住宅ローンの金利について

質問

住宅の購入を検討しており、住宅ローンの仮審査に出そうと思っております。新生銀行の住宅ローンを使いたいのですが、私があまりにこの分野の知識がなく、金勘定が苦手で、馬鹿なので何回銀行の方に説明を受けても仕組みや違いが分からず、困っております。それでどの支払い方法が一番良いのかも決める事が出来ず、途方に暮れています。

ちなみに、3500万円を20年から、25年で返済したいと思っております。「固定型」は分かるのですが「変動型」の違いが分かりません。毎日金利が変わることを考えたら、将来の金利が分からず怖いのでやはり固定が良いんでしょうか？例えば「当初10年特約」は最初の10年の金利は安いですが、その後の金利がわかりませんよね？返済コースの選択を間違えると怖いので悩んでいます。

どなたか詳しい方がいらっしゃいましたら、是非馬鹿な私にも分かるようにご教授下さい。よろしくお願いします。

http://www.shinseibank.com/powerflex/housing/interest.htmlおう

回答No.2

Domenica · ベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

「未来のことが分かる」という人がいれば、その人は「嘘吐き」か「超能力者」でしょう。
まあ、エコノミストやアナリストという類の人間も、未来が将来において過去となり、その結果、かつて推測した未来の話が「当たっていた」かどうかという話ですし、経験の積み重ねで未来のことを「予想」しているに過ぎませんからね。

「本当」かどうかは、結果として「本当のことになった」か「違っていた」かです。
「本当」かどうかは、未来が過去になった時にしか分かりません。

さて、住宅ローンのお話ですが、住宅ローンの「基本契約」は、『固定金利型』と『変動金利型』の２つしかありません。

『固定金利型』は、「金銭消費貸借契約」で決めた金利が、完済までずっと続く…というものです。
ですから、将来において、経済・金融の情勢が大きく変わり、それによって市中の金利の情勢が大きく変わり、また、その影響を受けて住宅ローンの金利情勢が大きく変わろうとも、契約した住宅ローンの金利は、その変化に影響を受けません。
返済方法が「元利均等返済」であれば、当初に定めた１回あたりの返済額が、完済までずーっと維持されます。
毎月何円住宅ローンの返済がある…ということが、確定しているので、ライフプランにおける資金計画が立てやすいです。
「将来、１円も返済金額を変えたくない」という方には、『固定金利型』がオススメです。

ですが、現在の日本は「順イールド」といいまして、「金利が固定されている期間の長さに応じて金利も高くなる」という状況です。
ですから、長い期間、金利が固定される『固定金利型』は、金利が高めになっています。
新生銀行では、返済期間を20年超25年以内にして、その全期間金利が固定されることになる「25年固定」を選ぶと、適用される金利は「年利3.000％」となっています。

対して、『変動金利型』は、金利が固定されていないので（新生銀行の場合は半年ごとに変更されます（毎日とか毎月見直される…と言っているのは、当初契約時の基準金利の話です））、適用される金利は「年利1.750％」となっています。
『固定金利型』よりも低い金利になっていますね。

『変動金利型』は、半年ごとに適用金利が見直されますので、半年ごとに「返済額」が変わる可能性があります。
現在の日本の「金利情勢」は、まだまだ「底」に近いところにいます。
ですから、これから先、景気が回復していけば、住宅ローンの適用金利も上昇するかもしれません。
住宅ローンの適用金利が上昇すれば、「返済額」も上がります。
ですが、現在は、適用金利が低いので、『固定金利型』よりも「返済額」が少なくて済みます。
住宅ローンの適用金利が低い状態が続くのならば、「返済額」も少ないままなので、その分「お得」になります。

ですが、住宅ローンの適用金利が「近い将来上昇する」のか「低い状態がしばらく続く」のかは、誰にも分かりません。

> 「当初10年特約」は最初の10年の金利は安いですが、その後の金利がわかりませんよね？
「１年固定」、「３年固定」、「５年固定」、「７年固定」、「10年固定」、「10年間特約つき変動金利」は、『変動金利型』の基本契約に、「一定期間については金利を固定します」という『特約』を締結するパターンになります。
『固定金利期間』終了後は、その時点における金利を基準金利として金利の見直しが行われますから、金利が上昇していれば、高い金利が適用される可能性もありますね。

> ちなみに、3500万円を20年から、25年で返済したいと思っております。
仮に、「借入希望額：3,500万円　返済期間：25年　元利均等返済　ボーナス返済なし」という条件で当初の毎月の返済額をシミュレートしてみますと、
・適用金利：3.00％（25年固定）…165,974円
・適用金利：1.75％（変動（半年型））…144,126円
・適用金利：1.70％（10年間特約つき変動金利）…143,291円
になります。

「10年間特約つき変動金利」は、少しシステムが複雑そうですが、金利が上昇基調となって下がらなさそう…と判断した時に、パワーフリーズ機能を活用して、「10年－既経過返済期間」の期間の金利を「固定」する訳ですよね。
新生銀行の固定特約期間は、１０年、７年、５年、３年、１年ですから、～３年後までに「固定」させれば１０年固定の、５年後までに「固定」させれば７年固定の、７年後までに「固定」させれば３年固定の、基準金利－1.00％の金利が、翌月から適用されるというカンジだと思います。
そして、「原則10年以降は変動金利（６カ月毎）見直し」だそうですから、場合によっては、11年目以降の金利がばーんと上がってしまっていて、返済額も上がってしまう可能性が否定できませんね。

ですが、先ほどシミュレートしたとおり、25年固定と10年間特約つき変動金利とでは、毎月の返済額に２万円以上の差が出ます。
年間２５万円以上になります。
25年固定にしても、返済に余裕があり、「繰上返済」も検討できてしまうくらい資金的に余裕がありそうならば、この差の分も上乗せして繰上返済されると、10年間特約つき変動金利を選んだメリットが生かされます。
「繰上返済」の方法で、「期間短縮型」を選べば、短縮した期間の分だけ支払利息が減り、結果として、総返済額を減らすことができるからです。

繰上返済ができそうならば、10年間特約つき変動金利という選択は「あり」だと思います。
確かに、
> その後の金利がわかりませんよね？
ですが、期間短縮をすることにより、11年目以降の返済期間を短くすることができ、そこにかかるリスク（発生利息）が軽減できるからです。

> 返済コースの選択を間違えると怖いので悩んでいます。
間違いかどうかは、「後になってから」しか分かりません。
こればかりは、どうしようもないんです。

お礼

確かに誰にも未来のことは分かりませんよね。住宅ローンみたいな高額なお金を借りる人間も命がけなら、貸す方もきっと命がけですね（笑）私は一般庶民で、こんな高額な借金を今まで生きてきてしたことないので凄くビビッております。

みなさんのご意見を伺って、わたしは金利が高くとも「固定」を選択しようと思います。先々の支払いもハッキリ分かりやすく、この分野に精通していない私どものような人間には「固定」が合っていると思いました。繰上げ返済はガンガンしていくつもりです。

貴重なご意見ありがとうございました。

回答No.1

86tarou

それでどの支払い方法が一番良いのかも決める事が出来ず、途方に暮れています。＞
将来の金利は誰にも分からないので、一番良い方法なんてないのかもしれません。返済終了時にどれを選んでいたら総支払額が少なかったということが分かるくらいでしょうか。これを予想するのは難しいので、無理なく払っていけるというのを選択するという方法はあります。現在変動金利が一番低いですのでこれを選択する方法もありですが、将来金利が上がった時に返済額が増えた時に、払えなくなったでは済みません。今まで払った頭金やローンが無駄になり、家を失うことにもなりかねません。この時、頭金が少ないとローン残高＞家の価値になり借金だけが残ることもありますから。

先ずは一度試算してみましょう。年収の25％を支払いに充て、定年（繰上返済を前提に＋５年）までの返済期間で借りられる借入金額を算出します。金利は、取り敢えず３％位で計算すれば良いでしょうか。変動金利を選択しても、これくらいの返済額を毎月計上して、差額は貯金して将来の金利上昇に備えましょう。
http://www.eloan.co.jp/simulation/homecalc2.jsp
これに頭金を足し、諸費用（物件価格の５～10％）を引けば購入可能物件価格が出ます。または、希望物件価格から借入可能額を引けば必要な頭金が分かることになります。頭金は20～30％程度あれば、何かあった時にも安心です（上記した返済不能時等）。頭金も預貯金を全額使うのではなく、生活費の半年分以上は常に置いておくと安心です。この他に、賃貸時には掛からなかった固定資産税（年10万円～）や修繕費用（10～20年毎に100万円単位）も忘れずに（毎月掛からない費用は、毎月積み立てておくと良いです）。

住居は生活の質を上げる道具の一つにしか過ぎません。無理な住宅ローンで生活を切り詰めるようでは、本末転倒にもなりかねません。くれぐれも無理無く払っていけるローンで、外食や旅行もして楽しみましょう。

おっと、肝心な回答を忘れるところでした ＾＾；
変動金利は、通常半年毎に金利が変わります。景気が良くなってくれば、当然金利は上がって毎月の支払い額が増えることになります。これを選択する時は何％になれば支払い額が幾らになるか、予め試算しておきましょう。その時に返済に困らないよう、貯蓄も普通より多くないといけません。また、金利の上昇局面では固定金利に乗り換える検討も必要になるので、自分で計算出来るようになっておくことをお勧めします。これが出来ないなら、全期間固定金利をお勧めします。
その他に、10年間特約つき変動金利タイプというのがあるようですが、これは変動金利（金利は毎日見直し）で始まり、10年間はいつでも固定金利に変更出来る（１回限り）というものです。変更しなくても10年後には固定金利になります。どちらにして、将来の金利が不明なので選択は難しいですし、自分で計算出来なければ臨機応変に対応出来ません。
選択肢としては、高くても全期間固定金利で安心を取るか、変動金利で総支払額を減らすことに賭けるかです。このまま低金利が続けば後者は大幅に支払い額が減りますが、そうでなければ大きなリスクがあります。問題は、お考えの20～25年の間にそれが起こるかどうかでしょう。それまでに元金を大きく減らせればリスクはある程度減らすことも可能だとは思いますが…。

参考URL：

https://www.netbk.co.jp/wpl/NBGate/i900500CT/PD/exp_loan_kinri

お礼

とても分かりやすいご教授ありがとうございます。

文章を読んで、金利等の分野に大変暗い私どもでは「変動型」を選択した場合固定型よりも複雑なので、混乱するし失敗しそうだと思いました。先々の総支払いがハッキリ分かる固定型の方が、安心でき私達には合っているような気がします。どのタイプを選択しても頑張って繰り上げ返済はしていこうと思っております。お金をお借りした以上「金利」を払うのは当たり前だし、金利が少々アップダウンしたからって一喜一憂したくないですからね。私は高くついても「安心」を買いたいです。