やっぱり住宅ローン減税がわからない！

質問

諸費用込み4500万の中古物件（築１５年）を購入予定です。
頭金は2000万　内訳　夫婦折半　
借入金　2500万　内訳　夫1150万、妻1150万。

ローンについてですが、
夫単独で組んだ場合と、
夫婦でペアローン（各1250万）を組んだときの住宅ローン控除について教えて下さい。
年収　夫530万　妻400万

単独の場合　　
年末ローン残高　2500万×持分比率78％（＝頭金1000+ローン残額2500/物件4500）×1%＝控除上限19万5千円

ペアの場合　
夫　年末ローン残高　1250万×1%＝控除上限12.5万円
妻　年末ローン残高　1250万×1%＝控除上限12.5万円

になりますか？
ペアローンの場合はローン残高に持分比率（1000+1250/4800）を掛けなくてもよいのでしょうか？

ローンの借り入れ額は年収に応じて比例させようかとも思うのですが、
家の名義の持分の関係がいまいちわからず困っています。

最初は夫2500万で単独組めば、ローン残の１％の内所得税＋住民税が還付されると思っていたのですが、家の名義が単独でない場合は、ローン残高×名義分のようですが、この解釈はあっていますか？

どうぞよろしくお願いします。

回答No.3

86tarou

ローンが単独の場合はそのローン名義の人だけが年末残高に対して控除を受けられます。二人で別々のローンを組んでいる場合は、それぞれの残高に対してそれぞれが控除を受けられます。

基本的に、住宅借入金等特別控除に登記上の持分比率は関係ありません（贈与税が掛からないよう、資金の比率で登記することをお勧めします）。ただし、連帯債務（連帯保証人ではありません）の時には全体の借入金に対して、それぞれの持分比率を掛けた金額が控除の対象になります。

参考URL：

http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1225_qa.htm#q4

お礼

ありがとうございます。

所有権の持分計算とローン控除の計算は全く別の話なんですね。

時間を作って税務署に相談に行きます。

回答No.2

noname#94859

家の持分は、現実に払ったお金（預金で払ったお金と借入金で払ったお金の合計）で決定するのが一番です。

頭金も夫婦で同額を出し、ローンを組んで支払うお金も同額を出して不動産を買うのですから、所有権割合は５０％づつです。

不動産の所有権持分を決定するのと、ローン控除の計算とは、別の話だと理解されるとよいと存じます。

例示します。

夫が2,000万円の現金を出し、妻は同額を借りて（ローンを組んで）用意して、合計4,000万円の家を買ったとします。

不動産所有権の持分は５０％づつです。
夫はローンがありませんので、ローン控除を受けられません。
妻はローン控除を受けられます。

ローンの残高は妻がローン控除を受ける額の基礎金額になるだけです。

所有権の持分計算とローン控除の計算は全く別の話だと思えば理解の助けになろうかと存じます。

持分比率に７８％を掛けてますが、この説明をご質問者にされた方が少し理解不足のまま説明をなさった可能性を感じます。
ずばり言うと「考え方が違います」ですね。

お礼

ありがとうございます。

所有権の持分計算とローン控除の計算は全く別の話なんですね。

時間を作って税務署に相談に行きます。

回答No.1

jikokenno

[単独の場合-持分比率78％]

これは誤解だと思います。

不動産会社の担当者も少しは知識あります。
その人がだめなら、
説明は他の担当者にお願いすると良いでしょう。
どうせ手数料払うのですから。

税務署で相談できます。
文面拝見する限り、
それをお勧めします。