mahopie の回答履歴

義母は担保が付いた土地を売って借金を返済したいのですが、売れても借金がすべて返せるわけではありません。自己破産することになると思います。 担保は土地の所有者（義母）とその息子（次男）の名前で付いています。 本人のものは担保をはずすのはすぐできます。息子のものの方は不明です。 １・そこで売れた場合についてお教えください。 まず本人の分の債権者に返したいのですが、それでも多分不足です。 それでも、息子の方の債権者には担保をはずしてもらうためにいくらか支払わなくてはなりませんでしょうか。支払うのならどのぐらいでしょうか。 （ちなみに本人の債権者は代位弁済した長男です。次男のほうの債権者は他人ですので、こちらが強いと言ってきますが本当ですか。） ２・次に後から自己破産をしたときこの返し方は偏っていると言われますか。 要領の悪い質問になりましたが、どうぞお教えください。

親族に、緊急的に高額の金額を融資しました。 借用書(返済期間・連帯保証人等・低々年利)は作成しました。 返済期間が長いので、借り主の不動産(土地建物)に抵当権を 設定したいのですが、手続き並びに費用等を教えてください。

一区画500坪以上の分譲地を東急不動産が売り出しているようですが、こういう、豪邸専用の分譲地ってよくあるのですか？ こういうのはめずらしいのでしょうか。 http://www.one-hundred.com/

印鑑証明を添付しない時の実印の法的効力は、認印と変わらないのでしょう か？ もし印鑑証明が添付されていると、裁判になった時の法的効力が大変大きい と聞きました。 もし印鑑証明がなければ実印も認印も効力が一緒なら、契約書に押印する時 すべて実印を押そうと思うのですが、どうなんでしょう？

賃貸住宅新築に当たり、積水＋積和不動産（中部）とサブリース（家賃保証：９０％）で3ヶ月交渉。つまり、家賃60000円なら、90%の54000円がオーナーの取り分。別に共益費を積和がとり、これで管理（受水槽の点検や共有部分の電気代等）との約束。 ところが、数日前、オーナーには（60000＋4000)x90%=57600円払う、その代わり、管理は積和が実施するので、その代金4200円（消費税込み）を請求する、と言ってきた。自動的に600円損するので、私の取り分は57000円、これは64000円の89%にしかならない。90%でない理由をただしても、積和は「これで他のオーナーはやってますから」 今までは、共益費は関係なかったから調べなかったが、１Rの共益費の相場を調べた。半分は「家賃込み」4000円以上は、208軒の内、７軒、3.4%。それでいて、家賃の60000円は相場そのもの。 さらに、4200円の管理の内容を確認しても、大和リビングでやっている他物件＝2000円と変わらず。他候補も1912円、実に倍の価格。 とんでもない話なので、当初の通り、サブリースと管理を分離するよう要求すると、「一緒でないとダメ」。明らかに独禁法19条、不公正な取引の禁止：抱き合わせ販売に抵触すると思い伝えても、全く理解せず、「他のオーナーはこれでやっていますから」 公正取引委員会（名古屋）へTELすると「限りなく黒に近い」との事。但し、TELでは判断できないので、申告（告発）してほしいとの事。 税金を投入しでも、会社ぐるみの不正は正す必要はあると思うが、誰か正しい知識のある人、アドバイスお願いします。 公正取引委員会HP抜粋： ある商品を販売する際に，他の商品も同時に購入させる抱き合わせ販売は，取引の強制であり，不当に行われる場合には，不公正な取引方法（抱き合わせ販売）として禁止されています。問題となるのは，取引の相手方に対して不当に不利益を与えたり，競争者を市場から排除するおそれのあるような場合です。 積和不動産の管理業務の価格設定は、4200円（税込み）で仕入れさせておいて、3600円で買い取るもの。これはまさに「取引相手方に対して不当に不利益を与えたり・・・」に該当する。告発はだれでもできる。現オーナーとの管理委託契約をみれば、「不当利益」は一目瞭然。 補足：　家賃の90%と共益費の90%は全く別モノです。前者は空室保証・家賃回収等に対する対価。共益費は、店子から家賃と一緒に回収し、それをオーナーに入金するだけ。管理業務は、4200円（税込）と、原価（当然2000円以下）との差額で利ざやと取っている（高い安いは別として、これは対価だから認める）。但し、共益費から１０％取るのは、明らかにオーナーに損させる「搾取＝なんら労働を伴わない」である。

土地建物を離婚したので俺から元奥さんに名義変更しようと思います。 まだ支払いが銀行から約１千万円、（20年）公庫から約７００万円（１５年）あります。固定資産税は年７万円です。これを名義変更しようと銀行に聞いたら正社員でないと借り換えは出来ないと言われました。他の銀行で出来ないかと思ったのですが年齢的に無理です。 それで支払いは元奥さんがして支払いが終わったら名義変更する為の契約書を作ったらと思ったのですが、これは可能でしょうか？ 私は3年前に離婚しました。年は４８歳、正社員として川崎で働いてます。支払いは現在自分が全部払ってます。土地建物は埼玉にあり　別れた奥さん（４７歳）と子供とおばあちゃんが住んでます。元奥さんは契約社員で収入は総支給月３０万です。勤続年数は一年。 　

日本振興銀行という比較的新しい銀行のようですが、ここでの融資を受けることが他銀行・生活金融公庫等の融資審査より、容易に融資を受けられると聞いたことがあります。 しかし、お恥ずかしいですが、この銀行のことは全く存じませんで、信頼性・安全性等はどうなのか、ご存知な方に教えていただきたいと思っています。よろしくお願いします。

今までも同じような質問があったと思いますが、アドバイスをお願いします。 今、地方銀行で住宅ローン組んでおり、６月に見直しになります。 見直しでそのまま今の銀行ですと金利がすごく上がると思うので借り換えを検討中です。 今は新生銀行を考えています。 新生銀行をいいと思ったのは、 ○10年固定で金利2.2％ ○繰上げ返済の手数料無料 です。 自動繰上げ返済が出来るので、ちょこちょこ繰上げしていき年数を減らしていきたいと思っています。 ただ、私も主人もこのようなことの詳しくなく、どういうところが一番いいのかわかりかねています。 10年固定にし、10年後の見直しの時は今回同様他行への変更も考えると思います。 新生銀行のデメリットなどあるんでしょうか？ よろしくお願いします。

私、今現在は都内の賃貸マンションに住んでいます。 実家は都内下町の借地の約15坪に建つ3階建ての一軒家です。 （鉄筋で築30年） その土地は祖父の代から借りていて70年位はそこに住んでいます。 今は母が7年前に無くなり父親だけで住んでいます。 将来的に父が無くなった後、そこに移り住もうかと考えています。 家は建替えはせずリフォームで考えています。 リフォーム代や修繕費はまったく別にして 借地の名義を私に変えるのと諸々かかる税金等だけで 大体いくら位になるのでしょうか？

積水ハウスで家を検討しています。 よく一般の方の家の展示会にいくのですが、 建てる方は割引とかしてもらっているのでしょうか？ 積水ハウスでしたらどれくらい割引がありますか？

友達から聞かれたのですが分からないので、どなたか教えてください。 ある小さな工務店が、裁判所で競売物件情報を閲覧し、ゼンリンの地図を見て競売物件の隣近所にダイレクトメールを出し、「あなたの隣人の○○さん宅が競売にだされました。入札しませんか？」といった内容の案内をしています。 入札から入居までの手数料は７０万円くらいです。 これの商売は合法でしょうか？ なお、この工務店はあくまでも工務店であり、不動産関係の許可は得ていません。 入札はお客さんの名前だそうです。

　こちらのサイトでも検索し、周りにも聞いてみたのですが、なかなか解答がえられませんでしたので、質問いたします。 　今現在分譲マンションの１戸を所有者から賃貸で借りております。所有者が知人の為、間に不動産屋さんは入っていません。契約書はあり、その内容は賃貸のものです。最初から購入の話もありましたが、保留となっております。そのためか、本来なら所有者（大家）が払う管理費・積立金などは私どもが全額管理会社に私どもの名義で振り込んでいます。 　最近になり、また購入の話が所有者からありました。下記の点で迷っています。アドバイスお願いいたします。 メリット １、今まで支払った家賃分も購入費に充てられるので無駄がない。 ２、所有権はすぐに移してもれえる。 ３、残金は住宅ローンを組まなくても、今まで同様家賃相当額で支払っていける。 デメリット １、入居時に何も手入れしていなかったので、これから７年以上住む予定なのでリフォームが必要。 ２、築３５年の大規模マンション。 ３、同じマンションのもっといい条件のお部屋が、所有者の言い値より 安く出ている。しかも内装リフォーム済み 　便利な場所にあるので、そこそこの家賃と内装であれば、私どもがそこを退去しても、借り手はあると思いますが、なんといっても古いので、修繕があるだろうと考えると、その負担が重くのしかかるような気がします。年数も経ってますので、私どもが購入後、他の人に譲るのも難しいと思います。私どもが引き続き入居していくには、狭いので、７、８年経ったら、家を購入したいと考えています。 どうぞよろしくお願い申し上げます。

実家は飲食店を経営しています。父が５年前に亡くなったので、現在、銀行借り入れの債務者が母で、連帯保証人が兄と私になっています。 　借り入金額は、１億円くらい残っており、利子を払うのが精一杯でこの先どう考えても完済するのは難しいと思います。支払いも遅れ気味になっています。消費者金融からの借り入れ等もあります。 　月々の収入は300万～500万円だと思うのですが、人件費・仕入れ代等を入れると、実質は半分以下でしょうか。 　とにかく、支払いが多すぎて収支もわからない状態みたいです。 　店舗兼自宅は、5000万円程度の価値かと思われます。 　 　そこで民事再生法についてお伺いします。　 　(1)この場合、適用できる確立はどのくらいでしょうか 　(2)もし、裁判所が認めてくれた場合の費用を教えてください。 　(3)私への影響も教えてください。（私は、現在結婚をし、会社で働いています。特に夫への影響が心配です）　 　(4)その他の方法があれば教えてください。 よろしくお願いします。

賃貸業です。来年新築にあたり、長期融資を検討中。 事業計画は、30年で返済・納税して、3億の利益がでるスキーム。担保は土地と建物。連帯保証人は法定相続人（資産も有り）、保証会社に保証料を一括400万。 ここまで譲歩して、どうしても理解できないのが、「火災保険の質権第一位設定」。 火災保険は、万一火災の場合、部分的であればその火災保険で修理し、事業を継続し、返済を続けるためのもの。修理中は家賃収入が無くなるので、「特約で家賃保証（修理中も家賃相当がもらえる→返済できる）」もつける。 もし全焼の場合でも、火災保険を原資に、建て直しで事業を継続、返済の継続　を目指すもの。 ところが、この質権、銀行が主張すれば、保険金は全て銀行に。借金はチャラになるも、残るは焼け爛れた建物だけ。当然事業継続などできない。 銀行の主張は、「担保の建物が火災で担保価値が下がったらどうするの？」というだろう。だけど、銀行は回収だけを考えているのかといいたい。大事なのは、事業を継続させて返済させるじゃないのか？ 銀行はいうだろう、「一旦保険で借金をチャラにして、新たに建て替え事業に融資しましょう。」←だけど、保険金を巻き上げる銀行が新たな融資をすると思う？これって立派な「貸し剥がし」じゃないですか？ 銀行の担当者はいう、「質権の主張なんてしません」←しないなら文言外せというが、耳を貸さない。 30年間で、家賃下落２０％、空室３０％でも収支のでる計画。建設会社にも前金分の金利を払うことで、建設中の倒産リスクを回避。 ここまでリスク回避しているが、銀行の質権の主張だけはリクス回避できない。 だれかいい案ありますか？

ジョイントベンチャーを立ち上げる際、 出資率は２０％以上、４０％未満で連結除外の関連会社とする予定です。 その場合、常勤の社員を出向させる必要はあるのでしょうか。 社内にて案をとおすために、情報が欲しく、大変困っております。 どうぞ宜しくお願い致します。

　いつもお世話になっております。私は自営（個人）で広告代理業を営んでいるものです。先日昔勤めていた会社の同僚から連絡があり、こんな話を持ちかけられました。ちなみにその元同僚も自営（個人）で広告代理業をしています。 　まず個人業で食っている様々な人（勿論知り合い）を集めて株式会社を立ち上げる。そうすると一応会社員という体裁になり、色々な社会保障が受けられる。しかしあくまでも個人業の集まりというスタンスの為、それぞれが働いて得た利益は頭数で割った事務所費用などの組織維持費を会社に納めればあとは全部自分のものである。他にも株式会社にすることの有形無形のメリットなど滔々と述べていました。そして私にお誘いが来たわけです。 　私が疑問に思うことは一見、確かに良いスタイルだと思うのだけれど、周りを見回してもそんな会社は今迄見た事がないこと。法人化する以上、役員になる人が最終的な責任を負うことになるはずですが、この人をどうするのかということ。そして誰かがヘマをして被った会社としての損害をどう処理するのかというものです。 　今度この計画の有志が集まるのですが、この話をぶつけたいと思っております。 　そこで質問なんですが、このような会社のスタイルは他所でもけっこうやっていることなんでしょうか？　メリットばかりが強調されていましたが、考えられるデメリットはどんなものでしょうか？　この話に乗るかどうか迷っております。良いアドバイスをお願い致します。 　

よろしくお願いします。 事務所として賃貸借契約しています。 妻が契約者で夫が連帯保証人で死亡しています。死亡した夫の相続人には契約者の妻と成人の子供２人がいます。そこで質問です。 １，二人の子供が相続放棄した場合、連帯保証も相続放棄できるか、 ２，二人の内、一人だけ相続放棄した場合、子供には滞納額の25%までしか請求できないか、 ３，子供にあたなが事務所の賃貸借契約の連帯保証人としての地位を相続しました、と書面で通知するべきか、通知するなら時期について ４、何か注意点があればご教授願います。 よろしくお願いします。

今年の春、１年契約（自動更新）でトランクルームを借りました。年内に引っ越しするにあたり、契約書の内容を読み返して解約申し出の電話をとある月の第４週目にしましたが（その月は５週まであります）、貸主と意見が食い違い、１か月分余計に賃貸料を支払うよう言われてしまいました。契約書に謳われていた文面は以下の通りです。 (1)契約満了時に解約をする場合は、その２ヶ月前までに申し出なければならない。 (2)契約期間の途中でも申し出により解約することができる。その場合には解約を申し出た月の翌月末をもって契約を終了する。 (3)賃料は毎月定められた日にち（この場合は２７日）に借主の銀行口座から自動引落しされる。 貸主の主張は以下の通りです。 (1)銀行の引落しを止めるのに２ヶ月かかる。「月末＝翌月の初め」なので、月末に申し出があった場合は翌々月末を持って契約終了となる。 (2)契約時に口頭で「２ヶ月前までに連絡するよう」伝えた。 私の理解では、解約を申し出たのが月初であろうと月末であろうと関係なく、翌月末に契約が終了されるものだと思います。「口頭でも言った」と言われましたが、そのことはまったく記憶にありませんし、こういう「言った」「言わない」問題を防ぐための契約書であるはずなので、貸主の言い分はどうかと思います。また、「銀行の引落しが止められないから翌月分も払え」という言い分を飲まなければならないとするなら、この契約は「貸主」「借主」「銀行」の三者間契約とならなければいけないのではないでしょうか？当方としては「引落しをされるのは仕方がないのでわかる。それであれば、引落し手数料を差引いた賃料を返還してくれればいいのでは」と何回も電話で伝えたのですが、貸主はまったく聞き入れてくれません。 金額は１万円強という少ないものですが、この対応には納得がいきません。どなたか貸主を理解させるために、お知恵を拝借願えませんでしょうか？

よろしくお願いします。 事務所として賃貸借契約しています。 妻が契約者で夫が連帯保証人で死亡しています。死亡した夫の相続人には契約者の妻と成人の子供２人がいます。そこで質問です。 １，二人の子供が相続放棄した場合、連帯保証も相続放棄できるか、 ２，二人の内、一人だけ相続放棄した場合、子供には滞納額の25%までしか請求できないか、 ３，子供にあたなが事務所の賃貸借契約の連帯保証人としての地位を相続しました、と書面で通知するべきか、通知するなら時期について ４、何か注意点があればご教授願います。 よろしくお願いします。

相続財産として家屋があるのですが、 相続人（長男・長女）のうち長女はいらないと言っているのですが、 熟慮期間は過ぎており、（１９年前） 遺産分割協議もまだされていません。 遺産分割協議書に１００％長男に相続させるための良い記載方法をご教示いただけましたら幸いです。 特別受益者を使用すると言い争いが発生する可能性があるので、使用を避けたく考えております。 宜しくお願い申し上げます。