住宅ローンの借り換えについて

質問

はじめまして。どうか私の危機にお知恵を貸してください。
　8年前に一戸建てを購入、銀行ローンで、変動金利4％・3200万円を期間25年で借り入れました。
　半年後に繰り上げ返済し24年になりましたが、そのとき震災直後で今が底だという担当者の勧めで、固定10年・3.8％に変更してしまったのです。
　現在 借り入れ残高は2350万円で、毎月8.4万と年2回50万増額加算の返済を続けており、固定期間はあと2年半あります。
　この不況でボーナスもなく、給料も幾分さがっていますし、ここ3年はこどもの教育費がかさみ、特にボーナス返済が負担です。
　金利の低いローンに借り換えをしたいのですが、前回の失敗もあり金利予想も怖くてできません。
　どこのローンでどのように金利選択すればよいかアドバイスおねがいします。（一応　新生銀行と東京三菱は資料請求したんですが。）でも借り入れ当初と違い年収も3分の2ぐらいになっており、審査に通るかどうかも心配です。よろしくお願いいたします。

回答No.4

ymk21 · ベストアンサー

どうやら、なんとなく、chinikko-manさんの検討されている銀行が、どうも、私の銀行のような気がしてきました。うちも返済能力を10年固定でみてますし。（自信はないですが・・・）
今は、どこの銀行も競争で住宅ローンのキャンペーンをしてるようですね。ひとつの銀行にとらわれることなく、色々な銀行を回ってみてください。ある銀行では、「○○銀行で、三年固定１％だった。その後の金利優遇は0.1～0.4。」なんて話をすると、更によりよい金利優遇条件をつけてくれることもあるみたいですよ。
銀行の審査基準も担保評価もそれぞれ違います。キャンペーン金利を利用するために、審査も基準が厳しくなっていることもあるようです。

余談ですが、私は、まだローンの担当をして半年なので、あまりよく分かってないこともあります。今、25歳なので、住宅ローンや家の購入なんてまだ考えた事がないです。それより、早く結婚相手を探さないと・・・・！！☆
ということで、あんまり回答に自信はないです。

よい結果がでることをお祈りいたします。

お礼

長い間お返事ができずに申し訳ありませんでした。あれから皆様にいただきましたアドバイスを念頭に銀行に相談してみました。　現在借りている銀行にもいきましたが、いろんな面で借り替えたほうが、向こう三年間で２００万近くの差がでるとわかりました。
　早速２５年、ボーナス負担なし、固定３年で担保物件の仮審査の申し込みをしたところ、希望額には２５０万ほど少ないのですが連絡があり、現在本審査待ちの状態です。これが通れば、年間返済額も半分以下になり自分のペースで３年後の繰り上げ返済資金をためていけることになります。通るかどうかはわかりませんが、今はただ祈るのみです。　今回、相談させていただいて本当によかったと思います。ありがとうございました！！

回答No.3

ymk21

ご質問をいただきありがとうございます。
実際のところシュミレーションをとってみないと何とも言えないですね。今は、借換によって、ボーナス返済を減らされる方が多いですよ。おっしゃる通り、毎月を現状の返済額にして、ボーナスを２０万円くらいにしたいと、そのまま窓口で言われて、大丈夫だと思います。それほど、現状よりも、期間が延びないのでは・・・？（分かりませんが）
あとひとつ、無理に期間を短くして、返済するよりも、少し余裕を見て、返済期間を組んでいただき、余裕があれば途中で繰上げ返済をしていただくようにお願いしてます。一度、組んだローンの期間を長くする事は、なかなか難しく、保証会社も通しません。後で、返済できなくなると大変な事になりますので、期間は無理に短くしないほうがいいと思います。

あんまり的を得た回答になりませんでしたが、参考になさってください。

お礼

こんばんは。お疲れのところ、ご丁寧なアドバイスをいただき恐縮いたしております。
　私もあれから少し聞いたりしてみました。ｙｍｋ２１さんがおっしゃるとおり、返済期間の短縮にとらわれて返済できなくなるケースもかなりあるらしく、ある銀行では実質的には固定１０年（３．３％）での返済能力があるかどうかで、審査していくみたいでした。
　どうしても素人は（いや私ですが）、目先のことで判断してしまい、リスクに対しての管理ができなくって・・・。　あとでローン期間を長くするのが困難だということも教えてくださらなければ、また後悔しているところでした。
　近いうち、アドバイスを頭において相談にいってきたいと思います。本当にありがとうございました。すこし先になってしまいますが、また必ず結果をご報告いたします。

　それからこれは余談ですが、今までテレビや新聞なんかのイメージで、銀行の方はなんとなく冷たそうな印象があったのですが、今回ｙｍｋ２１さんのご回答を拝見し、こんなに親切な銀行の方もいるんだなって、すごく嬉しくなりました。

　では、起死回生を願ってがんばってきます！！

回答No.2

ymk21

こんばんは。まずは、返済予定表、源泉徴収票、売買契約書、保険証、謄本等を持って、銀行の窓口に相談にいかれては、いかがでしょうか？
銀行は、顧客の属性と、担保評価をみて、借換が可能かどうかを見ます。その場で、シュミレーションもだしてくれますので、いろいろとお話がきけます。
組み直すローンも今の残高、諸費用を考慮し、今の返済期間に基づき、銀行ローンの商品規定値内（例・一番最初の借入れから35年）で、返済期間が組めますので、今より金利も低くなり、返済期間も長くなり、毎月の返済負担を軽くする事ができます。もちろんボーナス返済の割合も変更できます。
三年固定１％というのは、とても魅力的です。でも、たった三年。四年目以降は必ず返済額が上がります。１０年以上の長いローンでお考えでしたら、五年固定や十年固定も考えてください。今は、十年固定でも、2.3％。十年間は安心して返済がですますよ。返済の計画も立てやすいです。
私は、都市銀行でローンの窓口を担当しており、こちらの質問を見て、お答えさせていただきました。毎日、借換の相談がとても多いです。
今すぐ返済負担を減らしたいなら、三年固定。長い目で見て、安心をして返済したいなら、少々金利が高くても五年から十年固定。そうアドバイスをさせていただいてます。

補足

ｙｍｋ２１さん、ご親切にありがとうございます。ローンご担当だなんて本当に心強いかぎりです。教えていただいた必要書類があれば、話もスムーズに進みますものね。
　それと・・あきれずに聞いてほしいのですが、ｙｍｋ２１さんでしたら、こんな借り換えのしかたされますか？　
　当初３年固定にし、毎月の返済は今と同じか若干(５千円～１万円）高くし、増額返済の割合を２５％～３０％ほどにする。当然、期間は１６年のままでは年間返済額がきついので１８年位にのばす。固定終了後、余力がもしあれば繰上げ返済し再計算してもらい期間を短くする。今はとにかくボーナス返済額を２０万円ぐらいにしたいのです。
　ｙｍｋ２１さんが私でしたら、どんな秘策で乗り切られるのでしょうか。　やはり期間はそのままでボーナス割合のみ変更し、５年固定ですか？

よろしくお願いいたします。

回答No.1

aminouchi

どなたもお答えになられないようですので・・

一般的な話ですが、
残高が１０００万円以上で
ローン期間が１０年以上あり
金利差が１％以上ある
場合は借り換えた方が得になるといわれています。
chibikko-manさんの場合はこの全てにあてはまりますから、借り換える方向で検討されるのが良かろうか、と思います。現状を示して借り換えられるかどうかの相談を銀行とした方が良いでしょう。

もし、借り換えを申し込んだ銀行などの審査が通らない場合は仕方ありませんからまず残存の固定金利期間はそのまま払い続けて、それが切れたときに（２年半後ですね）あらためて景気と金利の動向を見定めて固定金利にするか変動金利にするかを考えるべきでしょう。

ついでに言いますと私の場合は、当初５年間の固定金利で借りてそれが切れた後、１ヶ月だけ変動にしてその間に繰り上げ返済（固定と変動では繰り上げ返済の手数料が異なったため）して、今は３年の固定金利にしてあります。景気が良くなってインフレ傾向が出てくると金利は上昇局面になりますからその場合は固定金利の方が有利です。金利が低下傾向であれば変動の方が有利ですが、公定歩合（現在０．１％）などから考えて今以上の金利低下は考えられませんから金利上昇のリスクを考えて固定金利としています（これが正しいのかどうかは判りませんが私はこう考えて納得しています）。

お礼

aminouchiさん　早速アドバイス頂きましてありがとうございます。固定から１ヶ月だけ変動にして繰り上げ返済されるなんて　さすがですね。勉強になりました。やはりローン返済なるもの、こういうフットワークの良さが大切なのだと実感しています。固定金利で借り換える方向で相談しにいってみます。無事借り換えられましたら、またご報告いたします。ありがとうございました。