借り換えについて・・・

質問

以前にこちらで（長期かこのままの短期か）という内容で質問して、自分の置かれている状況から、長期への借り換えを決断しました！そこで、またどの銀行がよいか悩んでしまったので、また相談させてください。現在、東京三菱ＵＦＪ銀行で借り入れ、長期にしようと相談しに行ったところ20年固定で　年5.05％で－0.5％優遇ということでした。それなら、他バンクで借り換えした方が、いいのかなと思い、色々検討した結果以下の銀行で悩んでいます。

年収　550万円（妻：現在妊娠中につき無職）
残高　3450万円　現在金利　1.5％　残期間　33年

三井住友銀行　35年　2.86％
播州銀行　当初７年　1.95％　その後７年　2.95％
　　　　　（14年型住宅ローン）
後は、新生銀行なども検討していますが、どういった選択がベストなのか教えてください。

回答No.4

noname#35582 · ベストアンサー

> 諸経費が１２０万円といわれ、びっくりしました。
簡単に試算してみましたが、そんなところですね。
一般的にも、住宅ローンの借換えにかかる諸費用は「3000万円、25年、金利差マイナス１％の場合で70万円くらい」と言われています。

団体信用生命保険の保険料は、確か銀行負担だったと思いますので入れないとして…。
一番大きいのは、なんと言っても保証料で、70万円くらいになるでしょうね。
既借入分の抵当権の抹消をして、新たに借換え分の抵当権の設定をしなければなりませんから、抵当権抹消費用、登録免許税、司法書士手数料で20万円超…というところでしょうか。
あとは印紙代。
借入金額が1,000万円超5,000万円以下ですから20,000円です。
さらに既借入分の繰上返済手数料がかかる場合もありますし、借換え分
は融資事務手数料が必要ですね（固定期間終了時ならば既借入分む繰上返済手数料がかからない金融機関もありますが、そのあたりは金融機関によって全く違いますので…）。
さらに、火災保険は強制加入（質権設定）でしょうから、以前のものから引継ぎができなければその費用がかかります。

火災保険まで加えると締めて100～120万円程度ということかと思います。

全額一括返済ならば、既借入分の保証料が一括先払いというパターンの場合には、保証料の返戻をする金融機関が多いと思います（一部繰上返済の場合は、減額分の保証料の返戻はしないことが多いです）。
ただ、全額戻る訳ではないですし（既経過分＋手数料が差し引かれます）、それと相殺しても、結果的には100万円近くの諸費用が必要なのではと思います。

お礼

ありがとうございます。火災保険の引継ぎができたとしても、保証料、その他費用でやはり100万円ぐらいは必要なのですね。わかりやすく説明していただきありがとうございます。

回答No.3

walkingdic

>諸経費が１２０万円といわれましたが、そのように高いものなのでしょうか？
残高がかなりあるのでそうなるかもしれませんね。

・抵当権設定の登録免許税
・保証料
・団信保険料

でかなりの金額になると思います。ただ以前のローンを解約するため、保証料と団信保険料は多分還付があると思います。
どの程度なのかは現在の銀行に聞かないとわかりません。

お礼

ありがとうございます。還付金がどれぐらいなのか現在の銀行に問い合わせてみたいと思います。

回答No.2

noname#35582

私も＃１さん同様「三井住友銀行　35年　2.86％」を選びます。
ただ、残り33年であっても、14年間で間違いなく完済できる－というならば播州銀行です。
そうでないのならば、奥様が現在妊娠中ということからこの先のライフプランを考えていけば、残りの全期間を固定にして、この先の住宅ローンの毎月の返済額を明確なものにしておいた方が、プランニングがしやすいからです。

補足

ありがとうございます。今日三井住友銀行にいってきましたが、諸経費が１２０万円といわれ、びっくりしました。同時に、諸経費はかかるし、月々の支払は2,5万アップなので、また自分の意思がゆれているのも事実です。むずかしいです。

回答No.1

walkingdic

残高と返済年数、及び年収から考えますと全期間固定という選択がベストでしょう。
中途半端な１４年程度ではその後が怖いです。
休日にもローン相談会を開催していたりするので具体的に相談して見てください。

お礼

ありがとうございます。今日三井住友銀行に行ってきましたが、諸経費が１２０万円といわれましたが、そのように高いものなのでしょうか？