住宅ローンについて

質問

お世話になります。
今度京都で3500万円程度の中古マンションの購入を予定しています。
不動産屋さんはできればローンを組んだ方が得ですとか言ってくるのですが、その理由を聞いてもいまひとつよくわかりません。
ローンを組むと利息をたくさん支払わなくてはならず、トータルで見るとかなりの損と思うのですが、ローンを組むのとできるだけ無理をして
払えるだけ払った方がいいのかどっちがいいのでしょうか？
あと、4-5年住んだらまた転勤になる可能性が高く、また売らなくてはならないのですが、その時にローンが残っていて売って得たお金と同額であれば、売って得たお金に所得税みたいなのはかからないのでしょうか？

回答No.6

AAABBBzzz

現金で買える経済力があれば、ローンは損だと思います。
ローンを組むと手数料、保険料などかかりますから。
何より利息も払います。

本題と外れますが、
ただ４～5年で売る見込みとのことですが、
購入のメリットがありますか？
もっと中古になれば、マンション価格も下がる可能性も
大きいと思いますが。
それプラス、不動産屋に売却の手数料も必要です。
新聞記事に、これからしばらくはマンション価格は、
弱含みと書いてありました。ただの予想ですが。

回答No.5

mitunai

特別控除のことを言っておられるのでしょうか、不動産屋さんは。
　じっくりと聞いてみられてはいかがですか、ご納得いくまで。
　購入した後も家具とか備品に結構お金もかかりますから百万円くらいはおいておかれた方が良いような気がします。
　４、５年で売るのであれば賃貸マンションの方が良いようにも思えますが。
　将来京都で住む気があるなら住宅会社に頼んで賃貸はないのでしょうか。

回答No.4

rcc123

ローンは利息を払うようなもの、お金があれば、
絶対に現金購入です。
不動産は、高額の為、皆しかたなくローンなのです。

４～５年で転勤なら、絶対に買わない方が得です。
不動産バブルは過去の物。
アメリカの、サブプライムローン問題がいい例。

中古でさらに５年落ち、よほど好条件の物件でないと、
よくてとんとん、下手をすれば持ち出しです。
しかも、購入、売買と２回も手数料発生。
引越し代もかかりますし。

また、マンションの管理状態、住民の質が悪いと、
評価額が下がります。

私なら、買わず賃貸です。

回答No.3

Domenica

> できればローンを組んだ方が得
これは、殆どの場合「間違い」です。

ローンを組む＝お金を借りれば、「利息」を払わなくてはなりません。
お金を借りなければ、利息を払う必要はありません。

住宅取得資金について、金融機関等からお金を借りれば、確かに「住宅ローン控除」という税額控除が受けられます。
ですが、現在の「住宅ローンの金利」と「住宅ローンの控除の率」を比較して、「住宅ローン控除の率」の方が高くなければ、「ローンを組んだほうが得」とはなりません。

お金を借りる必要がないのならば、無理をしてお金を借りる必要はありません。

ただし、いつ何が起きるか分かりませんから、ちょっとまとまったお金が必要となる…ということが急に起きることもあるでしょう。
それを考えたら、「流動性の高い資金」をある程度手元に残して置かれた方がよろしいかと思います。

> あと、4-5年住んだらまた転勤になる可能性が高く、また売らなくてはならない
「住宅ローン」商品の多くは、「自己居住」を条件にして、金利が低く抑えられていることが多いです。
ですが、なかには、「実際に居住せず、人に貸したりしても、返済さえきちんとしてくれれば、厳しいことはいいません。」という金融機関等もありますし、そういう住宅ローン商品もあります。

将来的にその京都の家に戻ることとし、自分たちが住まない間は他人に「貸すこと」も厭わないのであれば、そういった方法もあります。

> ローンが残っていて売って得たお金と同額であれば、売って得たお金に所得税みたいなのはかからないのでしょうか
違います。
この場合、ローンの残高は関係してきません。
ローンを借りていなくても、不動産の譲渡によって所得が発生すれば、税金がかかってくることがあります。

不動産の譲渡にかかる税金を計算する場合は、「課税譲渡所得」が基準となります。

まず、
譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）
という計算で、「譲渡所得」を算出します。

大雑把に言えば、「その不動産を売った額」から「その不動産を買った額」と「その不動産を売るためにかかった費用」を差し引くことになります（正確に言うと違うんですけれどね）。

そして、
譲渡所得－特別控除
という計算で、「課税譲渡所得」を算出します。

こちらのサイトが分かりやすいと思いますので、参考に貼り付けておきますね。

http://www.mitsui-hanbai.co.jp/tebiki/mtebiki/11.html

この「特別控除」もあるので、よほど値上がりしたか、もともと資産価値の高い住宅でない限り、不動産の譲渡所得による税金が課税されることは少ないと思います。

あと、
> 4-5年住んだらまた転勤
で、その際の売却を考えていらっしゃるようなので、ご参考までに…。（多分、税金がかかるようなことはないとは思うんですが。）

その不動産の所有期間が５年を超えている場合は「長期譲渡所得」となり、５年以下の場合は「短期譲渡所得」となって、税金の率が違っています（所有期間の計算方法が、これまたちょっと厄介なんですが）。

売却も視野に入れての取得でしたら、このあたりも知識としてお持ちになっているとよろしいかと思います。

回答No.2

K66_FUK

京都程度の小さい都市でしかも中古で3500万円マンションったら相当の豪邸ですね。
4-5年程度で売りに出すなら、マンションも価値は下がらないでしょうし、ローンでいいんじゃないでしょうか？
たぶん同額か、少し減価償却される程度で売れると思いますよ。
所得税については不動産屋に聞くのが早いと思います。

回答No.1

noname#101770

損得で言ったら
売る可能性の高いマンションを買って特になることはほぼありません