自己破産後の住宅ローン（プロパーローン）について

質問

自己破産してもうすぐ５年になります。
できればマイホームを取得したく、地元の会社さんで融資等も含めて相談した結果、一般の住宅ローンはやはり不可との事でした。
「金利は高くなりますが、プロパーローンという方法もあります」
「今ローンを組まなければ、例え数年後（自己破産から７～10年経過後）でも組める保障はありませんし、プロパーローンで組んで遅れなく返済して信用情報を少しでも回復して、何年か後にローンを組みかえるのが一番だと思います」
と言われました。
正直、「プロパーローン」という言葉も初めて聞いた位ですし、何がベストなのか素人の私には判断できません。
ローン等にお詳しい方、
１．プロパーローンを組んで、数年後に借り換えをする
２．信用情報がブラックからグレーになるのを待ち（あと２～５年後）それまでの間に頭金を貯めて再度ローンに挑戦する
上記のうちどちらがお勧めでしょうか？

また、他にお勧めの方法等ございましたらアドバイスをお待ちしております。
よろしくお願いいたします。

回答No.2

Domenica · ベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。
＆かつて、個人信用情報機関の１つである『ＣＩＣ』（正確には「クレジット産業協会」ですが）の『個人情報取扱主任者』の認証を受けていました。
ちょっと長い話になりますが、しばらくお付き合いください。

同様のご質問に何度も答えてきましたが…。
『自己破産』は『官報記載情報』なので、その情報は、個人信用情報機関において最長10年間保有されます。
銀行等金融機関（以下「銀行」といいます）の場合は、『全国銀行個人信用情報センター』という個人信用情報機関の加盟会員になっていますが、ここの『官報記載情報』が最長の10年保有になっているんですよ。
ですから、これが消えるまでは「銀行で住宅ローンを借りるのは難しい。」ということになります。
ですから、原則は「あと５年、個人信用情報機関から自己破産の情報が消えてしまうまで我慢してください。」となります。

ただし、「個人信用情報に瑕疵情報がある人にはお金を貸したり、それに準ずること（クレジットカードの発行等）をしてはいけません」と法律で定められている訳ではないんです。
ですから、銀行が貸そうと思えば『独自の判断で』貸すこともできるんです。
それが『プロパーローン』に繋がります。

『プロパー（住宅）ローン』には大きく分けて２通りの解釈があります。
『プロパー』とは「独自の」「固有の」という意味になりますが、
(1) 「フラット35」という住宅金融支援機構が関連する住宅ローン商品ではなく、それぞれの銀行が独自に扱っている住宅ローン商品
(2) 銀行が、保証会社・保証機関の保証なしに、それぞれの銀行が独自に融資する住宅ローン
というカンジです。

アドヴァイスをされたのは不動産業者などでしょうか？
おそらく(2)の意味で話しているのではないかと思います。

住宅ローンは、銀行に申し込まれることが多いですよね。
その場合、銀行は「指定する保証会社・保証機関の保証を受けられること」を融資の基準にしていることが多いです。
そして、債務者は銀行が指定する保証会社・保証機関に保証料を支払って『債務保証』（万が一、債務者が返済不能に陥った場合に、債務者に代わって債務を返済するという契約）を引き受けてもらいます。
ですから、銀行にとっても、保証会社・保証機関が『債務保証』を引き受けてくれているので、債務者が返済不能に陥った場合でも「代わりに保証会社・保証機関が返してくれるから問題ない」となり、さほど『心配』することがないんです。
要するに銀行にとっては『リスク』が小さいんです。

ですが、(2)の意味の「プロパー住宅ローン」の場合は、債務者が返済不能に陥ってしまうと即『心配＝リスク』が発生することになります。
誰も代わりに返してくれないので、例え土地や建物を住宅ローンの『担保』にとっていて、その売却代金を債務に充当したとしても債務が残ってしまうかもしれません。
債務者がその残った債務を返済することもできなければ、銀行には『貸し倒れ』という『損』が発生してしまいます。
保証会社・保証機関に保証をしてもらえる場合と違って、『プロパー住宅ローン』の方が銀行にとって『リスク』が大きいのがお分かりいただけると思います。
その『リスク』分を『金利』に「上乗せ」して「徴収しておこう」と考えるので、
「金利は高くなりますが、プロパーローンという方法もあります」
というお話になるんです。

また、保証会社・保証機関に保証をしてもらえないので、「同居家族以外に連帯保証人になっていただく」か「住宅ローンの対象物件以外の不動産を担保として提供していただき、その所有者に担保提供者として連帯保証人になっていただく」という要求をすることもあります。

ただ、実際には(2)の意味での『プロパー住宅ローン』を扱うことは殆どないと思います。
よほど業績のいい自営業者か、親族に大地主がいる場合…くらいですね。

ところで『プロパーローン』は、『プロパー住宅ローン』で、融資の対象物件に抵当権が設定されるもの…で間違いありませんよね？
プロパーローンは、独自のというだけで、『住宅ローン』とは限りません。
『住宅ローン』でなければ、自己破産情報が消えてから有利な『住宅ローン』に『借り換え』ようとしても、元が『住宅ローン』ではないので『住宅ローン』に『借り換え』はできない…という話になってしまいますので。

「今ローンを組まなければ、例え数年後（自己破産から７～10年経過後）でも組める保障はありませんし、プロパーローンで組んで遅れなく返済して信用情報を少しでも回復して、何年か後にローンを組みかえるのが一番だと思います」
う～ん、すごいセールストークですね。
例え現在問題なく生活している人でも、数年先のことなんて分からないのは当然なのに。
あやうく乗せられそうになりますね。
仮に『借り換える』とすると、その際には保証会社・保証機関による『保証』を依頼することになるでしょう。
保証会社・保証機関は、銀行とは別の『個人信用情報機関』に加盟していることが多いですし、審査の基準も別です。
既契約が『保証なし』ということは、一見して明らかですから「前回はフラット35や保証を要件としていない銀行でもないのに、どうして『保証なし』なんだろう？」となります。

『プロパーローン』も絶対借りられるという訳ではありませんよね？
個人的には、
・現在の個人信用情報の登録内容を確認する（『全国銀行個人信用情報センター』、『ＣＩＣ』、『ＣＣＢ』の３機関について確認されるとよろしいかと思います）。
・自己破産についての記載があることと情報の登録年月日を確認する。
・自己破産の宣告から10年（あと５年）が経過したところで、再度、個人信用情報の登録内容を確認し、自己破産についての記載が消えたことを確認したうえで『住宅ローン』を申し込む
・その間、自己資金を蓄える
とされた方がよろしいのでは？と思います。
どの程度の金利が上乗せされるのかも分かりませんし、あえて高い金利を５年も払うのは損な気がするのですが…。（何らかの事情により『借り換え』ができなければ、高い利息を払い続けなければならない訳でしょう？健康状態によって団信に加入できないから借り換えができない…なんて落とし穴もありますよ。）
返済しているつもりで５年間資金を蓄えれば、たとえ微々たるものでも『利息がもらえます＝資産が増えます』し。

お礼

たくさんのご意見と親切かつ丁寧なご回答ありがとうございます。
Domenica様のおっしゃる通り、住宅メーカーの担当者から（２）のプロパーローンを勧められています。
単なる「プロパーローン」なのか「プロパー住宅ローン」なのかは確認してみたいと思います。
私もDomenica様のアドバイスどおり、頭金を貯めつつ時期を待ってローンを組むのが一番だと思っていますが、家族と意見が分かれており、質問させていただきました。
アドバイスを参考にさせていただいて、よく相談・検討させていただきます。
本当にありがとうございました。

回答No.1

noname#136967

自己破産されたあと、５年くらいでは、いくら不動産会社等が進めるローンがあったとしても、実際、ローンが審査通過することは、稀としか言えません。増してや、住宅ローンと言うものは、他の自動車等のローンとは、比べのにならないくらい厳しい審査がありますので。最低でも、７年以上は審査対象になるまでに掛るでしょうし、頭金（購入予定金額の３０％以上）が確実に必須条件になるようです。

お礼

ご回答ありがとうございます。
やはり自己破産後最低でも７年から10年は厳しいですよね。
住宅メーカーの担当者ともよく相談して、検討したいと思います。
ありがとうございました。