不動産単独名義の変更について

質問

お世話になります。
結婚を機に、結婚前に夫が購入したマンションに住んでいます。
よって、マンションの名義、ローン名義ともに夫単独です。
共働きのため、今後、結婚後の貯蓄からローンの返済をしていきたいと思っています。
二人で働くため、繰り上げ返済も頑張りたいところです。
この場合、ローン返済に協力することは、
妻側からの贈与とみなされ、課税されることになるのでしょうか。
マンションの名義を共有にする必要があるのでしょうか。
いろいろと検索してみましたがこれという回答が見つからず、
不勉強のため幼稚な質問でしたら申し訳ありません。

回答No.2

oska · ベストアンサー

＞二人で働くため、繰り上げ返済も頑張りたいところです。

借り換え＋繰上げ返済を行なうと、予定よりも早くローン完済が出来ますよね。
私も、２度の借り換えと数十回の繰上げ返済で予定よりも１０年程早く完済しました。
今でも、支店長（当時は、新入社員）から「儲からなかった客」と小言を言われます。^^;
「あの時は、儲からなかった！」との脅迫？で、今ではボーナス時期に色々と支店長に貢献しています。

＞ローン返済に協力することは、妻側からの贈与とみなされ、課税されることになるのでしょうか。

協力の方法次第ですね。
嫁さんが、嫁さんの収入から＋旦那に資金援助を行ない＋旦那が旦那名義のローンを返済する。
これだと、嫁さんから旦那への贈与となり課税対象となります。
が・・・。
夫婦共働きで＋嫁さんの収入で生活費を賄い＋旦那の収入はローン返済に充てる。
これだと、贈与税の対象ではありません。
同居家族の生活費は、誰が払っても贈与になりません。
某元首相は、毎日３０万円のお小遣いを母親（ブリジストン創業家）から貰っていますよね。
これは「贈与」ですから、課税対象です。残念ながら、彼は贈与税を払っていませんがね。
毎年数億円のお小遣いですが、元首相は何とも思っていません。
同じく製紙会社のボンボンも、億単位のお小遣いは何とも思っていない様です。
「たった１００億円のはした金で、逮捕は不当だ！」（ボンボン及びボンボン一族談話）

＞マンションの名義を共有にする必要があるのでしょうか。

旦那単独名義のマンション持分を嫁さんと共有名義とすると・・・。
旦那が売主＋嫁さんが買主として「夫婦間不動産売買契約」が必要です。
旦那から購入した事にしないと、旦那から嫁さんへの不動産贈与となり課税対象となります。
が、この前に「大きな壁」が存在しますよ。
旦那が融資を受けている金融機関の同意を得る事は、不可能に近いです。
住宅ローンですから、１番抵当権を融資を受けている金融機関が持っていますよね。
抵当権は、債務者が借金を踏み倒した時に「優先的に不動産を処分する権利」です。
一つの物件（マンション）所有者が複数存在する事は、担保価値を下げるのです。
ＡさんＢさん名義の共有物件があって、Ａさんが売却しようとしても購入者が居ませんよね。
居ても、Ｂさん若しくはＢさんの関係者でしよう。
逆の場合も、同様です。赤の他人が住んでいるマンションは、購入者がいません。

＞不勉強のため幼稚な質問でしたら申し訳ありません。

幼稚な質問ではありません。
不動産購入後は、一日でも早く完済したいのは誰でも同じです。
ご存知の様に、繰上げ返済は「返済開始（元本よりも利息が多い）初期」でないと意味がありません。
（多くは、半年に一度送られてくる返済（償還）予定表でご確認下さい）
「生活費は、私が何とかする。旦那は、頑張ってローンを返済して！」も、夫婦の共同作業なんです。
あくまで、ローン返済援助でなく「生活費補助」というお題目で行動する事ですよ。

お礼

ご丁寧にお教えいただきありがとうございました。
やはり、協力の方法次第で贈与になるのですね。

＞夫婦共働きで＋嫁さんの収入で生活費を賄い＋旦那の収入はローン返済に充てる。
今のところ、夫と同等の所得があるので、
教えていただいた方法で無理なく頑張れそうだなと思っています。

＞私も、２度の借り換えと数十回の繰上げ返済で予定よりも１０年程早く完済しました。
羨ましいです！！
まだまだ学習中ですので、
oskaさんのように繰り上げ返済＋借り換え（これも色々難しいですね）で
少しでも早く短い期間で完済できたらいいなと思っています。

＞「生活費は、私が何とかする。旦那は、頑張ってローンを返済して！」も、夫婦の共同作業なんです。
＞あくまで、ローン返済援助でなく「生活費補助」というお題目で行動する事ですよ。
はい。早速、夫と話し合い同意を得たので、二人で協力していけそうです。

ご丁寧に親身になって、ご回答いただきありがとうございました。
分からない分、漠然とした不安がありましたが、スッキリしました。
本当にありがとうございました。

回答No.1

mukaiyama

＞マンションの名義、ローン名義ともに夫…
＞今後、結婚後の貯蓄からローンの返済をしていきたいと…

結婚後の貯蓄とは、妻の貯蓄ということですか。
それなら、結婚前に貯めたものであろうが、結婚後に貯めたものであろうが、夫から妻への贈与です。

もちろん、親子や夫婦は相互に扶養義務があり、日常の生活費を出し合うことは贈与ではありません。
しかし、貸家でも生活できることから、住宅までは扶養義務の範囲ではなく、贈与が成立します。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4405.htm

＞マンションの名義を共有にする…

今後妻が負担する分を妻の持ち分として登記し直せば、贈与ではなくなります。
しかし、登記変更にもそれなりの費用がかかりますし、その前にローン中の名義変更を銀行が認めるかどうかの確認も必要です。

＞二人で働くため、繰り上げ返済も頑張りたいところです…

新婚ほやほやの方にいいにくいですが、そこは割り切ってしまうことが肝要です。
夫の給与は主としてローン返済に充て、妻の給与は主として生活費に充てれば良いのです。
前述のとおり、日常生活費をどちらか一方が負担し続けたところで、贈与の問題は生じません。

あなたが、生活費を出しているのに住宅の権利を持てないのは損だなどとお考えなら、やはりローンも半分負担して、登記を変えることになりますけど。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

お礼

早々に、お答えいただきありがとうございました。

結婚前の私の貯金は贈与になるのは理解していたので、
困った時に使う用として取っておくつもりでしたが、
結婚後のものの妻名義であった場合は（財布は一緒にしていても）贈与になるのですね。
勉強になりました。

＞夫の給与は主としてローン返済に充て、妻の給与は主として生活費に充てれば良いのです。
前述のとおり、日常生活費をどちらか一方が負担し続けたところで、贈与の問題は生じません。

なるほど。そういう手があるのですね。
今のところ、二人の給与をまとめて管理していたので、
方法を考えなければいけませんね。
住宅の権利は夫一人でいいと考えているので、
お教えいただいた方法で家計管理をしていきたいと思います。

ご丁寧に分かりやすくお答えいただき、とても助かりました。
本当にありがとうございました。