住宅ローンの支払い停止

質問

はじめまして。住宅ローンの支払いでとても困っているのでお知恵をお貸し下さい。
十数年前に、両親に泣きつかれて、借金して地方に広い土地を購入し大きな家を建てました。借り入れした銀行ローン（すべて私名義）は以下の通りです。
住宅ローン１（融資期間120ヶ月）：1700万円
住宅ローン２（融資期間240ヶ月）：2680万円
資産活用ローン（融資期間360ヶ月）：7000万円

合計1億1380万円借りた訳ですが、家が建った翌年に父は他界し、私一人でこれまでに住宅ローン１を完済し、残りの融資残高も5500万円を切るまで返済してきました。この家には年老いた母一人が住んでいて、私自身は車で１時間ぐらいの地方都市のマンションに住んでいます。

この10年の間に父の他界、私の結婚、子供の誕生など状況の変化もあり、我が家の財政を窮迫しています。今後の金利上昇に備えなんとかしたいと思い、不動産屋にも当りましたが、なにぶん大きな家のため売りたくても買い手が見つかりません。

そこで困り果ては末に考えました。銀行に「この家を土地もろとも引き渡すから、もう返済はしない。借金をチャラにしてくれ！」と申し立てることは出来ますでしょうか？　借り入れの際に登録した担保は、この家と土地だけです。またこの家と土地の抵当権は、銀行以外には登録していません。

素人目には、銀行はこの土地と家の資産評価を1億1380万円以上と評価し、貸してくれた訳ですから、残りが5500万円なら十分だと思うんですが、銀行はこの土地と家の資産価値が5500万円以下だと判断し、追い金を要求してくることはあるでしょうか？　何か考慮する点などございましたら、お教え下さい。

回答No.4

dod1972 · ベストアンサー

＞ローン（すべて私名義）

そもそも、何で、非居住物件の借り入れ（別荘・賃貸アパート）などの資金使途たる、資産活用ローンと、居住用物件の資金借り入れたる、住宅ローンを、同一物件にて併存して借りてらっしゃるのでしょうか？？その段階から、ワケワカメですが・・・・何か、特段の理由があるのでしょうか？？

なんか、銀行の成績の為に、銀行がヤヤコシイ事したような気がしますが・・・ご両親に泣きつかれたって、銀行にそそのかされて、ご両親がその気になったんじゃないでしょうかねえ・・・・

とりあえずですが、＃１様が、おおよそのアドバイスをされてますが、

・その時点での資産評価は変動します。　”銀座駅前　平成１８年度　路線価　？千万”とかいうニュース、たまに流れるでしょ？　１０年前なら５千万でも、最近なら２千万であったりします。　１０年前と比べて、路線価は確実に減少してます。また、建物の価値は、年々減少します。（築2年の方が、築25年より高く売れるでしょ？）

物件売却に関しては、
・競売
・不動産屋経由で、買いたい人を待つ
・銀行の顧客で、その辺りの物件を欲しがってる人に紹介など、直接売買（間に、不動産屋は挟むことになるが）

でしょうが、競売なら、相当買いたたかれます。不動産屋経由がいいでしょうが、一番は、銀行紹介で買い取る人がいたらいいのですが、別荘なら難しいでしょう。（工場用用地で、手狭になったから広いところに・・・・という場合は、銀行が不良債権の土地を紹介するケースがままある。）

なにぶん、高めに売るなら時間がかかります。

その他の手段では、銀行に、借り入れの条件変更、金利減免などを申し入れる手もありますが、この際は、追加保証人差し入れ、追加担保の差し入れを言われる可能性があります。　　（現在の条件で、遅滞なく返済してる限りは、追加担保は言われません。）

借り入れ銀行に見て貰うのはやっかいでしょうから、知り合いに、金融機関に勤めている人や、お取引別銀行ありませんか？？　　不動産の借り入れの相談なら、向こうも、大型案件の可能性もあるから、ゾンザイな対応はされないはずです。

お礼

新たなアドバイス、どうもありがとうございます。
お陰様で、私が現在までにやってきたことは間違っていないという自信にはなりました。

まず銀行での借り入れの経緯ですが、これは親が全て仕切っておりまして、私は最終的にサインしただけなんです。情けない話ですが、詳しい経緯については分かりません。T_T

それで、これまでに私は大手不動産流通業者に打診し、実際に物件も見てもらっています。
また借り入れをした銀行（地方銀行）にも、数年前に資料を持って行って、買いたい人がいれば紹介してくれるように頼んでいます。
さらに最近、私が住んでいる街の、普段利用しているメガバンクの支店にも行き、借り換えまたは売却の相談もしています。

利用しているメガバンクと言っても、実は私はサラリーマンでして、事業をやっている訳ではないので、給与振込とか積み立て定期とか投資信託や公共料金の引き落しなどで使っているだけで、取引があるという程のものではありません。

とにかく家とか別荘というより、邸宅とか研修所／保養所と言った方がいいぐらい大きな物件ですので、地元（田舎）の不動産屋さんでは手におえないと思い、全国規模の業者を当っているところです。やっていないのは競売ですが、これをすると1000万を割ってしまう可能性もあり、怖くて出来ません。やはり、これまでやってきたことを繰り返し、のんびり待つしかないのでしょうか？ T_T