フラット35の設計審査について

質問

建築条件付土地販売にて土地売買契約と住宅建設請負契約を締結し、銀行からの融資審査（10年固定とフラット35の併用、銀行融資は実行済）も下り、土地決済も完了した状態で、これから建設にかかろうとしています。
新築住宅にフラット35を用いるには「設計審査」「中間検査」「竣工検査」が必要となることがフラット35のホームページに書かれており、請負業者にそのことを話すと、
「検査は完了時にするから今のところ必要ない」と言われました。（過去の実例で判断しているみたいです）
確かに公庫のホームページにも特例としてそのようなことが書かれています。
ただ、完了検査で審査不可となった場合、建物が出来ているにもかかわらず、フラット35の融資が下りないといった事態となると、それからまた別口の融資の手配をしなきゃならなくなる（実は別銀行で一回審査否決された経歴があります）、公庫基準（一部でも）すら満足していない建物を買わされることを考えると、業者側の意見はあまりにも楽観的といわざるを得ません。（うがった言い方ですが、フラット35が否決となっても他の銀行を手配することも考えられます。ただこっちは今後の金利情勢や支払額を自分なりに判断して半分フラット35で組んでますので、いまさら変動金利型を薦められても困ります）
そこで質問ですが、フラット35の物件検査について、
１）正規の流れで検査を受けることを強気に言って約束させたほうがいいか？
２）竣工検査のみとすることはやむをえないとしても、適用基準等に合致させることを事前に確約させて工事を進めさせるべきか？（公庫の仕様書等にチェックさせ、約束を守れない場合は建築の引渡しを認めない、最悪業者都合で解約させるなどの覚書を書かせるなど）
３）このまま信用してよいのか？
で迷っています。
長文で申し訳ありませんが、似たような事例等アドバイスありましたらよろしくお願いします。

回答No.2

walkingdic · ベストアンサー

ご質問の状況ですと書類上フラット３５が前提となるという形にはなっていないようですから、何らかの覚書でも交わした方がよいでしょう。
つまり取り交わした工事請負書における住宅の仕様は住宅金融公庫のフラット３５に適合する住宅であること。と一文あればそれだけでも十分です。これが工事請負契約の仕様となるので、あとは審査に落ちれば全面的に工務店の責任となります。

お礼

ありがとうございます。
業者側と相談して「覚書」か請負契約書の修正（追記）をする方向で話し合いをしたいと思います。
あとは頻繁に現場を見に行って緊張感を持たせたいと思います。

回答No.3

walkingdic

はい、そうしてください。

ちなみに公庫の中間検査を嫌う業者は多いです。検査を申し込んでもやってくるのが遅くてその期間無駄に工期が遅れるなどお役所仕事なので。おまけに検査を受けたと言っても図面との相違を単純にみる程度ですから、とんでもない工事をしていればともかく、それ以外ではほとんどスルーパスです。
つまり施工者、施主どちらにとってもあまり有効な検査ではないですね。

回答No.1

walkingdic

工事請負契約書にてフラット３５に適合する事を要件としてうたっている、あるいは契約書に添付される決定した設計図書で、設計審査にてフラット３５に適合していることが認められているのであれば、竣工検査においてもし検査が通らないということですと、そもそも設計と異なる施工ということですから、契約違反になります。
つまり、契約違反の場合には相手は契約を守るために自費でその部分を改善するなり出来ますし、改善できないのであればご質問者は受け取り拒否なり契約解除なりが可能です。このとき当然にして違約金を業者からいただきます。
なので契約上は既に守られていることになりますから、問題はないものと思います。

＞実は別銀行で一回審査否決された経歴があります。
公庫基準を満たさず竣工検査でというのはほとんど聞いた事がないのですが。。。。
設計審査が通らなくて、設計変更というのはありえますけど。。。。

お礼

早速の返答ありがとうございます。
補足ですが、
・フラット35はいわゆる銀行と公庫における仮審査合格の状態。（物件適合証明後の本審査はまだ実施していない、というか完成しないと審査合格とはならないですよね？）
・請負契約書にはフラット35を使うことは明確に書かれていない。（ローン特約自体はありますが）
・設計審査はまだ受けていない。
・設計図は確認申請程度の図面はある。詳細図はあまりない。（現在請求中）
・もうすぐ着工（工期は4ヶ月）
といった状態です。
着工するといっても基礎工事等で20日程度かかるので、それまでに設計審査を通してしまえば、こちらとしては安心感が得られると思うのですが。
審査否決理由は個人の属性によるもので、物件には関係ないです。紛らわしくてすみません。