住宅ローン

質問

新築マンションを購入しました。（完成予定・・・平成２１年７月）
ローンの組み方、金利等についてアドバイスをよろしくお願いします。
価格２７４０万　　諸経費１６０万
自己資金５００万　親からの援助１０００万　　
残金１４００万を、仮審査の通っている地銀から下記の条件で融資を
受けようと考えています。
金利１０年固定　２．０％・・・３大疾病付団信金利上乗せ分含む
保証料・・・一番上のランクでの承認がでたので、約１１万
返済期間・・・１５年（毎月の支払額から考えました）
職業は国家公務員。定年まで、約８年。
できれば、残金は退職金で一括と考えております。
このまま、ここの銀行で融資を実行していいでしょうか？
もっと、条件のよいところはありますか？
よろしくお願いします。

回答No.3

Domenica · ベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

ご質問分の内容が、私が知っている範囲の『新築マンション購入』とはいろいろ違っていますので、少し確認させてください。

まず、平成２１年７月完成予定の新築分譲マンションについて、売買契約が１年以上前の現在（平成２０年５月）というのはあります（私もそうでした）。
ですが、この場合、一般的な融資実行は、マンションが完成して、実際に引き渡される前後であることが多いのです。
そして、金銭消費貸借契約の締結もその直前、平成２１年７月完成・引渡しでしたら、平成２１年６月になることが多いです。
そうでなければ、住宅ローン融資を『原因』として行う『抵当権の設定』のしようがないからです。
売買契約に対しては『抵当権』は設定できませんから、実際にそのマンションが完成し、マンションについて不動産としての『保存登記』がされていなければ、『抵当権』の設定ができません。
ですから、住宅ローンの申込はできても、金銭消費貸借契約を締結することも、融資の実行を受けることもできないと思うのですが…。
その地銀では、何らかの理由で、「もう融資実行できる」のでしょうか？
そのようなパターンは、あまり聞いたことがないので、まず、この点を確認させていただきたいです。

そして、金利のお話をされていますが、民間金融機関における住宅ローンの金利は、一般的には『金銭消費貸借契約時』や『融資実行時』に決定されます。
「金利１０年固定　２．０％・・・３大疾病付団信金利上乗せ分含む」は、現在（平成２０年５月）の住宅ローン金利の情勢からすると、「まあまあ」なところだと思います。
住宅ローン全体から見れば、「とてもいい条件」とまではいえませんが、地銀ならば「いい方」ではないかと思います（ただし、マンションの建設地が分からないので、「平均から見て」のお話になりますが。住宅ローンの金利は、地域差もあるんですよ）。
ただ、住宅ローンにおいて一般的な「金利は『金銭消費貸借契約時』や『融資実行時』に決定」ならば、実際にご質問者さまが借りられる際には、この金利で借りられるかどうかは分かりません。
先ほども申し上げましたとおり、「一般的な（住宅ローンの）融資実行は、マンションが完成して、実際に引き渡される前後」であり、それが平成２１年の７月ならば、この先１年の間に、金利がどのように変化していくかは定かではありません。
現在、長期金利は上昇基調にありまして（10年物国債の金利の動向を参考にしてください）、実際に、大手銀行の住宅ローン金利も６月の店頭表示金利は５月よりも上げられます（既にニュースで公表されています）。
確かに、キャンペーン等で「何月何日までにお申込の方は金利何％」ということを行っている金融機関もありますが、必ず「ただし、何月何日までに融資実行の方」という条件がくっついています。
現在の状況から考えますと、来年の７月頃に実行する融資の金利を、今決めておく…ということは少ないと思います。
以前の住宅金融公庫（現・住宅金融支援機構）の住宅融資の場合は、「申し込み時点で金利が決定」でしたが、これは非常に珍しい商品だったんです。

ですから、現在の「一般的な住宅ローンの商品の条件」と「金融情勢」からしますと、ご質問者さまが住宅ローンを受ける際に、「本当に『金利：１０年固定　２．０％（３大疾病付団信金利上乗せ分含む）」のだろうか…というのが、ご質問文を拝見したうえでの感想です。

返済期間と借入希望額から考えますと、保証料は妥当なラインだと思います（一応、保証会社に出向していたこともあるので、保証審査についても知っているんです）。

あと、「諸経費１６０万」は、物件の購入にかかる諸経費でしょうか？
住宅ローンにかかる諸費用も含まれていますでしょうか？（一括前払いの保証料のほか、融資手数料、契約書に貼付する印紙代、抵当権設定にかかわる費用、税金など）
マンションの場合、共有部の火災保険は管理組合で加入すると思いますが、専有部については自身で保険料を払って火災保険に加入し、その火災保険契約に債権者が『質権』を設定しますので、その火災保険料も必要になります（場合によっては、家財についても火災保険に加入した方がいいかも…。家財は火災保険では弁済されないことが殆どなので）。

既回答者さま方も仰っていますが、「退職金での一括返済」は計画から外された方が懸命です（これはＦＰの立場からのアドヴァイスです）。
地銀ですと繰上返済の手数料が高めだと思うので、10年固定を選択されたのならば、その固定期間終了時に考えられるとよろしいかと思います。
「余裕があるのに繰上返済をしないなんて、金利の分もったいない。」とお考えかもしれませんが、そうとも言い切れない場合がありますので。

「もっと、条件のよいところ」は、もちろんありますが、ご質問者さまが利用できるか、ご質問者さまに適しているかは分かりません。
できればマンションの提携住宅ローンを含め、『マンションの近くにある』３～４の金融機関を実際にご自身で回って、相談されるのがいいですよ。

ちなみに、私のマンションの毎月の修繕積立金は、他所よりも高いと思います。
大規模修繕の計画が35年先まで一応立てられていて、イレギュラーな大規模修繕が必要とならない限り、一時金の徴収をしなくても済むようになっています。
それでも「分からない」と思っていますから、常に余裕資金は取ってあります。

あと、これは老婆心ながら…。
新築マンションの場合、カーテン代が結構かかります。
既製品の廉価なカーテンが使えないことが多いんですよ（知人宅は数十万円かかったと言っていました。私のマンションは３方向に窓があるのですが、友人に作ってもらったので10万円弱で済みました）。
家具・家電等、既存のものが入らない、使えない、合わない…ということもありますので、入居時の思わぬ出費にご注意ください。

お礼

ご丁寧なご回答ありがとうございます。大変参考になりました。
まず金利の件ですが・・・
仮審査、本審査、実行の３つのの中で一番有利な金利で実行されるそうです。現在仮審査通過の状態です。というのも、
１．この物件は、市内でもかなりの有望物件である
２．職業が公務員
３．保証会社での承認が、一番上のランクA、Aの中でもAでの承認
上記からこの条件を提示してきました。
そうなんですか・・・、「地銀ではいいほう」の程度だったんですね
「住宅ローン全体では、まあまあ」だったんですね・・・
マンションの建設地域は、青森県です。もっといい条件があるのであれば、もう少し、具体的に教えてもらえないでしょうか？

諸経費１６０万円については・・・
一括前払いの保証料のほか、融資手数料、契約書に貼付する印紙代、抵当権設定にかかわる費用、税金などすべて含んでいます。これ以外必要なものは、不動産取得税（０円～４０万円）と引越し代（笑）だそうです。

家財保険も現在（賃貸住宅）も共済組合の方で加入しています。
マンション購入後も現在のを継続し、地震保険も追加で加入しようと思っています。

退職金で一括清算の件は、正直今まだ決めかねています。
というのも、５４歳で退職を迎える公務員なもので、退職後再就職してからの住宅ローンというのが、不安なだけで・・・
ですが、貴殿の回答を読みながら、退職金を切り崩し、引き当てながら、１０年の固定金利終了後の清算でも、いいのかな？と思いました。
というのも、固定期間終了後のほうが、事務手数料って安いのですか？

貴殿も経験されているから、アドバイスくださったんだと思いますが
カーテン＆照明は、実は付いているんです。（販売価格込み）
色等は指定できませんが、無難なライトベージュとか言っていました。
家電製品・家具もかかりますよね。１００万の予算で計画しています

そうですよね・・・やはり、資金の余裕は多少は残しておきたいです
自己資金５００万も、若干余裕を残した額から算出しました。
すっからかん！では、やはり・・・不安ですから

回答No.4

Domenica

＃３です。
お礼をありがとうございました。

> 修繕費積み立てが月３７８０円
> 駐車代が１台無料
> カーテン＆照明は、実は付いているんです。（販売価格込み）
めちゃくちゃ羨ましいです…。
私は、修繕積立金と管理費で毎月３万円近く払っていますし（80平米程度の３ＬＤＫ）、駐車場代は月１万円で、これでも近隣の駐車場料金と比較すると「メチャ安！」な料金なんです。

金利については、
> 仮審査、本審査、実行の３つのの中で一番有利な金利で実行されるそうです。
納得しました。
これですと金利が変動する局面においては、ありがたいですね。
金利はもっと低くなるか、最高でも2.00％ということですもの。
ご参考までに、私の住んでいる地域（東海地方）では、５月の適用金利として、３大疾病付団信金利上乗せ分含むパターンでは、１０年固定1.85％という金融機関がありました（『地銀』ではありませんが）。
ただし、キャンペーン金利だったようで、３月までに申し込みをし、５月中の融資実行に限る…というものでした（当然ながら、このスケジュールでは新築戸建ては無理ですから、中古の購入、建売住宅購入、マンション購入と比較的「査定のしやすい」物件が対象になりますね）。

私は、私が住んでいる地域に関してはそれなりの情報を把握していますが（足で稼ぐのが一番なので）、それ以外の地域については、ごめんなさい…です。
ただ、いろいろな情報を見ていると、『地方』では『ＪＡ（農協）』や『信用金庫』が結構いい条件を出していることが多い…と耳にします。
そちらとの比較はされましたでしょうか？

諸経費も問題なさそうですね。
不動産取得税…。
私も、忘れた頃に『ドカン！』ときました…。（時期の関係で、引渡しから１年以上経過してだったので、「何が今頃？」と思いました。知識としてはちゃんとあったんですけれどね。）
引越し代は単身（実家からの独立）で、距離も近かったので（実家から徒歩５分程度）、５万円で済みました。

繰上返済手数料については、一般的に固定期間『終了時』が安いのです。
『固定期間終了後』に再度『固定金利特約』を選択して『固定期間』に入ってしまうと、また高くなると思います。
そのまま『変動金利』にしておくと多少は安い…ということが多いです（10年固定等は正確には『固定金利選択型』といって、『変動金利型』の応用型なので、『固定金利特約』を締結しなければ自動的に『変動金利』になります）。

お礼

Domenica様
再び、大変ご丁寧な回答ありがとうございます。東海地方は、すごいんですね・・・修繕費積み立て・管理費＆駐車場代で、月４万円はかなり驚きました。私のところは、月の負担は今のところ少ないのですが、数年後の大規模改修時には相当な額の負担金がくるんだろうと覚悟しています。５０万～１００万（苦笑）は、今から覚悟しようと思っています。３大疾病付団信金利上乗せ分含むパターンでは、１０年固定1.85％というのも、かなりいい条件ですね！東海地方には、そういうところもあるんですね！さすが、田舎の青○県とは違います（笑）
今の条件でも、皆さんのご意見を拝読させていただき、満足していたのですが、『ＪＡ（農協）』や『信用金庫』ですか・・・まだ行ってませんでした。やはり、足を運んで、もう一度調べなおす価値がありそうですね！参考になるご意見をありがとうございます。

＞繰上返済手数料については、一般的に固定期間『終了時』が安い！
これもまた、知りませんでした。本当に助かります（感謝！感謝！）
確か・・・、１０年固定終了後は自動的に『店頭金利』になると言ってましたが、再度確認したほうがよさそうですね・・・

人生始まって以来の大きな買い物なんで、戸惑うことばかりです。
Domenica様のような知識のある方から、詳細なアドバイスをいただけて本当に助かりました。ありがとうございました。

回答No.2

owaraigapp

条件的にはいいと思います。
ただ、残金を退職金で払ってしまうのは・・・。
団信に入っているので、もしもの時は残りの負債は無くなります。
人間いつ何があるかわかりません。

あと考えておかないといけないのはマンションは一戸建てと比べて修繕費が３倍以上かかります。
契約されたマンションがどのような修繕積立金の設定になっているかわかりませんがほとんどのマンションが最初に設定された修繕積立金ではまともな大規模修繕(10～15年おきにやる修繕)は出来ません。
大規模修繕のときに１戸あたり50～100万の一時金が必要になる可能性もあります。
最近はマンション管理士などの資格もあるので定年になったら資格を取ってみたらどうでしょうか？
マンションの管理は素人には難しいですが頑張って下さい、間違っても管理会社任せにはしてはいけません。

お礼

早々の回答ありがとうございます。
そですか・・・、条件のよい融資のようなので安心しました。
そうなんです・・・、修繕費積み立てが月３７８０円と安く、しかも、駐車代が１台無料なので、数年後の大規模修繕が気になっています。
この部分に関しては、駐車場代を払ったつもりで、毎月積み立てて
行くつもりでいましたが・・・、一戸建てにくらべて約３倍というのには、正直参りました。１０年後には、修繕費積み立て今の二倍で、修繕費一時金１００万円がかかると覚悟しておいたほうがいいようですね。
大変参考になりました。ありがとうございました。

回答No.1

DC400

こんばんは。
　私は現在借り換え審査中の元公務員です。
　相当無茶な返済計画でアップアップの状態でした。貯金も何もありません。
　しかし、家の塗装と息子の歯の矯正で100万以上のお金が必要となり、あえなく見直しです。
　結果的に返済期間を5年にし、諸費用含めて30万程度余計に返す羽目になりました。
　金利は私は5年で1.9％固定ですから、10年固定2.0％はよい条件の方だと思いますし、銀行もいろいろですが、信頼のおけるところの方が安心と思います。変動だと思いますが、ご自身のご加入の共済も調べられましたか。私は変動が怖くてやめました。実際に先日利率がアップしています。やっぱり、その条件がいいところと思います。
　今後のことを考えると、10年固定もしくは退職金精算で7年固定も考えられますが、リスクを考えると、少しゆとりを持たれた方がよいと思います。
　まして、新居にご入居でかつマンションですと、いろいろな出費も考えられます。税金やら保険やら…いろいろですので、ローンにとらわれず、家計の見直しも併せて必要かも知れませんね。
　我が家もいろいろな形・工夫をしてきましたが、力尽きました。
　公務員も大変ですよねぇ。年金のことも考慮が必要になりますね。

お礼

ご回答ありがとうございました。そうですか・・・
いつなにが起こるか！わかりませんよね。少し余裕を持って、資金繰りの計画をしようと思います。本当です。公務員といっても、年収は減るばかりで・・・。お互いにがんばりましょう！
参考になるご意見、ありがとうございました。