住宅ローン返済について

質問

昨年7月に2800万円の住宅ローンを借りて入居しました。
金利は2.02％（5年固定）で、会社から半分の利子補給があります。
（10万円返済し、うち利息が4万円だった場合、次の月の給料日に2万円支給されます。）
昨年末時点で、残金はまだ2760万ぐらいありましたが、1月に諸費用として残しておいたお金とお祝いなどをかき集め一部繰上げ返済をしたため、残金は2500万円になっています。

そこで、質問なんですが、、
１、上記条件で、住宅ローン控除（1％）を受けると私の利子負担は（当初5年間は）0.01％という理解でよろしいですか？
昨年度の所得税額は約50万円でしたので、控除は100％受けれると思います。
２、今後も毎年1月に繰り上げ返済（100万円を目標）していくつもりですが、毎月返済しても5年後にまとめて返済しても、私の負担は変わらないのでしょうか？（繰上げ返済手数料は10500円ですので、まとめたが得？）

回答No.2

gaak1 · ベストアンサー

１、
no.1の方がおっしゃるように、所得税がかかると思いますが微々たる物です。1.01％の補助（例で言う2万円）に10％（下記参考URL）とすると0.101%（このうち1％は所得としてローン控除されるので0.1％になりますね）かかるだけなので、
2.02%-1.01%+0.1%-1%＝0.11%
になりますね。2年前は定率減税が10％あって、これがローン控除には効かなかったので1％じゃなく0.9%が返ることになってましたが、去年から廃止されたので関係ないですね。

＞運用益ってどれくらい期待できるのか。。。
とおっしゃいますが、4年定期で0.459%（2008年2月8日現在）ですから、返済せずに4年定期にしておくだけで0.349%の金利が確実につくことになります。1年定期でも0.358%ですから金利益の方が高いことになります。これは（少なくとも固定期間には）返済したら損ですよ。手数料もかかりますし。
http://money.yahoo.co.jp/rate/　（預金金利一覧）
私も同じ考え方で繰り上げ返済は固定期間の終わる5年目の1月に一気にするつもりでいますが(現在2年目）、私の場合運用目標が1.85%-1%=0.85%なので質問者さんより大変です。しかも配当狙いの株が下がってしまいました…（泣）。まあ換金するのは3年後なので楽観してますが。株安のおかげで沢山買い増しすることが出来、その分配当は沢山もらえますから（減配だと困りますが…）。
２、
貯められず使ってしまうリスクはありますが、住宅財形（給料天引き）で強制的に貯めるという手もあります。あと、団体信用生命保険に入っていらっしゃると思うので、現在2800万円の生命保険にタダ（ではないですが強制なので減らせない出費としてそう考えてもいいですよね）で入っているようなものです。毎年100万円返済することで「貯蓄が100万減る」＋「保険金額も100万減る」のですから、流動性（いざというときの手元のお金）も失い、死亡リスクにも弱くなるということになります。100万円返すのに10500円の手数料がかかるということは、1.05%の金利相当ですから、まとめて返済するつもりで貯め、固定金利解除時に金利を見ながら「1月ごとに判断」した方が絶対にいいと思いますよ。

参考URL：

http://tax.xrea.jp/tax/zeiritsu.html

お礼

わかりやすい解説、ありがとうございます。
使ってしまうリスクは、ないことはないですが、まあ、大丈夫でしょう。

回答No.3

oo14

１月に繰り上げ返済は名案ですね。
年末時点の予定残高が年末調整されますし、
利子補給もこれがベースですかね。
繰上げ返済手数料の実質金利というのは
すざましくおおきいことになります。
５年固定なので、５年後がいいことは考えるまでもないです。
けど、０．０１％の２５００円も大金ですね。

お礼

1月に260万円ほど返済したときに、利息は80万円得したようです。
もともとの利率が低いので、うわさに聞いていたほどはメリットはなかったようです。残金が2500万円を切ると住宅ローン控除との兼ね合いも出てくるので、また微妙な感じです。

回答No.1

sapporo30

１．　
どうでしょう。どこまで計算するかですね。
会社からの利子補給も給与ですよね。
給与だとすると、税もかかりますし、それを計算すると
あなたの実質負担利子は、もう少しだけあがるかと思います。

２．
繰上げ手数料と　返済にまわす分のお金の運用益を
考えると、まとめたほうがいいかもしれません。
が、果たして　５年後にどこまでためれるか？
お金があると思うと、使ってしまうかもしれませんので
そのへんは、あなたの性格次第というとこでしょう。
無理に返済して、家計に余裕がなくなると、
入院や事故なので、首が回らなくなることもあるので
ご注意を

お礼

なるほど。
確かに、給与扱いになると思います。税負担は発生しますね。
住宅ローン控除は、実質利子を1％減らすことと同様だというのはただしいんですね。
住宅ローン＋年100万であれば、そんなに難しくないと思っています。
ただ、運用益ってどれくらい期待できるのか。。。