マンション購入 固定 変動 ？？

質問

どなたかご回答をお願いいたします。
2013年来年の夏頃入居の新築マンションの借入を行います。
私3660万、妻1400万のペアローンですが、
固定か変動で返済していくか迷っています。

ちなみに会社上司は変動に1票、会社社長も変動に1票でした。
同年代の同僚はミックスに１票です。

・上司⇒固定でマンション買って損した。
・社長⇒固定でマンション買って損した。
・同僚⇒色々調べて訳が分からなくなりミックスに落ち着いた。

とのこと。。。

現在与信を通していただいた銀行さんの一番オススメは、
≪固定３年店頭より-2.35%、４年目以降店頭表示より-1.6%の元金均等返済≫
とおっしゃってみえました。

経済このこともセミナーなどに足を運び勉強をしてみました⇒が、
今後安倍内閣になる可能性が高く、もしなれば、
安倍さんはインフレを推奨しているので金利はあがるだろうと予測してみたのですが、
社長と話しをしていて思ったのは、
政策で一時的に金利があがるかもしれないが、
どう考えても人口も伸び悩んで「衰退途上国」と呼ばれている日本で、
経済が上向きになり続けることもないかと常に二通りの意見が出てきて決め切れません。

この種の質問には正しい答えはないかと思いますが、
できましたら皆様のご意見をお聞かせいただけますと大変ありがたいです！
ポイントとしましては、

・固定か変動か
・銀行さんのオススメの３年固定は本当にオススメか？

という点かと思います。

上記一度ご確認いただけましたら幸いです。

回答No.6

oska · ベストアンサー

＞できましたら皆様のご意見をお聞かせいただけますと大変ありがたいです！

自民創価学会連立政権時の、大量国債乱発。
民主党政権の、産業空洞化政策。
つまり、どちらに転んでも経済回復は不可能です。
昔から言われる事で「日本には、政治家が居ない。居るのは、政治屋」です。
バブルが崩壊して、約２０年。
与野党共に「景気回復します！」と看板を掲げていますが、出来る訳がありません。
バブル崩壊後の自民創価学会連立政権・民主党政権が、出来なかったのですから・・・。
景気回復政策が出来るのなら、既に行なっています。（笑）
※立候補予定者も、当時の現職国会議員です。
つまり、金利を上げる環境は全くありません。
※日本国債は、現金利で１秒間に１４５万円の利息が発生していますよ。
銀行・証券会社は、顧客の為に融資・投資を勧めるのではありません。
あくまで、銀行・證券会社の利益獲得です。当然ですが。^^;
全額変動金利で、大丈夫だと思いますね。
一時的に金利上昇があっても、大きな差はありません。
※繰上げ返済を行なえば、１％程度の金利差は消えます。
極端に金利が上昇を続けたら、借り換えを行なえば良いだけです。
※繰上げ返済・借り換え時の手数料も、借りる時点で考慮して下さい。
※手数料不要の銀行があれば、必要な銀行もあります。

余談ですが・・・。
融資を受ける銀行は、体力がある銀行から借りましよう。
体力が無い銀行は、金融市場から融資を受ける時の金利が高くなる傾向があります。
この金利は、原則住宅ローンなどの金利に上乗せとなります。

お礼

テクニカルでとても参考になりました。最悪の場合は借り換えができれば借り換えをしてしまえば、それがベストかなと感じました。ちなみに繰り上げ返済の費用はかなり若干ですがかかるようです。ただ、景気は上向いていないのに激しいインフレになった場合は怖いなとも思いました（金利と経済は必ずしも一致しないと考えるとですが。。。）もう少し考えてみようと思います。ご回答ありがとうございました！

回答No.5

manno1966

> ・上司⇒固定でマンション買って損した。
> ・社長⇒固定でマンション買って損した。
これは、金利が下がる局面での事です。
今の状況とは異なりますから、参考にはなりません。
株価が下がってる局面で、今が底と思って買ったのに、さらに下がっていき、その超低価格で長期間固定されている状態みたいなものです。

現在の金利は歴史的に見て、銀行の利益やリスクを考えてもこれ以上下がりようの無い低金利です。
もし、変動で利率が0.1％まで下がる、又はマイナスの金利まで下がるような事態になるなら固定金利は損といえますが、論理的に考えるならありえないと断言してもいいでしょう。

> ・同僚⇒色々調べて訳が分からなくなりミックスに落ち着いた。
未来の事は誰にも明確にはわかりませんから、当然ですね。

> 経済が上向きになり続けることもないかと常に二通りの意見が出てきて決め切れません。
経済は下降したまま、もしくは下がり続ける局面でありなが、ローンの利率が猛烈に上がる可能性は、現在の日本ではかなり高い確率でありえます。

住宅ローンの利率は、国債の利率を基準としています。
現在の日本の国債は、周知のごとく非常識な金額が積みあがっています。
そして、毎年膨大な利息の払いと償還により、さらに莫大な金額で国債が増加しています。
今の金利では、もう間もなく国債を買ってくれる者が居なくなり、国債の金利が経済とは関係無しに上がり、結果として住宅ローンの金利も上がるという可能性も高いのではないかと想像できます。

> どう考えても人口も伸び悩んで「衰退途上国」と呼ばれている日本で、
今の日本で、これだけの膨大な金額の国債を返済出来る資力があるのか疑問を持ちますよね。
さらに膨大に増え続ける国債を買う者が、今の超低金利で、償還出来ないかもしれないリスクを引き受けるとは思えないのです。

お礼

長期スパンで考えますと、金利は高くなっても危険な状態にある国債を買う人がどれくらいいて、どれくらいその金利が続くのかなと考えてみましたが、期間は限定的かなとも思いました。ただし、限定的でも利率があがれば家計へのダメージも大きいので、どうしようかと迷い中です(笑)かなり納得のいくご説明をありがとうございました！

回答No.4

86tarou

将来の金利なんて分かる人は居ないでしょうから、少々金利が高くても総支払額が決まっている安心を取るか、変動金利で総支払額が少なくなるかもしれない賭けをするかの違いでしょう。自分でも勉強し、経済情勢にも常に気を払い、いつでも臨機応変に対応出来るなら変動金利もありでしょう。そうで無いなら、全期間固定金利を選ぶことをお勧めします。次の首相が誰になるかとか近々の話をしてもあまり意味はなく、ローンが終わる数十年先まで考えないと意味がないでしょう。

なお、変動金利でしか返済出来ないような返済率には問題があり（定年までのローンも大前提で、老後資金の貯蓄もあるので繰上返済も必須）、少なくとも全期間固定金利でも無理のない返済であることが条件です。その上で変動金利を選ぶなら、差額は貯蓄して将来の金利上昇に備えないと安心出来ないでしょう（一部は繰上返済）。人生を左右する借金をするのですからこの程度のリスクヘッジは必要であり、ローン残高＞家の価値にならない程度以上の頭金も用意しましょう。変動金利が上昇し払えなくなって破綻しても、売却して清算出来れば少なくとも借金だけが残るということがありませんので。

このような無理のないローンであれば、どちらを選んでも大した違いはないのかもしれません。無理なローンで外食や旅行になんかも行けないようなら、そもそも根本から考え直さないといけませんがね。

お礼

変動でしか返せない計画は無謀だ、、この言葉に妻と二人はっとさせられました。ご指摘いただきましてありがとうございました。FPにでも依頼をしてもう一度それぞれの返済計画をしっかり練り直そうと思いました。ご回答いただきありがとうございました！

回答No.3

tom900

３年固定などせず、全額返済まで固定支払いを選択する方がベターでしょうね。
今の低金利が今後も続く可能性はありますので、変動の方が有利に感じるかもしれませんが、５年後１０年後の経済状態など、どれほど優秀なアナリストであろうと経済学者であろうと、予測できるはずもありません。
ましてFPや銀行マンの勧めはあてになりません。

決して少ない金額ではありません。収入などは多少の変動があるので簡単には想定出来ない部分ですが、固定金利を採用すれば、返済額は確定します。つまり、家計の遣り繰りなどが計画し易いメリットが大でしょう。

住宅ローン金利などの金融機関が貸し付けている金利は、反応が早く金利上昇と共にスグに見直しがなされますので、金利上昇は給与アップよりも早く訪れます。
今の低金利から更に金利が下がることは殆ど考えられませんから、金利が上昇する可能性の方が大きい現状で、リスクを取る必要は無いでしょう。

お礼

金利上昇は給与アップよりも早く訪れます。。。なるほどと思いました！銀行からは元利均等支払いを進められましたが、理屈では大丈夫そうでしたが、いざ金利上昇に直面すると、破たんしそうだなとも思いました。そうなった場合はやはり支払いは安定していた方がたすかりますね、ご回答いただきありがとうございました！

回答No.2

itou2618

博才があるのでしたら変動、なければ固定です。
固定でしたら、借りた時点で返済額が確定しますから、家計のやりくりとか、将来のライフ設計に必要な資金計画とか立てやすいです。

お礼

博才は0です(笑)やはり安定を求めた方がよさそうかなと思ってきました。短いながらも鋭いご意見ありがとうございました！

回答No.1

yana1945

私は、経済動向を読む力が全くなし　⇐（妻の評価）、
妻、決めたら納得するタイプの組み合わせで、
常に固定金利です。
値動きする株はやらず、銀行の定期預金のみ。

今回のマンションは、キャッシュ購入して、
定期預金がだいぶ減りましたが、また貯めれば良いと、
あっけらかんとしています。　⇐妻が。

お礼

おおお、キャッシュ購入かなりうらやましいです！どのプランにしても不安がないことが一番ですね。その点変動だと常に金利が気になって神経過敏になってしまいそうです(笑)ご回答いただきましてありがとうございました！