自己破産での競売

質問

・自営の母が、自己破産（土地ー競売）を行う予定です。店舗の土地建物があり、銀行にて第一抵当（債務残り：７０万）、第二抵当を、個人の業者（いわゆる街金）にしており、保証額は５００万（しかし、残債務はこの金額より、少ないようで、弁護士を通して交渉していますが、進んでいませんでした）です。競売できたとして、評価額の６割で売れたとしても、税金滞納が多いため、この個人業者にあまり、金額的には返済分は生じないとおもわれます。そのようなことを見据えて、個人業者が競売阻止にて、不法占拠
する可能性はあるでしょうか？店舗、老朽化なことや、寝泊りできるような
ものでもないと思われます。占拠して、個人業者には、得はあるのでしょうか？長文および、分かりずらい文章で、恐れいります。

回答No.2

reinosuke

自己破産は実質上債務についての免責許可を裁判所から貰うためです。
このような状況ですと、小額管財事件（管財人ー裁判所から任命された弁護士）となって、予納金ー管財人への報酬が２０万円か通常管財となって管財人報酬が５０万円かになるかもしれません。その２０万円ないし５０万円を毎月何万円か積み立ていって２０万円ないし５０万円になったら納付することで破産事件の開始決定がだされます。
そうすると、後は、相手が街金であろうと、管財人が処理します。
街金で出資制限法以上の金利を取っていたら、告発することができます。もっとも警察は動くことを嫌がりますが。
不法占拠すれば、不動産侵奪罪になります。
いずれにしても、自己破産免責申立を弁護士に依頼して裁判所に申したてることです。

お礼

ご回答ありがとうございます。お礼が遅くなり、すいません。
はい、なんといっても返済不能でありますので、弁護士へは自己破産依頼しました。やはり、破産費用とは別に５０万ほど納付いるようです。
街金は、かなり悪質で、４０パーセントの利息と返済しても、領収証発行なかったようです。（母が無知な為、恥ずかしい限りです）
ご回答心強くなり、これからがんばっていきたいと思います。

回答No.1

noname#62235

街金がつけているのは、抵当権だけですか？
もしかしたら貸借権もつけていませんか？
貸借権は、実際に使用していないと無効になってしまいますので、まともな金融業者はつけさせませんが、街金の場合、とりあえず貸借権をつけさせておいて、債務者が破産しそうになったら建物を占拠し、以前から使用してきたと第一抵当権者に主張します。そして、立ち退き料（貸借権の買い上げ）を要求します。
本来、第二抵当権だと、普通に競売しても割り当てられるお金はわずかなのですが、街金はこの貸借権を利用して、本来であれば競売後ほとんど銀行に持っていかれるはずのお金を、自分たちに入るように交渉します。
銀行が抵当権を行使しても、占有者の貸借権は消滅せず、所有者が銀行になる以前の条件で貸し続けなければならないということになりますし、現実問題そんな街金が住み着いているような建物は誰も買ってくれませんので、銀行も泣く泣く街金に立ち退き料を払うというのがパターンのようです。

補足

ご回答ありがとうございます。よろしければ、補足で質問させていただきます。賃借権ついています。やはり、そのような場合、占拠と言うことも有り得ますね。街金の貸し付けは、利息４０パーセントほどで、領収証発行もなされていませんでした。今の残債務に、ついても街金の言う金額が正しいのかもわかりませんし、金利引きなおし計算もままならない状態のようで、弁護士を立てていても、話が進まない状態でした。占有された場合、債務額のことなどで、争えるものなのでしょうか？というのも、破産費用や予納金で
かなりの金額が必要となり、あと数ヶ月は、自営を続ける予定です。
長い質問ですいません。ご回答は、なくてもかまいません、ありがとうございました。