家計診断

質問

人には、恥ずかしくて相談も出来ない事なのですが、インターネツトならばと思い御相談致します。58歳単身赴任者です。手取り230,000円、ボーナス2回計700,000エン。ろうきんから15,500,000円借入れして住宅購入しています。毎月11万円、残金740万円、jcbカードローン毎月4万円残金80万円、都市銀行毎月2万円、家賃5万円、光熱費8千円、毎月7万円赤字。手持ち60万円、如何しようか苦しんでいます。ろうきんで、借換ローンが、利用出来ないか、住宅金融公庫の返済方法変更出来ないか、等々、定年迄何とか生活出来ないか悩んでいます。アドバイスを、お願い致します。

回答No.2

noname#35582 · ベストアンサー

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローン（住宅金融公庫融資、プロパー住宅ローンともに）を担当したことがある者です。

> ろうきんから15,500,000円借入れして住宅購入しています
> ろうきんで、借換ローンが、利用出来ないか
> 住宅金融公庫の返済方法変更出来ないか
住宅資金の借り入れは、「住宅金融公庫融資」で、その窓口が「ろうきん」ということでよろしいのでしょうか？
「ろうきん」は、プロパー住宅ローンも扱っていますし、「フラット35」も扱っていますので、その辺りはしっかり把握したうえでアドヴァイスを差し上げたいものですから。

また、単身赴任はいつからだったのでしょうか？
生活が苦しい一番の原因は、二重生活をされていることだと思います。ご家族の状況によっては、住宅金融公庫に申し出をすることによって、転勤の間、居宅を賃貸に出すこともできましたので、そういったことは考えられなかったのか－と思いまして。

さらに、住宅金融公庫であれば、返済方法変更をすれば、「定年迄何とか生活出来ない」こともありませんので、そちらの方向からのアドヴァイスを差し上げたいと思いますが、アドヴァイスしようにもご質問文だけでは情報が足りませんので、
・借入申込日
・第１回返済日
・返済期間
を補足いただけないでしょうか？（毎月の返済額が11万円ならば、おそらくボーナス返済はなしだと思います。）
「住宅購入」で1550万円ならば、全て基準金利適用かと思いますが、そうでないのならば、基準金利適用部分の額と特別加算部分の額が分かれば、なお助かります。

資金計画の見直しには、ライブプランニングが不可欠です。
この先の雇用（定年など）、退職金、ご家族の状況についても情報をいただければ、ＦＰとしての立場からのアドヴァイスも差し上げられると思いますけれど…。（家族構成によってアドヴァイスは全く異なってきますので。）
ただ、退職金については、「捕らぬ狸の皮算用」にしかなりませんので、ＦＰの立場からすれば、現状でこれを加えたアドヴァイスを差し上げるようなことはしたくないのですよね。

加えて、＃１さんの疑問ではありませんが、「都市銀行毎月2万円」は何でしょうか？
住宅金融公庫融資に対する団体信用生命保険以外の保険については、どのようにされていますか？
このあたりも補足いただけると、そちらもアドヴァイスに加えられます。

ところで、JCBのカードローンは一括借り入れだけですよね？
借りては返し、返しては借りるで、極度額満額を恒常的に借り入れられている訳ではありませんよね？

補足

親身な、ご回答有難う御座います。アドバイスをお願いした、元々の心境は、貯蓄の少なくなる中で、JＣBの残金84万円を一括返済する事により120万円の利子を処理しようと考えました。地元の銀行に融資の申し込みしましたが駄目でした。1:ろうきんを窓口にして、住宅金融公庫融資です。2:第1回返済日;平成11年11月・金利1:7万円、金利2:4万円計11万円・平成18年5月残740万円3:住宅は、両親の面子の為、購入しましたので、手放しも貸す事もしたくありません。4:平成19年9月から金利1;7万円のみ、完了は、平成27年11月5:都市銀行2万円は、生活資金補充の為です。6:JＣＢ;84万円残は、有りますが、完済する事を、考えていますから借り足しは、つずけてはいません。7:その後の行動としては、a;信用情報開示を申請しました。b;1件ある保険を解約して、ＪＣＢの完済に当てる、他からは、借りない。c;住宅金融公庫の返済方法の変更を第一に交渉スル。d;事情ガあり、退職金は、500万円しか無いと、思いますが、60歳までは、何とか凌ぎたいと思います。両親と家族には、何も知らせず、凌ぎたい。ーーーー甘えた、事、書きました。アドバイス下さい。

回答No.4

noname#35582

今回も超長文で失礼いたします。
＃２、３です。

現在はクレジットカードや消費者金融といったものが身近になり、『ローン』を利用される方は増えています。
ですが住宅ローンは、殆どの方が一生に一度利用されるかどうか－というものです。
ですから、ご利用される方が不慣れなことは当然です。
慣れておりますので、この程度のことで腹を立てることはありませんので、その点はご安心のほど。
このサイトは「面談」ではありませので、ご質問者さまのように、より正確かつ詳細なアドヴァイスを必要と思われる場合には、提示していただくデータもある程度正確かつ詳細なものでなければ、差し上げられるアドヴァイスも『ある程度のもの』となってしまいます。
その点をご認識いただければ。

まず、団信についてですが、団信は、平成12年10月1日から改正されています。
前回の補足で第１回返済日が平成11年11月となっていましたので、そこから「70歳まで保証」と書きましたが、住宅金融公庫の完済年齢が80歳までになったことと合わせて、融資残高がある間は完全に保障期間に当てはまるように、保障期間が70歳まで→80歳までに延長されています。
ですから、ご質問者さまの場合、80歳（満80歳の誕生月の末日まで＝ご質問者さまの場合は平成40年７月31日）まで保障される可能性があります。
団信の加入日（＝告知書の記入日）がいつかは分かりませんので、「申込書兼告知書」などで、ご自身の契約がいつまで保障されているものなのかをご確認ください（普通は申込時点なので、ご質問者さまの場合70歳までの可能性が高いのですが、住公の団信の加入は、金銭消費貸借契約までは認められるので、第１回返済が平成12年12月ならば、80歳の可能性がないとは言えないので）。
ただ、『マイナスは大きく　プラスは小さく』評価した方が無理は少ないので、「満70歳の誕生月の末日」で強制脱退＝それまでに完済を目処にリスケジューリングをする－とした方がよろしいでしょう。
それならば、平成30年７月までに完済が目処ということですね。

金利１が3.35％ということは、【住宅が175m2以上の大型住宅】か【本人の属性により金利Ｃが適用される方】のいずれかですね。
借入申込日は、平成12年2月7日～3月12日、４月20日～９月24日のどこか。
以下、ご質問者さまの例示に倣って、金利Ｃが適用される部分を「金利１」、特別加算部分を「金利２」とします。
住宅金融公庫　当初借入額15,500,000円（金利１：9,900,000円、金利２：5,600,000円）
年利：金利１：3.35％、金利２：3.75％（11年目以降はいずれも4.00％）
借入期間15年。
ボーナス返済なし。
元利均等償還。
第１回返済：平成12年12月

まず、この条件の融資を繰上返済せずに返済を続ければ、完済は平成27年11月となります。
金利１の毎月の返済額は、
・平成12年12月から平成22年11月まで70,046円
・平成22年12月から平成27年10月まで71,174円
・平成27年11月（完済月・端数調整）71,154円
となります。
そして、金利２の毎月の返済額は、
・平成12年12月から平成22年11月まで40,724円
・平成22年12月から平成27年10月まで40,974円
・平成27年11月（完済月・端数調整）41,010円
となります。
さらに、平成16年1月に3,033,527円を一部繰上償還されたとのこと。
金利１の返済については補足と一致していますから、この繰上返済は、全額、金利の高い金利２に対して行い、あわせて取られた対応は、毎月の返済額は変更せず、返済期間を短縮するというもの－と判断できます。

しかし、そうしますと、金利２については、
平成19年7月まで40,724円
平成19年８月（完済月・端数調整）34,716円
になります。
そして、平成18年5月末（5月分返済後）の債務残高は、
金利１が6,831,246円、金利２が590,131円の計7,421,377円
となるのですが、補足では
> 残金;金利1;6,780,270円、金利2;556,999円の計7,337,269円。
となっています。
当初返済計画どおりならば金利１の債務残高が6,780,270円になるのは平成18年6月末（6月分返済後）です。
繰上返済をしていれば返済計画も変わるはずですが、変わっていません。

金利２について、平成18年５月末（5月分返済後）に債務残高が556,999円ならば、完済は平成19年6月となり、毎月の返済額は
・平成19年5月まで40,724円
・平成19年6月（完済月・端数調整）40,723円
になります。
平成18年５月末（5月分返済後）に債務残高が556,999円になり、かつ、平成16年１月に一部繰上返済をした－ということならば一部繰上返済の額は、3,063,888円でなければ数値が一致しないんですよね。
先にも述べたようにマイナスは多めに見積もっておいた方がいいので、そのように考えていきます。

私の計算では、平成18年6月末（6月分返済後）の債務残高が、金利１：6,780,270円、金利２：551,251円となりますので、これをもとに算出させていただき、この債務を平成18年7月返済分から変更し、いずれも平成30年7月完済－にリスケジューリングしてみます。
金利１の金利は、平成22年11月まで3.35％、平成22年以降完済まで4.00％。
金利２の金利は、平成22年11月まで3.75％、平成22年以降完済まで4.00％。
このように住宅金融公庫の当初金利にあわせて計算しますと、
毎月の返済額は、平成18年７月～平成22年11月まで61,672円（金利１：56,938円　金利２：4,734円）、平成22年12月から平成30年6月まで63,110円（金利１：58,332円　金利２：4,778円）、平成30年7月（完済月・端数調整）60,615円（金利１：55,967円　金利２：4,648円）－となります。

このリスケジューリングが認められれば、毎月の返済額が110,770円→61,672円となりますから、単純計算をして、毎月７万円の赤字→毎月２万円程度の赤字→年間25万円程度の赤字－になり、ボーナスが年70万円ならば補填できる計算です。

住宅金融公庫に関してはこんなところですが…。

> Ｂ;ＪＣＢ;実質年率15％ 平成18年5月末残800,000円、毎月支払い;元金20,000円、利息10,109円計30,109円他に、リボ払い10,000円、ボーナス月7;12月100,000円加算;通算しますと200万円支払う事と也、利子120万円と書きました。
えっと…。
80万円お貸しすると、利息120万円を足して、元金＋利息で200万円返していただけるのですか？
ならば私が貸しますよ（笑）
元金80万円からスタートと考えて、年利15％で利息が120万円になるには、返済期間が15年、毎月の返済額が１万円程度の場合ですね。
毎月の返済が元金＋利息で20,000円だけだとしても、56回（５年弱）で完済できます。
毎月、元金＋利息で30,109円払っていて、リボ払いで毎月10,000円、７月と12月にさらに100,000円加算して払っているのですよね？
毎月の返済額は40,109円、７月と12月は140,109円ということですよね？
ならば、来年（平成19年）の７月で完済、総返済額は883,098円（うち総利息額は83,098円）という計算になりますけれど…。
私は補足やご質問文を読み違えているのでしょうか？
リボ払いの１万円と７月、12月の加算分は、80万円とは別枠の借入れということでしょうか？
別枠ならば、「平成18年5月末残800,000円」という認識自体が間違っていますね。
「平成18年5月末残800,000円」のみでしたら、こちらもリスケジューリングを相談され、毎月20,000円程度の返済のみ（ボーナス加算なし）にされる方がよろしいでしょう。

> Ｃ;都市銀行平成18年2月100万円年率9,8％2月16,398円、3月以降平成23年5月まで毎月2万円6月10,438円完済
完済時点での端数調整が、私の計算とは微妙に違うのですが、まあ、これは金融機関による計算なので何ともいえません。

年収を500万円と考えた場合、返済可能と考えられる額は、
5,000,000÷12か月÷４＝104,166円
全ての返済額を合計してこの額までとされます。
リスケジューリング後の毎月の返済額は、住宅金融公庫が61,672円とＪＣＢが20,000円。
都市銀行は現状で20,000円。
平成22年12月から住宅金融公庫返済分が63,110円になっても、その頃にはＪＣＢは完済されているはずで、平成23年７月以降は住宅金融公庫の返済のみになっているハズですね。
60歳、定年以降（平成20年7月以降）も年収500万円を維持しつづけられるのならば、なんとかなるとは思いますが、そうでなければ、少しでも早く、ご家族のご協力を仰ぐべきですよ。

この先、繰上返済を考えられるのならば、まず金利の高いＪＣＢから、次に都市銀行ですね。

最後に、リスケジューリングが認められるかどうかは、住宅金融公庫（およびその窓口となっている「ろうきん」）やＪＣＢの判断次第です。
いくら計算上で「なんとか」なっていても、それが通るとは限りませんので。
ご家族への相談は、身動き取れなくなってからよりも、一刻も早い方がよろしいと思います。

お礼

研修で永らく留守にして折りました。御礼が遅くなりすみません。何時も具体的な助言を頂き、有難う御座います。今後は、住宅ローンの延長を第一にして、交渉をして行きたいとおもつています。併せて時期を見て家族とも話し合いをしたいと思います。誠に、お世話に成りました。有難う御座いました。

回答No.3

noname#35582

＃２です。
補足をいただきましたので参りました。
今回はさらに長文で、厳しいことを申し上げます。

お誕生日や勤務先の定年制度がわからないのは、ＦＰの立場としては結構厄介ですね。
改めて実感しました。
ご質問者さまの勤務先の事業年度は4月1日から3月31日ですか？10月1日から9月30日ですか？
既にお誕生日は迎えられたのでしょうか？則ち、平成18年度は58歳になる年度ですか？それともお誕生日はこれからで59歳になる年度なんでしょうか？
定年は誕生日のある月の月末日ですか？60歳になる年の3月31日ですか？
60歳まであと何年何か月あり、定年まであと何年何か月あるのでしょうか？

正直申し上げて、こちらに有効なご回答を１ついただくのには、１つの質問を差し上げただけでは難しいようですね。
この場に全てのデータを、１字１句漏らさず公開するように－と申し上げることはできませんが、私が補足をいただきたかったのは「数字・数値」に関することで、そこから個人が特定される心配はありませんので、せめて、正確な数値を示していただきたかったのですが、それには抵抗があるご様子。
ならば、この場でこれ以上のアドヴァイスを差し上げることも不可能ですので、一刻も早く、申し込まれた「ろうきん」へ、収入、動産、借入れに関する全ての書類を持参して出向き、「住宅金融公庫融資の期間延長」を依頼してください。
おそらく、「ろうきん」の担当者も、書類を見ながらの方が現状についての把握がしやすいでしょう。
住宅金融公庫融資のデータは、「ろうきん」で把握していらっしゃいますからいいとしても、他の借入れ等に関するデータが曖昧・大雑把なものでは話になりませんので。

> 住宅は、両親の面子の為、購入しました
> 両親と家族には、何も知らせず、凌ぎたい。
まず、この感覚を覆せないと、住宅ローンにより「家庭」を破綻させる至る典型的なパターンとなります。
このパターンは、「家」に関する問題なのに「家族」を置き去りにしている－ということに問題があるのです。
現実の社会情勢として、住宅ローンに限らず、破綻してしまわれる個人というのは少なくないのです。
もちろん、当初の計画が甘い「自業自得」のような方もいらっしゃいますが（実は、「購入」の場合は特に多いのですよ。販売業者に乗せられてしまう方も多いので）、借入時とその後では「状況」が変わられる方も多いです。
そうなった場合の「見直し」「考え直し」を上手にされることが「持ち直し」につながります。
特に住宅ローンは、ご家族の協力なしに完済できるものではない－と思ってください。
支出をこれ以上抑えることができないのであれば、収入を増やすしか道はありません。
『単身赴任』とのことですから、「家」の留守を預かられているのは奥様でしょうか？
そうならば、せめて奥様には現状を知っていただかなければなりません。
奥様もしくは、「家」に住まわれている方で収入得ることができる方がいらっしゃるならば、その方たちのご協力なしには、現在の状況では「家」を守ることはできない－とお考えください。

なぜならば、
> 手取り230,000円、ボーナス2回計700,000エン
ここから推定される税込みの年間収入は450万円程度と考えられます。
年収450万円の場合、
4,500,000円÷４＞毎月の返済額×12か月
を返済可能額と判断しますが、ご質問者さまの場合、
4,500,000円÷４＝1,125,000円
110,000円×12か月＝1,340,000円
既に、このように逆転してしまっているので、既に追加で融資を受けることは不可能なことであり、経済的に生活は破綻しているに等しい状況なのです（＃１さんがおっしゃっているとおり、荒療治が必要です）。

> JＣBの残金84万円を一括返済する事により120万円の利子を処理しようと考えました。地元の銀行に融資の申し込みしましたが駄目でした。
84万円と120万円の関係が何のことかまったく理解できませんが、住宅ローンの返済分だけでもご質問者さまの現在の与信枠を超えていますので、まっとうな金融機関でさらなる融資を受けられる可能性は皆無に近いです。

住宅ローンだけでも「(法人融資に例えるならば)実質破綻先」に該当する状況ですから、
> 手放しも貸す事もしたくありません
このままでは、したくなくてもせざるを得なくなります。
もう既に、このようなことを口に出すこと自体「甘え」としか受け取れない事態です。

ところで、途中で一部繰上返済をされましたか？
第１回返済日が平成11年11月で、完済が平成27年11月。
さらに「平成19年9月から金利1;7万円のみ」ということは、金利が高い特別加算について期間を短く設定したということでしょうが…。
住宅金融公庫の返済期間は、当初は１年単位での設定ですから、当初から16年返済・8年返済としていたならば、完済は平成27年10月と平成19年10月になるはずです。
それに、平成11年頃は住宅金融公庫金利が最低で、平成10年10月16日～平成10年12月27日までに申し込まれた場合は、基準金利が2.00％、特別加算が3.05％でした（ご質問者さまがおっしゃっているとおり「購入」ならば、実際には「購入」の場合で、平成10年12月に借入申込みをして第１回返済日が平成11年11月になることは殆どありえないのですが）。
その最低の金利で、毎月の返済額が一番少なくなるようにシミュレーションを重ねても、「金利1:7万円、金利2:4万円計11万円」というパターンにはなりませんし、「平成18年5月残740万円」にはなりませんでした。
シミュレーションから導き出された結果は、基準金利（2.00％）1,150万円・返済期間16年（平成27年10月完済）、特別加算（3.05％）400万円・返済期間8年（平成19年10月完済）でしたが、これでも毎月の返済額は、70,039円＋47,009円＝117,048円。
残債務額は7,266,257円＋826,076円＝8,092,332円でした。
これでも、特別加算部分の毎月の返済額は「4万円」からは遠い数値になっていますし、基準金利部分が1,200万円ならば「7万円」からは遠い数値になります。
ですが、毎月の返済額としては一番少ない額なんですよね。

あと、
> 4:平成19年9月から金利1;7万円のみ
とありましたが、住宅金融公庫融資は段階金利ですから、11年目から金利は4.00％となります。
ですから、平成19年9月から平成21年10月までは「金利1;7万円のみ」ですが、平成21年11月から毎月返済額は7万円では済まなくなります（前述の計算でいけば74,287円）。
仮に平成21年3月に定年を迎えられるとしたら、定年後に返済金額が上がることになりますので、その辺りも認識間違いのないようにお願いします。

住宅金融公庫融資の場合、最長15年の期間延長ができます。
とりあえず、期間延長により毎月の返済額を減らしてください。
現在の残債務額を、ご質問者さまがおっしゃるとおり740万円としますと、仮に全額が年利4.00％となったとしても、今からプラス15年程度の23年返済であれば、毎月の返済額は41,052円となります。
11万円の返済であったものが4万円程度になれば、その差は7万円。
> 毎月7万円赤字
がこれで解消されます。
ただし、通るかどうかはわかりませんが、計算上は「60歳までは、何とか凌」げるレベルになるのではないでしょうか。

退職金が500万円程度入る予定－とのことですが、入ってすぐにこちらで住宅ローンの繰上返済はされない方がよろしいでしょう。
定年についての補足もいただけませんでしたが、仮に60歳になる年の３月31日だとして、年金をすぐに受け取られ始めてしまうと、(現在58歳とのことですから)最低の場合70％支給になってしまいます。
60歳まではなんとか－というお言葉から、年金での返済をあてにされていることと判断しましたが、年金の繰上げ支給ではなく、現職の定年後も何か地元で職を見つけて、月々の返済を続けられた方がよろしいかと思います。
そして、退職金は、地元で職が無い時期の生活費－と考えられれば、ちょうど１年分の年収(プラスアルファ)に当たりますから、職探しが負担になることもないのではないでしょうか。

また、保険を解約してＪＣＢカードローンの返済に充てる－とのことですが、これはされるべきかと思います。
この場合も、退職金500万円程度を手付かずにできれば、いざという時の備えとなります。
ＪＣＢカードローンは、金利が最低でも15.00％ですから、少しでも早く減らすべきですね。
> 手持ち60万円
も、この際、少しでも返済原資に組み入れるべきです。

最後に、住宅金融公庫の返済期間延長をされても、団体信用生命保険は70歳で強制脱退となります。
返済期間の延長をされると完済時年齢は80歳を超えてしまいます。
できれば、とりあえず期間延長はするものの、ご家族全員の協力を得て70歳になる時には全額繰上げ返済をする－というお心構えでいらっしゃるとよろしいでしょう。

まずは、
> 両親と家族には、何も知らせず、凌ぎたい。
この考えを改められることからはじめることをお勧めします。

補足

重ねとのご回答、有難う御座いました。ご好意に甘えさせて下さい。御立腹のご様子、申し訳御座いません。隠す心算ではなく、ご専門の方に対して、ここまでの具体的数値情報が必要だつたとは、我が事ながら、申し訳御座いませんでした。
文字入力や問答の仕方が、不慣れの為、読解がし難く腹だたしいかも知れませんが、お許し下さい。
生年月日;1948年7月19日 現在57歳です
定年;2008年7月19日付けです。5年の雇用延長は、 有りますが収入も
下がりますし単身赴任のままですから、延長はしません。貴方が言はれる様に地元で職探しを考えて居ます。事業年度;4月1日から3月31日です。年収;平成17年度 ;5,258,960円、18年度;ボーナス減で5,000,000円見込み19年度も同じと考えて居ます。20年度は、定年月までで、2,680,000円の予想をしています。借入;Ａ;ろうきん住宅ローンボーナス払いなし計15,500,000円 内訳;金利1;9,900,000円、3,35％平成22年11月まで70,046円、22年12月から27年10月まで71,174円、27年11月71,154円完済、金利2;5,600,000円、3,75％平成19年まで40,724円です。 第一回支払い 平成12年12月 繰上償還;平成16年1月;3,033,527円、残金;金利1;6,780,270円、金利2;556,999円 Ｂ;ＪＣＢ;実質年率15％ 平成18年5月末残800,000円、毎月支払い;元金20,000円、利息10,109円計30,109円他に、リボ払い10,000円、ボーナス月7;12月100,000円加算;通算しますと200万円支払う事と也、利子120万円と書きました。 Ｃ;都市銀行平成18年2月100万円年率9,8％2月16,398円、3月以降平成23年5月まで毎月2万円6月10,438円完済・ 住宅公庫返済延長の件;延長出来たとして、団体生命保険が、70歳強制脱退とすれば71歳以降に死亡した時負債を家族が支払う事になりますので、現状では、67歳4ヶ月デ完済ですが、70歳で完済として、返済を延長出来た時、毎月の返済額は、如何ほどに成るのでしょうか。 重ね重ねの贅沢な甘えを、お許し下さいませ。乱文、お許しの程・・・
宜しくお願い申し上げます。

回答No.1

dod1972

ざっと見た感じですが・・・・

・退職金は、いくらぐらいになりそうでしょうか？それ次第で、アドバイスはいくらでも変わると思います。

たとえば、退職金が２千万くらいあるなら、現状でもあと数年、カードローンでもその他ローンでも使って堪え忍べば、退職金にてすべてクリアにできますが、退職金が５００万とか言うなら、現状で赤信号です。（定年６０歳でしょうか？）

・住宅ローン払ってるのに、家賃が生じているのは、単身赴任先の家賃の支払いでしょうか？もしそうなら、住宅ローンを支払っている家を、一旦引き上げてきて家族一緒に住むとかの荒療治をしないと辛いと思います。ボーナス除いた手取り２３万中、住宅ローンと家賃だけで１６万払ってるなんてありえません。

・都市銀行２万円って、積み立て２万円ですか？ローン支払い２万円ですか？　おそらく後者だと思いますが、この状況では、退職間近ということもあり、借り換えは困難だと思います。

・何にせよ、早期退職も視野に入れて、家計の大手術をしないと、とんでもないことになると思います。　毎月借金を増やしてまで単身赴任の仕事することないですよ。