新規住宅ローンで頭金と資産運用の割合をどうするか

質問

新規の住宅ローンでどの程度頭金を入れるのかと変動か固定金利にするかで悩んでいます。
夫37歳、妻33歳、子供7歳、4歳の家族構成です。
年収は800万円です。
現在貯蓄が、円預金　2,400万円。投資信託　1,000万円
投資型生命保険で8年後に100万円毎/年（10年で1,000万円）という状況です。

自身では、変動金利の1800万円借入20年ローンにして、繰上返済をローン減税控除１回目後
（来年１月末）に300万円程入れる。
というプランを考えていますが、

(1)変動か固定か？この期間程度なら変動でもよいのか？
(2)初回から1,500万円で組むより、ローン減税控除直後に300万円繰上返済した方が
　　得だと考えたのですが間違ってますでしょうか？
(3)投資信託も全て頭金に入れるか？今、国内株式、先進国国債ですが、ブラジル、オーストラリア
　　国債などの投資会社の進めるものに変更するか？

で悩んでおります。
参考意見など頂ければ非常に助かります。
よろしくお願いいたします。

回答No.1

funoe · ベストアンサー

a1)
本当の答えは神様しか知りませんが、人として考えることは次のとおり。

固定金利は、銀行側が将来の金利変動リスクを織り込んで設定しているはず。
一方変動金利は、変動リスクは顧客が負担するので手数料と貸し倒れリスクだけを織り込んでいるはず。

つまり、将来の金利上昇リスクに耐えられる見込みなら、変動金利の方がお得と思われます。

もちろん、金利上昇に耐えられないリスクを回避するため固定金利を選択してもおかしくはないと思います。
で、あなたの場合、比較的年収も多く、その割りに借り入れ金額も少ないので、私があなたの立場なら変動金利を選びます。

a2)
それは単純な話で、「住宅ローン控除による還付」と「借り入れ時から繰り上げ返済までの金利」の比較ですよね。
借り入れ金利が１％未満なら、おっしゃるとおり多く借りて、年末借入残高を残して控除を受けるのがお得です。
（ローン控除期間中は、1%未満が続く限り、繰上げ返済しないほうが得）

借り入れ金利が１％以上なら、借り入れ金利Ｒ＊(借り入れから12月末までの日数）／３６５
が１％未満になるなら、おっしゃるとおり多く借りて年明け早々に繰り上げ返済。
この計算結果が１％を超えるなら、はじめから借りない。
9月10月ころに借り入れるなら、よっぽどでない限り「いったん借りて、1月に繰り上げ返済」がお得。

a3)
そりゃ、運用利回りをどの程度見込むか次第ですよね。将来のことだし、見込み違いリスクもあるし
神様しかわからんですね。
一方ローンの金利負担は現実・確実なので比較が難しいですよね。

資産運用をする余裕（現実の住宅ローンと比較し、リスクが少し大きくリターンも少し大きい）の有無次第ですね。

今後の家庭のライフプラン（お子様の塾通いや私立中進学など？）を含んでご判断するしかないのでは？？

お礼

ご丁寧な回答ありがとうございます。
変動金利と繰上返済の効果とリスクを理解したつもりでは
おりましたが、詳細にタイミング等の目安を示して頂いて勉強になりました。
投資信託は、少し額を減らして取り組んでみます。
ありがとうございました。

補足

物件金額を入れていませんでしたが、
手数料込で、4,200万円で、
頭金2,400万円、借入1,800万円にしようかなと考えている次第です。
この比率を前後した方がよいか検討しております。

回答No.2

ohkinu1972

質問者様の場合年収もそこそこおありになり、
差し引き実質負債額も800万程度と多くありませんので、
破たんする心配はありませんし、
おそらく当初予定より早い時期に完済されることでしょうから、
変動のリスクを取られてもいいと思います。

年内の融資実行であれば、おっしゃる通りローン減税を受けてから
繰り上げ返済をされた方が得になります。
その意味では300万とは言わず借りれるだけ借りた方が得になります。
最近の変動で優遇ありですと、1%を切る金利のものもありますので、
そういうローンであれば、保証料を合わせても実質金利はわずかになりますので、
年明けと言わず金利が上昇するまで、繰り上げ返済をせずに
運用した方が得になる可能性もあります。
ただし、一部の銀行では融資手数料を取りますので、
その場合は損になると思います。

投資信託の方はあいにく疎いですが、
手持ち金融資産として投資信託だけというのは
バランスが悪いかもしれません。

お礼

差引き実質負債額という見方が出来るのですね。
自身としても繰上返済で、早期返済を意識しております。
沢山借りて運用に回すようにとは勧められますが、
あまり得をした経験がないので背伸びせずに頑張ります。
ありがとうございました。