に、もめごとが、少しでも、少なくなると、思い、質問した次第でした。 本題から、それた、質問等々、色々と、親切にありがとうございました。