借入年数の短さか繰り上げ返済か？

質問

はじめまして。
5200万円の住宅ローンを組みます。銀行から提案されているのは
3500万円分は変動金利1.475%で残り1700万円を最初の優遇が大きい
10年固定 2.4%です。（10年以降は-1%）

そこで質問なのですが、
月々20万円程度返済し、かつ年間100万程度の繰上げをすることを
想定した場合、
１．両方35年ローンにして、月々あまったお金＋100万を金利の高い方（固定）に繰り上げ返済する。
２．両方35年ローンにして、月々あまったお金＋100万を借入が多いほう（変動）に繰り上げ返済する。
３．変動のほうは35年ローン、固定は例えば25年くらいに短く組んで
（20万に近づけて）100万を固定に繰り上げ返済する。
４．変動のほうは35年ローン、固定は例えば25年くらいに短く組んで
（20万に近づけて）100万は変動に繰り上げ返済する。

のどれが有利なのでしょうか？
例えば途中で何かあったときを考えると、どちらにしろ35年にしておくのが賢いですか？

細かくて申し訳ないのですが、どなたかご教示いただけると幸いです。

回答No.3

toteccorp

お金に余裕がありそうなので全て変動３５年がいいと思います。
金利が上がるか下がるか誰にも分かりません。これ以上は下がらないと思いますが。
固定金利はプロの金融機関がリスクを考え損しない金利だと思います。
固定にした場合の返済額アップは安くありません。
リスクを取る価値のある金額だと思います。
すべて変動ではじめても途中で固定にすることもできます。
他の金融機関で借りなおすこともできます。
２つにわける必要はないでしょう。
よく考えて決めてください。

回答No.2

edgw

年齢と年収が不明の為、何とも言えませんが、
5200万　ＡＬＬ変動金利の選択はないのでしょうか？

月々20万+年間100万の返済能力があれば、今後の金利推移にも因りますが、
有利に働く可能性が高いと思います。

1.475％　5200万　35年　の場合、当初約16万の返済となり、
計画の20万から約4万円程（年間約50万円）捻出できます。
繰上げ用の100万と合わせて年間150万を繰り上げ返済に充当するなり、
金利が高くなった場合に備えて、一部をチャージしておく・・・など。
十分なシミュレーションは必要でしょうが、
早い段階で元本を減らしていけば、
多少の金利ＵＰに対応でき、リスクは下がります。（この多少をどう捉えるか）

また現預金がそれなりにあり、返済中も預金力があれば、
東京スター銀行の商品もお奨めです。
他行と特徴が異なりますので、十分理解した上でご判断下さい。

結局の所、将来の金利など誰にも分かりませんので、金利上昇の
不安があるなら固定のウェイトを厚くするだけでしょう。

何の根拠もありませんが、
35年固定金利で返済可能かつ定期的な繰上げ返済も生活を圧迫する事無く出来るのであれば、
低利の変動は有効と考えます。
ミックスローンのデメリットは契約時の諸費用の発生と返済後、2本のローンの管理・対応する必要があります。
従って私なら
【変動・25年・月20万・3年おきに200万の繰上げ・100万チャージ】にすると思います。

＞途中で何かあったときを考えると・・・
変動ＶＳ固定　の争点と同様、何とも言えません（笑）。
繰上げに走りすぎると、窮屈な生活に陥りやすいケースもありますので、
バランスよく預金も育てておけば、育てたなりの対応ができるでしょう。

契約前は、あれこれ悩み納得いく判断をし、
契約後は、あれこれ思わず約定通り返済（金利動向はチェック）の
スタンスが、精神衛生上良いかと思います。

回答No.1

LegaC2

> どれが有利なのでしょうか？

普通に考えて、借入期間が短い方が総返済額は減りますし、金利が高い方に対して繰上返済を行った方が効果が大きいです。
そう考えると、今のところ、3のパターンが一番有利な気がしますが、当然、今後の金利の変動に大きく左右されますので、実際には、繰上返済するつど、金利が高い／低いを確認し、高い方に繰上返済する方が有利だと思います。

> 例えば途中で何かあったときを考えると、どちらにしろ35年にしておくのが賢いですか？

期間を短くすれば、総返済額が減る分、リスクは高くなると思います。
なので、35年の方がリスクが低いのは確かです。
リスクが低い方が賢いのか、最小限の金利の支払いでローンを支払い終わるのが賢いのかは、人ぞれぞれの判断ですので、cocopapijpさんがどちらを賢いと思うかだと思います。

ちなみに、私はまもなくローンが始まるのですが、2150万円 27年 10年固定でローンを組む予定です。