新築マンション購入検討の為、家計診断おねがいします。

質問

新築マンション購入検討しています。
ボーナス返済なし、頭金なしで、
管理費・修繕積立費・駐車場代込みで月々10万円、35年返済です。

旦那(30歳)収入　平均手取り23万円　ボーナス20万（10万×2回）
私(30歳)収入　　平均手取り7万円　ボーナス4万（2万×2回）
結婚して2年目。子なし。将来1人は欲しいと思っています。
貯蓄は120万ありますが、車が今年で13年目。
7月車検で、エコカー減税・補助金出るので、
これを機に維持費の安い軽に買い替えます。
マイカーローンを組むと、住宅ローンが組めないそうなので、
貯蓄全額現金一括で購入するつもりですので、貯金０になります。

家賃　63,000
駐車場　10,000
生命保険　7,000　
損害保険 2,000
年金積立　10,000
自動車保険　3,000
ケーブルＴＶ　3,500
ネット 4,500
電気 5,000
ガス 4,000
水道 2,000
ガソリン　10,000
食費　30,000
携帯電話 15,000（2人分）
ローン 7,600(カーナビ)あと２カ月で終わります。
旦那こずかい　30,000

その他、衣料類や化粧品、美容院代、雑費、趣味などで2,3万出ていきます。
ボーナスは一切使わず貯金に回しています。
今現在の生活は、特に苦しくもなく、少し余裕ありという感じです。
カーナビローンもあと少しで終わりますし、マンション購入が決まれば、年金積立を解約しようと思っています。

今現在の出費の
カーナビのローン＋年金積立＋駐車場代＋家賃＝90,600円
住宅ローン返済10万まで、あと1万円プラスされるだけなので、
マンションを買ってもさほど苦しくはならないかなと思っているのですが、甘いでしょうか？

回答No.3

86tarou · ベストアンサー

旦那さんの年収は税込みで350万円位でしょうか？これで月10万円の返済となると35％程度の返済比率ですから、かなり厳しいと思います。借入金額が分かりませんので推測も出来ませんが、変動金利ってことはないですよね？少なくとも、全期間固定金利でも無理無く払える試算にしておきましょう（25％までの返済比率）。その上で変動金利の選択もありですが、差額は貯蓄して将来の金利上昇に備えます。
あと、固定資産税（年10万円～）を計上するのも忘れていますよ。

子供が出来れば旦那さんだけの収入でやっていくことになるので、試算は旦那さんだけの収入で行います。子供が出来ることを考えると貯蓄は今でも少ないと思います。最低でも生活費の半年から１年分以上の現金は常に置いておきたいですし、子供を育てる間あなたの収入が無くなる分の持ち出しも含めると更に多くの貯蓄が必要になるでしょう（貯蓄が出来てから出産が理想）。

頭金も無いようですが、物件価格の20～30％はやはり欲しいです。頭金が多いとローン残高＞マンション時価になり難いため、払えなくなっても売却して清算することが出来ます。売却してローンを一括返済出来ない状態だと、売るのに追い金が必要になり借金だけが残ることになりますので。なので、今はまだ時期尚早でしょうから、頭金と生活費の余裕と出産後数年の余裕分を貯蓄することをお勧めします。

ローン的には年収から計算すると月7.3万円、今の家賃から考えると５万円以下でないと難しいかもしれません。定年以降のローンも出来れば止めておき、定年までに返済出来る30年ローンで試算します。具体定期には、今30年ローンを組むと1730万円の借入金額で、頭金等の貯蓄の期間を５年とするなら25年ローンと更に短くなり1540万円になります。これに頭金を足し、諸費用（物件価格の５～10％程度）を引けば購入可能な物件価格が出ます。

住居は生活の質を上げる道具の一つにしか過ぎません。これによって生活を切り詰めたり、払えなくなって破綻して借金だけが残るようでは本末転倒にもなりかねません。くれぐれも無理のないローンで、外食や旅行もし、子供との思いでも作りましょう。

参考URL：

http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html

お礼

回答ありがとうございます。
旦那の年収は平均370万です。
検討していたマンションは、借入金額2750万で変動金利です。
将来の子供にかかる費用や、大きな病気にかかったときの出費等、
色々考えると、私が働けなくなった時、月10万のローンはキツイですし、貯金もないとなると不安で仕方ありません。
今マイホームの買い時だと、うちと収入の変わらない同僚や友人が次々にマイホームを購入しているのを聞いて、私も旦那も焦っていました。
皆さんの意見を拝見して、冷静に考えると、今は少しでも多く貯金する時期だと思いました。

最後の言葉にハッとしました。
無理してローン組んで、生活切り詰めてギスギスして外食も旅行もできない生活になったら意味ないですもんね。

マイホーム購入は今はあきらめようと思います。
ありがとうございました。

回答No.5

Domenica

> マイカーローンを組むと、住宅ローンが組めないそうなので
これは、不動産業者か金融機関の人間に言われたのでしょうか？
もし、軽自動車程度のマイカーローンを組んで住宅ローンがＮＧになってしまう…というのでしたら、住宅ローン自体「無理がある」計画と言えるんですが…。

新築マンションでしたら、諸費用も含めた100％ローン（＝物件価値に対してはオーバーローン）ということは珍しくありません。
ですから「自己資金なし」とする…という点については、問題ないと思います。
（「頭金」については、不動産業者等が「住宅ローンの資金実行があってから一括で払ってくれればいい。」と言ってくれるかどうかです。「頭金」というのは、「資金の支払い方法」なので、住宅ローンとは関係ないんですよ。）

珍しくないんですが、実際に「貯蓄０」ということはほとんどないです。
実際には、自己資金はあるんだけれど、それを出してしまうと緊急の出費に備えることができなくなるから、「自己資金ゼロということに『しておく』」というパターンが殆どなんですよ。
「緊急の出費に備える」資金としては、その家庭の状況によって緊急の出費の額が変わるということはありませんから、100～200万円はお手元に残していただきたいです。

また、住宅ローン借り入れにかかる諸費用のうち、印紙代等はどうしても「現金」で必要になる部分がありますので、先に不動産業者と金融機関に「どうしても現金が必要となる額はいくらになるか」を訊ねておき、その分だけは「残して」おいてください。

次に、年金積立を解約してしまわれる理由は？
住宅ローンを借りるから…ですか？
解約してしまうと、その「補てん」はどこでされるのでしょうか？
年金積立は、「将来に対する備え」ですよね？

むしろ、住宅ローンを借りることによって「団体信用生命保険」や「火災保険」に加入されることになるかと思いますので、見直されるのでしたら、生命保険：7,000円と損害保険：2,000円でもよろしいのではないかと思います。
ただ、現在加入されている生命保険や損害保険の「加入条件、保障内容」が分かりませんので、何とも言えませんが。

住宅ローンで管理費、修繕積立金、駐車場代は借りることができませんから、
> ボーナス返済なし、頭金なしで、管理費・修繕積立費・駐車場代込みで月々10万円、35年返済です。
というのは、住宅ローン返済額＋管理費＋修繕積立金＋駐車場代＝10万円までに収めたい…という意味でしょうか？
では、管理費、修繕積立金、駐車場代は、それぞれいくらなのでしょうか？
それが分からなければ、住宅ローン返済額をいくらまで考えていいのか分かりません。
私もマンションを所有していますが、管理費＋修繕積立金＋駐車場代で３万円程度かかり、「住宅ローン返済額＋管理費＋修繕積立金＋駐車場代＝10万円」という予算ですと、７万円弱しか住宅ローンの返済に充当することができませんので…。

住宅を「取得」するとなりますと、固定資産税等の「税金」なども必要になります。
ですから、住宅について、賃貸→保有となる場合には、「住宅ローン返済額は、現在の家賃の８割程度」に抑えないと維持できない…とお考えください。
現在が「家賃：63,000円」でしたら、住宅ローンの毎月の返済額は50,400円程度までとされた方が「無難」ということです。
現在の住宅ローン事情、ご質問者さまのお宅の事情から逆算しますと、住宅ローン借入額は、1,200万円程度までであれば、現在と同レベルの生活が維持できると思います。

ただし、この計算では、将来における収入減や家族（お子さまや要介護となる親）が増えることによる支出増は想定していません。

最後に…。
私の所有するマンションでは、ケーブルＴＶ代とネット代が管理費に含まれています。
ご購入予定のマンションでは、そういったことはありませんか？
あればその分だけ住宅ローン返済額に回せるかと思ったのですが。

お礼

回答ありがとうございます。

自動車ローンを組むと…の事はネットでも記載されていましたし、
不動産の方にも審査が通りにくいと言われました。
住宅ローンを先に組んで、自動車ローンだと大丈夫だそうです。

年金積立を解約する理由は、
住宅ローンの返済に充てるのに、削る項目として挙がっているのを、
ネットで多々見て、特に今絶対必要項目ではないのかと判断したからです。

住宅ローンは今回の見積もりでは、ボーナス頭金なしの、
管理費6千円・修繕積立金8千円・駐車場8千円込みの月々10万返済でした。

検討していたマンションではケーブルＴＶ・ネット代は別途各自契約でした。

色々皆さんに意見をもらって、冷静に考えてみると、
将来妊娠し、私が働けなくなった時、子供の養育費、
その他突然の予定外の出費等考えると、車購入で貯金もなくなりますし、
今の状況では無理だとわかりました。
同僚や友人が次々と購入していくのを見て焦っていたところ、
とてもいい条件のマンション情報が入って、その物件がとても人気なので色々と焦っていました。
色々と勉強になりました。

ありがとうございました。

回答No.4

usinokoku

考え違いをしている部分がありますよ。

●売るつもりがなくても病気や無職になって
ローンの支払いが滞れば売るどころか競売です。
それでローンがゼロになるならいいですがほとんどがなりません。
借金だけが残ります。
リーマンショック以降　そういう方が多く
現在競売物件が増えているのです。
いざという時のためにも資産価値は重要ですよ。

●賃貸家賃は捨てているようなものではありません。
一度正確に10年単位、20年単位で計算されれば理解できますが
賃貸と持ち家で20～30年比較すれば　ほぼ同額になります。
長いローンを組むつもりならしっかり計算してみてください。

●ローンの月払い計算する時には分譲マンションの場合
現在支払っている賃貸家賃より2～3万引くものです。
現在の家賃が6万ならローンの月払いは3～4万です。
管理費、修繕積立金、固定資産税分を含めると
分譲マンションの方が現在家賃より若干高めになると思います。

●他の方も書かれていますが新築マンションの資産価値は
驚くほど目減りしますよ。
不動産会社に勤める方たちは新築マンションなんて買いません。
彼らはその物件の本当の価値を知っているからです。

●ローン計画をするなら年間最低100万は貯金していきましょう。
これはローンを支払いながらも続けるものです。
現在の年収から100万を貯金、100万を住宅ローンの支払いに
残りの150～200万弱で生活するように心がけるのがいいです。
なるべく奥様の収入は計算に入れずに貯金をするのがいいと思います。

お礼

回答ありがとうございます。

＞＞賃貸と持ち家で20～30年比較すれば　ほぼ同額になります。

将来ずっと、賃貸は残りませんが、持ち家は残りますよね？
30年賃貸で払うのと、マイホームでローンを払うのと
ほぼ同額として、マイホームは支払い後この先も残りますが、
賃貸はどんだけ払い続けても自分の家にはならない。
なので賃貸はお金を捨てている様な気持になるんですよね…。

皆さんの意見を拝見して、冷静に考える事ができました。
やはり、これからの事を考えると、貯金は必要ですし、
今ローンを組むと、これから出産等で私が仕事を辞めたり、
子供の教育費等を考えると、貯金は出来そうにありません。

私達と収入の変わらない新婚の同僚や友人がどんどんマイホームを購入していくので、焦っていました。
新築マンションは憧れでしたが、やはり高いですし、
資産価値はすごい勢いで減るとのことで、
いざという時借金だけが残るのは辛いので、諦めようと思います。

ありがとうございました。

回答No.2

bukebuke

新築じゃなきゃだめなんですか?
新築買っても2～3年で500～1000万円以上資産価値は落ちますよ。価格の安定してる中古物件がおすすめです

お礼

回答ありがとうございます。

地元で、とても条件の良い物件が出ていて、
信頼できる不動産屋の物件だったのと、
人気の土地で、中古買って改装するよりも安いので、
検討しました。
売るつもりはないので、資産価値は別にいいかなと思ったのですが、
やはり、将来を考えると厳しいかな・・・

ありがとうございました。

回答No.1

nrb

こりゃ９割以上の確率でローンが返済できない

今の最低水準の金利が３５年続くなら　と言う前提でのローン
それも変動金利での話し

でも金利は確実に上昇します

仮に２％金利上昇に耐えれますか

日本の国債や他の自治体の債権はあと１０年に以内に確実に日本国民の貯蓄よろ多くなります

そうなると　アメリカの国債以上の金利まで上がります
変動金利で組めば２％以上の金利上昇に耐えれないならば

ドボン

お礼

回答ありがとうございます。

9割の確率ですか！？
うーん・・・やはり考えが甘かったようですね・・・
いずれ購入したいマイホーム。
このまま賃貸で駐車場込み約7万を捨てているような気がして、
若いうちに購入したほうがいいかと焦っていたのですが、
金利の上昇、管理費もこの先確実に上がるでしょうし、
妊娠して子供が産まれて少しの間までは私は働けないし・・・等色々考えると、
今の収入ではキツイですよね。
賃貸だと将来不安だし、かといってマイホーム買うには危険だし、
頭が痛いですね。

ありがとうございました。