離婚予定で中古マンションを買いたいのですが

質問

44歳女性、離婚を予定しています。
生活費を入れない夫に嫌気がさし、出て行って欲しいのですが、のらりくらりとかわされ家庭内別居状態が続いています。
実家からの援助もあり、資金100万程で15年程のローンで600万の小さな中古マンションを買いたいと思っています。私は勤続4年の契約社員(年収250万)ですが、調べると正社員でなくても貸してくれるところがあるようですね。
築30年と古いのですが、子ども二人(中高生：奨学金申請済みで多分可能)と住み、老後いずれは実家に戻ってくればいいと両親に言われているので十分かと思います。

＊築年数が古い場合は評価額が低いので資金がたくさん必要でしょうか？
＊引越し費用、取得税等もあるので出来るだけ頭金は最小に抑えたいのですが資金０ではやはり難しいでしょうか？
＊母子家庭では審査の際ハンデがあるでしょうか？

子ども達のためにも早くぎすぎすした状況から抜け出したいです。
どうぞよろしくお願いします。

回答No.5

Domenica

＃３です。
ご丁寧なお礼をありがとうございます。

> 登記、手数料で諸費用としては50万、他に引越し費用、取得税がいるようですね。やはりもう少し資金がいると実感しています。
離婚されて「独立」の形を取られるのでしたら、家具や家電についてもまとまった出費となりませんか？
「これまで使っていたもの」を持って行く…と考えていても、意外に「これまで使っていたもの」が新居では使えなかったりすることが多いんですよ。
住宅ローンのご相談をさせていただいていた時に、この費用が予想外にかかった…とおっしゃって、生活ローンやフリーローンを追加で借りにいらっしゃるお客さまが結構多かったものですから…。
場合によっては、他府県への引っ越しであれば、引っ越し代と合わせて数十万円から百万円程度は見積もっておかれた方がよろしいかと思います。

> シュミレーションでは返済３～3万5千円、積立金など1万5千円で住居費として5万みています。
固定資産税のことも考えていらっしゃるようですし、車を持たないという条件であれば、このシミュレーションで問題ないと思います。

> 目当ての物件は400世帯程の大きなマンションで50平米、年数が経っているのに綺麗に整備されて管理がしっかりしている印象を受けました。また空き部屋も殆どないそうです。
50平米にベランダ部分は含まれていませんよね？
区分所有の専有面積が50平米以上あれば、概ね住宅ローンの対象となると思いますが、時々、「専有使用面積」が表示されていたりするので…。
ベランダは「専有部分」ではなく「共有部分」になりますので、この点はよ～く確認してください。
また、空
区分所有者が賃貸に出している可能性もありますので、区分所有者の割合を確認してください。

> 教育費がかからなくなれば繰上げで早く完済したいと思っています。
お子さんの年齢から考えますと充分に可能でしょう。

> 上の子は大学受験ですが国立志望でかなりの難関が狙える成績です。
> 私の年収なら授業料の半額、あるいは全額免除の対象になります。
> 下の子も高校生になればおそらく全額減免の対象になると思います。
> 受験費用、修学旅行などの出費は準備済みです。
> 親のいざこざを見て子ども達はとてもしっかりしています。
ご質問者さまもしっかりしていらっしゃるようですし、お子さんの感覚もしっかりされているようにお見受けします（もともとのご質問者さまの素質かもしれませんが、ある意味「旦那さんのおかげ」でもありますか？）。
ですが、私どもの年齢では、なかなか増収入を見込むことは難しいと思いますが、できれば頑張っていただきたいと思います。
実は、私の友人が先ごろ離婚しまして、収入や仕事に関してはいろいろ苦労をしておりますので、そういったことからもご質問者さまのことを他人事とは思えなかったりしているんです。
進学に関しては、ご質問者さまの収入が増えて、減免措置が受けられなかったとしても、奨学金や教育ローンを上手に活用されれば、なんとかなると思います。

> このような評価額の低い格安の物件はキャッシュで買うのでしょうか？
> 皆がそうとは思えないのですが…
皆がそう…ではないと思いますが、税金対策などの観点からキャッシュで買って賃貸に出す…ということも多いと思います。
このこともあって、さきほど
> き部屋がない＝全てが区分所有者とは限りません。
と申し上げたんです。
区分所有者が少なければ、それだけ管理組合への負担が増えますから。

> 保証人が必要なら私の弟(公務員)か独身の妹(大手企業勤続18年)に頼もうかと思っています。
このお二人は、ご自身やご家族に住宅ローンがおありではありませんか？
住宅ローンがおありですと、連帯保証人として認められることは難しいかもしれません（なお住宅ローンの際に求められるのは「保証人」ではなく「連帯保証人」になります）。
また、この先、住宅ローンを借りられる可能性はありませんか？
その可能性があるならば、ご質問者さまの住宅ローンの連帯保証人になることで、自身の住宅ローンを借りる際に影響する可能性がありますので、お気をつけて差し上げてください。
「連帯保証人」は、名前だけあればいい…というものではありません。
また、法律からすれば「ご質問者さまが返済できなくなったら、代わって返さなければならなくなる」というものではありません。
借入当初から債務者となるご質問者さまと同等の義務を負います。
この点をご理解の上でご依頼ください。

お礼

再びありがとうございます。
引越しについては、近隣府県で持っていくものは本当に最小にしようと思っています。子ども部屋２部屋分と両親に買ってもらったささやかな嫁入り道具だけで、家電や大きな家具等は置いていきます。足りないものはリサイクルの店でそれぞれ1万円ほどで調達する予定です。

区分所有者の割合も確認してみます。思いつきませんでした。

連帯保証人については独身の妹が引き受けてくれると思います。
結婚できなければ老人ホームに入ると言っており家を買う予定はないそうです。
或いは頼めば借用書を書いて何百万かは貸してくれるかもしれません。
あまり甘えたくはないのですが。

取りあえず駄目もとで銀行に相談してみます。
詳しく教えていただきありがとうございました。

回答No.4

masaaki509

マンションで注意しなければいけないのは、修繕費・管理費が必要なのは当然ですが、長期修繕計画と言う物があり、管理会社・管理組合がちゃんと機能している場合は殆どの場合、10年毎に大規模修繕を行います、予算に合わせて修繕費を徴収してる場合は良いのですが、していない場合は大規模修繕の時に100万とか臨時徴収したり、ローンを組んで大規模修繕を行う管理組合もあります。
さらには築30年を考えるとマンション立替とかの話も出てくるも知れません。マンションにしろ、一戸建てにしろ購入して終わりではありません、購入してからもお金はかかりますのでその辺は注意が必要な所です。一戸建ての場合は修繕を先に延ばすこと出来ますが、マンションでは総会で決定すれば、拒否できません、最悪は退去させられます。
立替にしても大規模修繕にしても多数決で決まります、1/2の賛成・2/3の賛成とか色々あるので細かくは忘れましたがそう言う事です。

＊築年数が古い場合は評価額が低いので資金がたくさん必要でしょうか？

管理状況がわかりませんが、築年数を考えれば、修繕費用が必要かもしれません、前回の大規模修繕を何時したか確認した方が良いでしょう、購入後２年後・３年後に大規模修繕すると損ですからね。

＊引越し費用、取得税等もあるので出来るだけ頭金は最小に抑えたいのですが資金０ではやはり難しいでしょうか？

手元にお金残しておく方が良いでしょう。

＊母子家庭では審査の際ハンデがあるでしょうか？

今現在、離婚してませんから母子家庭ではありません。離婚後に購入すると母子家庭ですが。。。

いずれ実家に戻るのであれば、賃貸・市営がベストかと思います、中古マンション買っても二束三文ですから。。。
賃貸で貸すと言う事も可能ですが、ローンが残ってれば賃貸も難しいですね、銀行と相談が必要です。

お礼

大規模な修繕については確認が要りますね。情報ありがとうございます。

皆さんの意見を参考によく考えてみたいと思います。

回答No.3

Domenica

住宅ローン審査経験者です。
同世代で同じ女性ということもあり、寄らせていただきました。

> 小さな中古マンションを買いたいと思っています。
マンションが小さいのではなく、購入しようとしている部屋の専有面積が小さい…という意味ですよね？
その場合、住宅ローンの条件に適合しない可能性があります。
住宅ローンの条件として、専有面積の平米数を設けている金融機関も多いですから。

しかも、築30年経過しているとなりますと、担保評価価値がつかない可能性すらあります。
この点は、物件の詳細資料を入手して、金融機関に相談に行かれるとよろしいかと思います。

> 勤続4年の契約社員(年収250万)ですが、調べると正社員でなくても貸してくれるところがあるようですね。
昨今、雇用形態の変化から、必ずしも正社員に拘る金融機関は減ってきていると思います。

> 資金100万程で15年程のローンで600万の小さな中古マンション
> 築年数が古い場合は評価額が低いので資金がたくさん必要でしょうか？
> 引越し費用、取得税等もあるので出来るだけ頭金は最小に抑えたいのですが資金０ではやはり難しいでしょうか？
売買価格が600万円でも、売買や取得に関する諸費用が別途必要…ということもありますので、十分に注意してください。
また、住宅ローンを利用されるのでしたら、住宅ローンにかかる諸費用も必要になってきます。
もし、売買や取得に関する諸費用が別で600万円ということでしたら、必要総額は700万円くらいになる可能性があります。
自己資金100万円は諸費用で消えてしまって、物件価格の100％融資を受けなければならない計算になってしまいます。
築30年の専有面積の狭いマンションですと、100％融資は難しいと思います。
少なくとも、借入額が400～500万円になるように、自己資金を準備される必要があると思います。
自己資金ゼロでもＯＫというのは、新築分譲マンションの場合か、どこかに落とし穴があります。
諸費用分については、住宅ローンに組み込むことができず、別途金利の高いローンを組まなければならない…ということもあります。

> 老後いずれは実家に戻ってくればいいと両親に言われているので十分かと思います。
現在既に築30年。
老後…というと20年後くらいですか？
築50年ですね。売れるでしょうか？
＃２さまのご懸念はもっともだと思います。

また、築30年の集合住宅ですと、管理組合などは大丈夫でしょうか？
修繕積立金の制度も今ほどしっかりしていなかったと思いますので、毎月の積立額は少なめで、大規模修繕の時にはその都度集金がある…ということはありませんか？
そういったことも調べてみてください。

> 母子家庭では審査の際ハンデがあるでしょうか？
これは、何とも言えません。
ただ、返済能力の点ではどうしても夫よりも劣りますでしょう？
また、扶養家族がいれば、生活費負担分がその分増えますので、毎月の手取り給与の中から、住宅ローン返済に充当できる額は少なくなるのではありませんか？
年収250万円、これが税引き後だとすれば、審査の基準となる税込年収は280万円程度でしょうか。
年収250万円が税込年収ならば、ボーナスなしとして手取り月収は18万円程度。
ここから、生活費を差し引いて、いくらならばボーナス返済に充てられますか？

仮に、借入額：500万円、返済期間：15年、適用金利：2.00％（固定金利選択型・固定金利期間10年）、元利均等返済、ボーナス返済なし…という条件で借りられれば、毎月の返済額は32,175円になります。
固定金利期間の終了する10年後には、債務残高が180万円位になっています。
どうでしょう。
180万円位ならば、毎月32,000円程度の住宅ローンを返済しつつ、10年間で蓄えることができそうですか？
このパターンが大丈夫そうであれば、借りても「何とかなる」と思います。

> 年収は低いですが、シュミレーションでは借入額以内に収まります
もし、このシミュレートされたのが、変動金利型や固定金利期間が３年や５年といったもので、その返済額を前提に話をされているのならば、考えを改めてください。
不動産屋さんの「大丈夫」は、全くアテにしないでください。
何しろ、お金を貸すのは、その不動産屋さんではないのですから。

> 保証人は要るかもしれないが
保証人のアテはおありなのでしょうか？
この保証人は、保証会社に保証料を払った上で、さらに徴求される連帯保証人になりますので、ご質問者さまの親御さんではＮＧとなる可能性がありますよ。

最後に、ご質問者さまの場合、「属性」がよくありませんので、保証会社に支払う保証料率が高くなる可能性があります。
保証料率が高くなれば、借入当初に払う「住宅ローン借り入れに必要な諸費用」が高くなります。
保証料を金利に上乗せする形は、ご質問者さまの場合は損になりますので、選択しないでください。

> 民間の賃貸は結構高く、何度か引越しをすることを考えると買ったほうがいいのかと思いました。
ローンで払うことになる利息、マンションを所有することで必要となる管理費、修繕積立金、固定資産税を考えれば、必ずしも民間の賃貸住宅が損になるとは限りません。

ご質問者さまの意志に反することになってしまうかもしれませんが、私も＃１さま、＃２さま同様、購入はされずに、賃貸住宅を利用されることをお勧めしたいです。
600万の小さな中古マンションを、自己資金のみで購入できないのならば。

お礼

ありがとうございます。
審査経験者様からのご意見参考になります。
登記、手数料で諸費用としては50万、他に引越し費用、取得税がいるようですね。やはりもう少し資金がいると実感しています。
シュミレーションでは返済３～3万5千円、積立金など1万5千円で住居費として5万みています。
目当ての物件は400世帯程の大きなマンションで50平米、年数が経っているのに綺麗に整備されて管理がしっかりしている印象を受けました。また空き部屋も殆どないそうです。
もう1件は100世帯ほど、こちらも管理が行き届いている印象です。

教育費がかからなくなれば繰上げで早く完済したいと思っています。
上の子は大学受験ですが国立志望でかなりの難関が狙える成績です。私の年収なら授業料の半額、あるいは全額免除の対象になります。下の子も高校生になればおそらく全額減免の対象になると思います。受験費用、修学旅行などの出費は準備済みです。親のいざこざを見て子ども達はとてもしっかりしています。

このような評価額の低い格安の物件はキャッシュで買うのでしょうか？
皆がそうとは思えないのですが…
保証人が必要なら私の弟(公務員)か独身の妹(大手企業勤続18年)に頼もうかと思っています。

回答No.2

rcc123

中古とは言え、管理費、固定資産税がかかります。
将来、買ったマンションを売りたい場合
（ほとんど、値が付きませんが）売れない可能性があります。

売れないとどうなるか。
売れなくても、管理費、固定資産税は払う必要があります。
馬鹿らしいですね。

いずれ実家に戻るのなら、賃貸をすすめます。
賃貸で生活しながら、公営住宅を探すのがいいです。

お子さんも、もう少しで成人ですし、
就職すれば大きな戦力になります。

お礼

ありがとうございます。
管理費と修繕積み立て費を合わせて1万5千円ほど、固定資産税は年間4万前後だと思います。
今から売ることまで気がまわりません。当面の住まいとして考えています。
完済時に資産価値がなくてもいいんです。
ただ今まで夫との生活に我慢してきたので自分のお城が欲しいというささやかな願望なんです。

公営住宅も通勤できる範囲内で探しています。

回答No.1

3612masa

はじめまして

銀行から、担保物権の評価額以上の融資は受けられません。
（評価額はいくらか）

親子３人の生活で、年収も気になります。
（生活費や管理費を除いて、いくら返済に回せるのか）

銀行に相談する方法はあるのですが、残念ながら冷たい回答しか得られないと思います。

正式に離婚し、公営住宅の選択肢はないのですか。
（今後の、教育費も備えなければならないのですから）

お礼

早速ありがとうございます。
他府県に済む予定なので公営住宅は一旦どこかに引越ししないと無理です。
また母子家庭でも当選確率は増えるものの何度か申し込まないとなかなか当たらないと聞きました。
民間の賃貸は結構高く、何度か引越しをすることを考えると買ったほうがいいのかと思いました。
年収は低いですが、シュミレーションでは借入額以内に収まりますし、不動産屋さんでも保証人は要るかもしれないが金額が高額ではないので大丈夫では？と言われました。
やはり無理でしょうか？