法人の宅建業免許や土地名義、廃業について

質問

法人の宅建業免許や土地名義、廃業について

不動産の株式会社を家族で経営しています。
自社所有の分譲宅地を売却するだけの営業をしています。
当社は社長個人から借入金があります。

この度、廃業（自主的な）を考えており、清算のために
所有している土地を社長へ売買（借入金と相殺して・代物弁済）しようと考えましたが
登記費用や不動産取得税の大金が必要になるので、思案しています。

そこでお尋ねしたいのですが、
(1)会社を清算して、登記をそのままにほうっておくことができますか？
(2)またできるとしたら、次に他人（個人）売却するときに契約（所有権移転登記）が（仲介業者を通じて）できますか？

(3)また、宅建業の免許を返して、法人をそのままおいておくことは可能でしょうか？
　この場合、当然、土地の売買はできないんでしょうね。仲介でもいいのですが…

(4)　(1)、(2)、(3)ができないとしたら、休眠（休業届）しておくという方法もあるかと思うのですが、
　　他に方法がありますか？

　要するにこの不況で取引主任者（従業員）に給料を払えないし、法人の経費もかかるから、
　会社を閉めて個人にするなりして土地を処分していきたいと考えています。

　司法書士、税理士等相談すればいいのですが、田舎ですのでちょっと相談すれば
　いろいろとうわさが出ますので、とりあえず相談させてください。
　よろしくお願いします。

回答No.2

MURAI YASUSHI（@yasudeyasu） · ベストアンサー

(3)また、宅建業の免許を返して、法人をそのままおいておくことは可能でしょうか？
　この場合、当然、土地の売買はできないんでしょうね。仲介でもいいのですが…

法人の設立→宅建業免許の取得の流れですから
逆もまた可能です。

例。埼玉県知事の宅建業免許の廃止手続き
http://www.pref.saitama.lg.jp/A10/BF00/takken/yoshiki/takken-pdf/haigyou.pdf

宅建業法における「業」とは、
「不特定多数の人」に対して「反復継続」して取引を行うことをいいます。
特定の人に宅地を売却しても、それは業ではありません。分譲は業ですが、
一括売却は反復継続ではないでの業ではありません。
これから反復継続する目的ならば、最初の取引も業となります。

反復継続する目的でなく、自己所有の土地を売却するだけなら「業」にはあたりません。
清算のために自己所有の土地を売却する（最後の１回だけ）だけなら免許がなくても可能です。

お礼

早速の回答ありがとうございました。

宅建免許を返納して、法人だけ存在させるのは可能なんですね。

いくつかの区画がまだ残っていて、売却はしていきたいのです。
清算のためではなく
仲介業者に頼んで売却はしたいと考えているのですが、
それが「不特定多数の人」に対して「反復継続」して取引を行うことになり、
現実としてできるか、できないかわからなくて・・・

経理を手伝ったことがあるだけなので分からず・・・。
リンクも教えていただきありがとうございました。
参考になりました。

回答No.1

ben0514

素人ですが・・・
回答１
登記をしないのは、会社の登記ですか？それとも不動産登記ですか？
外部からの借金などはありませんか？あれば簡単に清算できないと思いますよ。専門家の知識が必要だと思います。不動産登記をそのままにすると会社が存在しないと手続きで不便でしょう。

回答２
出来るとは思いますが、通常ではない手続きとなるため、素人では難しいでしょう。

回答３
法人をそのままと言うのは休眠と言うことでしょうかね。宅建免許について理解されていますか？別に免許が無くとも売買は可能です。自動車の個人売買と同じです。単純に言えば営利目的の事業で、仲介・斡旋などを行うための免許でしょう。自分で所有しているものを売却するのに資格は不要でしょう。

回答４
会社の登記では休眠の手続きは無かったと思います。活動や登記変更を行わない状態を休眠として考えて、その期間が長いときには、法務大臣や法務局の登記官の職権で解散となるのです。
税務上の手続きとして、税務署や都道府県税事務所、さらには市区町村役所に休眠などの届出を行うことがありますが、これは第三者に対してのものではなく、税務手続きのためのものです。
また、休眠の場合であっても均等割などが発生すると思われます。一部の自治体などでは例外的に休眠中の均等割の課税を行わない場合もあります。ただし、休眠中としていても、所有不動産の売買をすれば休眠ではないでしょう。休眠とは基本的に取引が発生しないと思いますからね。

税理士や司法書士は守秘義務があります。警察や裁判所など特定の法令に基づくものでない限り、顧客の情報などを口外できません。もちろん取引先の役員などを兼ねていれば、その取引先はその相談内容を含め今後の取引などを考えてしまうでしょうがね。
守秘義務を守らなければ、税理士法などの法律により処罰を受けることになります。ただ、このような情報は従業員や家族、さらには親しい知人などから漏れる可能性のほうが高いでしょう。

不安であれば、多少はなれたところの専門家へ相談しましょう。
ただし、司法書士に税金、税理士に登記などを聞いても、１００％ｎ回答は得られません。もともとそのような相談を対応すれば、法律違反ですからね。総合事務所などのように複数の資格者や複数の資格を持つ専門家などに相談するのが良いと思います。

お礼

早速の回答ありがとうございました。

言葉足らずで、申し訳ありませんでした。

(1)の登記は不動産のことでした
(3)は法人登記でした。

すいませんでした。

細やかな回答本当にありがとうございました。
専門家への相談を考えて見ます。ありがとうございました。