住宅購入のための贈与税

質問

20代後半のサラリーマンです。妻一人子供一人で年収は私一人の350万です。1、2年以内にマンションを購入予定なのですが、親からの援助を当てにして4000万程度の物件を購入予定でした。自己資金は￥0で、私の親から1500万、私の妻の親から700万を援助してもらい、残りの1800万を自分で住宅金融公庫で借り入れる予定をしていました。しかし、恥ずかしながら贈与税のことをすっかりわすれていました。

そこでいくつか質問があります。

【質問１】
タックスアンサーで調べたところ住宅取得のための贈与は550万は非課税のようでした。物件を夫婦の共有持分にして両方の親に550万づつ借りれば贈与税がかからずに非課税なのでしょうか？また、夫婦で共有持分にすることによってメリット、デメリットってあるのですか？
【質問２】
親からの援助は借り入れということにして、借用書を作成し、毎月返済するための口座を設けて、そこに毎月返済（無利子で）していくということで当初の予定の2200万を贈与税をかけずに使うことはできるのか？無利子がだめなら0.001％のようなものでもいいのでしょうか？
【質問３】
親は賃貸不動産という名目でマンションを購入し、名義も親の名義にします。そのマンションに私たちが賃貸契約をかわしてマンション住む。もちろん賃貸契約書を作成し、毎月の家賃を振り込む口座を作成して、そこにお金を振り込みます。
そのマンションを何年後かに自分の名義に変更することは可能か？そのときにはいくらぐらい費用がかかるのもなのか？

ながなかと質問ばかりして申し訳ありません。これらの質問は法に触れてないと思いますし、贈与税の抜け道を助長するつもりもありません。不適切な質問だったら削除します。どうか怒らずに無知なわたしに回答をおねがいします。

回答No.2

noname#24736

１．双方の両親から、それぞれ550万円を援助してもらうのは、贈与税の住宅取得資金の特例により、非課税枠内ですから贈与税は課税されません。
妻の両親からの贈与は、妻が受ける必要があり、あなたがもらうと贈与税が課税されます。
登記については、妻の700万円については、妻の持ち分として共有登記をしないと、妻からあなたへの贈与となります。

２．親からの借り入れでも、正式に契約書を作成して、約定通りに返済をしていけば、借入金として認められ、贈与とはなりません。

まず、市販のものでもよろしいですから「金銭消費貸借契約書」を作成します。
返済も、毎月返済するなど定期的な返済が必要です。
契約書には、収入印紙（2000円）も忘れずに貼ります。
契約書通りに返済をしますが、返済した事実を立証できるように、銀行振り込みで返済します。
利息については、契約書には、銀行のローン程度の金利で、年に一回支払うなどと決めておきますが、実際には、利息を支払わなくても問題ありません。
それは、利息を払わないと、それも贈与と見なされますが、贈与税には、年間110万円の非課税枠が有りますから、利息分を贈与と見なされても、非課税枠内なら課税されないからです。
ただし、住宅資金の贈与の特例を利用した場合は、110万円の非課税枠の５年間分を使っていますから、利息を支払わないと贈与税が課税されます。

３．親が、自分でマンションを購入して、無償で子供に貸す場合は、贈与税は関係ありません。
その間に、あなたが家賃分を自分で預金をしておき、まとまった資金ができたら、親からマンションを買い取れば問題ありません。
ただし、マンションの価格が上がっていれば、親に譲渡所得が発生します。

なお、来年度の税制改正で、住宅資金の贈与についても、非課税枠の拡大が検討されています。
ただ、この改正は、老年者の資金を早期に子供に譲ることが目的で、親が高齢（60から65歳くらい?）の場合のようです。

お礼

ありがとうございました。
そうそう。贈与税の税制がかわるそうですね。今年の11月に決まるとどこかで読みました。最大3000万の生前贈与が可能だそうですね。それからまっても遅くないかもって感じですね。

回答No.1

noname#11476

ご質問１に対するお答え：
共有であることで困る特段のデメリットはないでしょう。
メリットは、両方の親からの贈与非課税枠５５０万円×２＝１１００万円非課税で受け取れるということです。

ご質問２：
抜け道のようなものはありません。
利子は住宅金融公庫などで実際に借りられるような常識的な金利に設定するひつようがあり、また「きちんと返済を行う」ことが必要です。
（誰でも考えることですが、それが簡単に出来るくらいなら贈与税なんて抜け道だらけになってしまうでしょう）

ご質問３：
賢いやり方とは思えません。
賃貸料を後でマンション代の購入費用にするようなことは認められないでしょう。
となると、マンションの贈与ということでやはり贈与税がかかります。

まっとうな方法は、
両方のご両親から５５０万円ずつ贈与してもらう。
それ以外は持分をきちんと設定するということです。
つまり、

yatchさんの親：１５００－５５０＝９５０万円の持分。
奥さんの親　　：７００－５５０＝１５０万円の持分。
奥さんの　　　：５５０万円の持分
yatchさん　　：５５０万円＋ローン１８００万円の持分。

となります。

あとで１５０万円貯めてから奥さんの親から１５０万円で持分を購入。
９５０万円貯めてからyatchさんの親から９５０万円の持分を購入。
（登記簿の持分変更の手続きにはお金がかかるからまとめてやると経済的ですね）

もしくは、「相続」で自分の物となるときまでそのままにしておく。
奥さんの親の分程度であれば、別途５年の冷却期間（要注意です。５５０万円の贈与を受けた年を含め５年は贈与の基本控除１１０万円がありません）を置いてから、４０万円支払って１５０万円の持分を受け取る（１１０万円の贈与を受ける：ここまでは非課税）という荒業もあります。

では。

お礼

ありがとうございました。
質問3は賢いやりかたじゃないのですね。検討します。