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現在、不動産投資を考えています。一棟ものは最初の一歩としてプレッシャーが大きいので区分所有で考えています。 ただし、ローンを利用したいと考えていますが、銀行の不動産投資ローンは「マンション一室の賃貸は対象外です」などと書かれております。 基本的に区分所有購入に対しては難しいのでしょうか？ （事業用ローンを使う手もあると聞いたこともありますが、金利など不利な部分が大きいと考えています） どこの銀行でこのようなローンを扱っているか教えていただけないでしょうか？ また、ここ２～３か月の間に区分所有マンションをローンを利用して購入されたかの体験談などお聞かせいただけると助かります。 （勤続年数や収入などは問題ないサラリーマンだと思っております）

不動産投資に、適した築年数は本当のところどうなのでしょう？ 浅築がよいと聞きますが、築20年くらいで安くなっている物件も 気になります。 よろしくお願いします。

　不動産投資信託に興味があるのですが、 １、東京の地価は今後も上昇を続けると思いますか？ ２、いくらから投資できるのでしょうか？ ３、満期は何年ですか？ ４、また、東京の地価の今後の展望や、不動産投資信託を始める際に気をつけるべきことを、なんでも結構ですので、アドバイスしていただければと思います。 よろしくおねがいいたします。　

サラリーマンで不動産投資について勉強中の者です。（実際にはまだしておりません）不動産投資とREITとの比較の質問です。 一般的なサラリーマンがローンを組んで不動産投資した場合、実質（表面ではない）利回りは色々計算していくと５～７％くらいなるのではないかと思われます。 現在REITの利回りは３．５％前後（もうちょっと少ないかも）なので実質では2.8%くらいではないかと思われます。 率を比較すると２～3倍ですが、元手を３００万で考えると 　不動産　　年１５万 　REIT 年8.4万　　　　と７万弱の差くらいでしょうか？ リスクを考えると素人不動産投資家の場合、空室、滞納、金利上昇などが考えられます。 REITの場合、キャピタルゲインもありだと思いますが、不動産の場合はREITよりは低いのではないか（ほとんどない）と思われます。 専門家の皆さん、もしくは大家のみなさん、不動産投資の方は具体的な数字が少ないので難しいとは思いますが、どちらが有利とお考えでしょうか？ 逆にこういう状況（例えば、元手が３０００万あるなら不動産が有利など）なら、こっちが有利というのがありましたら教えてください。　 リスクをとってまで不動産投資した方がいいのか迷っています。 （現在は低金利が続いているので、不動産投資が注目されているだけなのでしょうか。）

前から思っていましたが、公務員の方は、結構、投資が上手く、上手にへそくりをためていらっしゃるとお聞きします。私は株が下手でいつも損ばかりです。(´・ω・`)教えて先生！

よろしくお願い致します。 私は現在、派遣社員（一般派遣）として大手企業内で働いており、年齢26歳、年収は300万前後です。 将来的に、自分で投資用の物件を購入したいと考えており、貯金を増やしております。 銀行等から融資を受けるにあたり、正社員のほうが有利だと思うので就職活動をしようと思っております。 そこで質問なのですが、今の仕事の経験を生かして正社員でどこかの会社に入れた場合、 今より総年収額が落ちてしまったとしても、やはり正社員のほうが融資は有利になりますか？ それとも、今の職場を大切にこのまま派遣を続けて（現在3年目。時給ですが、年々 上がっていくと思います）勤続年数を延ばすほうが良いのでしょうか？ どちらにしても、正社員なら倒産やリストラ、派遣なら突然の契約終了といったリスクは あると思いますが、そこも加味していただき御教示をお願い致します。

2週間ほど前に会社の電話に不動産会社から電話があり、うかつにも会って話を聞いてしまいました。話の内容は「ワンルームマンションのオーナーになって年金対策をしましょう」といった内容でした。営業マンの話聞いてみて悪くないなと個人的に思っていたのですが、契約まではまだ決断できなかったので、契約を渋っていました。しかし先週営業マンと会った時に、とりあえず私が気に入った物件を抑えたいので、署名お願いしますということで売買契約のような書類にサインしてしまいました（捺印はしていません）。また免許証や保険証のコピーも取られました。その後、インターネットで色々調べてみると不動産投資で騙された話など見てすごく不安になり、営業マンへ「今回の話はなかったことにして欲しい」と伝えたところ「既に契約は成り立っている」と言われました。しかし色々反論していると今度はその営業マンの上司から電話がかかってきて、「解約に関しては了解しました。ただ一度会って何が不満だったか？また勝手に契約書を破棄する訳にはいかないのでいずれにしても会って解約届のようなものにサインしてほしい」と言われました。これって、何か裏があるのでしょうか？ちなみに重要事項説明も受けてませんので契約は正式には成り立っていないというのは先方の上司の方も言われていたので、その辺は大丈夫だとは思っているのですが・・・。 もう本当に何もかもが信じられなくなり不安でしょうがないです。 解約届らしきものに署名と捺印すると何か悪用されたりすることは特にないのでしょうか？というか、解約って、契約してないのに本当に必要？というのがそもそもの疑問です。 とりあえず電話でその上司の人に押されて、明日夜に合う羽目になったので、どうしたものかと迷っています。 アドバイスよろしくお願いいたします。

――― どんなパターンのものがあるのか、詳しく教えて下さい。 宜しくお願いします。

転勤の多い会社に勤めている不動産ド素人です。僕の思いつきの机上の空論の検証にお付き合いください。 自分が住む物件とは別に不動産価値の高い物件を購入して、その家賃で生活するというのは理論的に可能だと思います。 仮に家賃１２万としてもベッドタウンのファミリータイプより、都会の１LDK の方が資産価値は高いでしょう。 六本木あたりの新築分譲マンションの部屋を自分が住むということでローンで購入し、すぐに賃貸に出すことは可能ですか？ メリット： ・郊外のファミリータイプの物件より借り手が見つかりやすい（と思う）。 ・郊外のファミリータイプの物件より資産価値が高い（投資目的での転売が可能、と思う）。 リスク： ・借り手が見つからなければローンは二重払い 不安要素： ・「投資用物件ではローンは下りない」と聞いたことあるけど、自分が住むってコトにすれば下りるのか？ 　（住民票を移す必要があるのなら、実際には引越しせずに手続きだけすればよいのか？） ・そういう物件はローンの必要のないお金持ち優先に決まっていくのではないか？ 転勤の多い仕事なんで、マンションを買えないな～、と考えていたらこんなことを思いつきですが、コレって一般的な方法なんですか？３６０度、あらゆる角度からご批判ください！

不動産投資法人の決算書の読み方を教えてください。 これは物流施設の不動産投資法人ですが(日本プロロジスリート投資法人, 2017年11月期 決算短信） http://www.prologis-reit.co.jp/site/file/tmp-YkJMD.pdf 2017年11月期の営業収益は190億円、営業利益は103億円となっています。 従って利益率は54%となる、と思います。 しかしながらこれは投資法人の決算書ですので、利益率に対する解釈は普通の株式会社のそれとは異なるのではないかと思っています。 この投資法人は投資家から資金を集め、物流施設(つまり倉庫)の土地を取得して建物を建設し、テナントからの収入を得ているようです。 ですので、細かい部分はさておき、基本認識は下記の通りとなりますでしょうか？ ・この営業収益190億円とは、主にテナントからの賃料 ・営業利益は103億円とは、営業収益から費用関係(主に土地の取得費用,建物の建設費,ファンド運用などを受託している会社に支払う手数料)を引いたもの

投資用不動産の購入のための融資については、 投資用不動産の１室(全体の面積の50%未満)を自己居住用として使用する場合、 自己居住用として使用しない場合と比較して、 融資が受けやすい・融資条件が多少良くなる 等の影響があるのでしょうか？ それとも全く関係ないのでしょうか？ 融資交渉の材料として使用できるかどうかご回答お願いします。

26歳のサラリーマンです。 今勤めている会社は上場企業で、入社してもうすぐ1年になります。 不動産投資をする為に、金融機関の融資を考えているのですが、審査で見られる項目の中に、その人の勤続年数というのがあると思います。 様々な本には”勤続年数3年以上”が必要と書いてありますが、 それは必須なのでしょうか？ それともなくても審査は通るものなのでしょうか？ どの程度大事な条件なのか教えて下さい。 宜しくお願い致します。

会社の代表取締役会長が、相続税対策として土地付きのマンションを購入したいそうです。会長は会社の株の24％を保有しています。この場合、会社でマンションを買うのと、会長個人で買うのとではどちらの方が相続税対策になるのでしょうか。 会社の顧問税理士は、投資用マンションを購入すると土地の評価額、建物の評価額、いずれも圧縮され含み益と相殺されるから株価は下がるが、それでも会社が購入するよりも個人が購入した方が相続税対策になる。と言います。素人にも分かるようにゃんとした説明をしてくれないので、理由がよく分かりません。 この結論があっているのかどうか。あっているのであれば、その理由を分かり易くご説明してください。 なにとぞ、よろしくお願いいたします。

こんばんは、教えてください。 ３月の末に４戸の一棟売りアパートを購入契約し、手付金と仲介業者に手数料の半額を支払いました。それからずっと銀行の審査待ちだったのですが、つい先週４戸中３戸が契約済みであることを条件に事前審査に通りました。ところが売主さんがあまり積極的に募集をかけていなかったために現時点で１部屋しかうまっていません。そこで私の方の仲介業者と売主さんが考えたそうなのですが、1部屋は実際にうまっていて、2部屋目は家賃保証を出す。なので3部屋目は架空の契約書を作って銀行にお金も振り込むので後で返して欲しいと言われました。 そこで私は仲介業者に銀行に嘘をつくのはいやだ。だったら契約書に5月の22日までに銀行の融資がおりなければ白紙撤回とあるのでそうしたいと申し出ました。そしたら長い付き合いで信用していた担当の方に”条件付とはいえ審査は通っているのでキャンセルしたら手付けと不動産手数料は戻りませんよ。宅建協会に協議に入ってもらっても微妙な事になります”とほぼ脅しのようなことを昨日言われました。そこで私が、”では、銀行に正直に架空の契約書でいいか聞いてくれ”と頼みました。それが昨日です。そしたらつい先ほど担当の仲介業者さんに1部屋うまったと連絡を頂きました。この2ヶ月うまらなかった物件が昨日の今日でうまるものでしょうか？私は明らかに数ヶ月住むか住まないかのダミーの契約者だと思います。おそらく今後来る契約者も皆グルのような気がしてなりません。そこで教えて頂きたいのですが、 私はどうしたらいいのでしょうか？けっして物件を購入したくないわけではないのですが、架空の契約書やダミーの契約者はごめんです。トラブル物件や業者さんもあまり関与したくないです。といって手付けや不動産手数料が帰ってこないのはもっと嫌です。 補足ですが私は仲介業者としか話していません。仲介業者は銀行の担当者もグルみたいなことを言っていました。不動産業界ではよくあると・・・今後のことも考えて何かあったときにブラックリストに載るようなことを避けるためにも是非適切なアドバイスをよろしくお願いします。

３年前に新築で購入した投資用マンションを売却すべきか、所有し続けるべきか、迷っているので、お詳しい方のお知恵をお借りできないでしょうか。 主に不動産会社から「売却して損切りすべき」と言われるのですが、実は所有し続けたほうが得なのではないかと思われてなりません。 ・物件の取得価額と当初借入金はほぼイコールです（１０００万円位）。 ・借入金は変動金利で３５年ローン、金利３％台です。 ・家賃収入と返済もほぼ同額です。 「税金対策になる」と言われて購入しましたが、今思えば、高い買い物をしてしまったと思います。 不動産販売会社に聞いたところ、利回り１０％になるような売却価額で売れそうだ、とのことです。 これにより、売る場合と所有し続ける場合の有利不利について、 次の判断ができると思っております。 １．収入（家賃、あるいは売却収入） 　　売る場合、将来得られる家賃収入よりも低い金額でしか売れない。 　　なぜなら、利回り１０％を得られる金額でしか売れないからです。 　　このため、所有し続けるほうが有利と考えます。 ２．節税効果 　　売る場合、売却損がでますが、税務メリットとして使えない。 　　一方、所有を続ければ、残存価額までは減価償却費がとれる 　　ため、税務メリットをすべて享受できる。 　　このため、所有し続けるほうが有利と考えます。 ３．その他 　　ただし、次のリスクは想定しています。やはり不安要因は残ります。 　　空室リスク 　　老朽化（家賃の減少、修繕費） 　　金利上昇 年間１５０万円を繰り上げ返済に回せそうなので、物件は所有し続けながら、早く返済してしまおうと思っております。 このやり方で、何か落とし穴がないか、あるいは、通常言われるとおりやはり売却したほうが良いのか、それはなぜなのか、教えていただけないでしょうか。

REITとよばれる不動産の投資信託（外国・日本の両方）の購入を考えています。 今、三井住友銀行で口座をもっているので、ファンド案内を見ていたのですが この種類の商品は、どこの都市銀行でも大体同じような配当なのでしょうか？ 運用の違いなどあるのかグラフを見ただけでは分かりませんが、 どなたかご存知でしたら教えていただけたら嬉しいです！

不動産投資に興味があるのですが、youtubeで広告が流れてくる日本財託の投資ってどうなんでしょうか？ 一応きちんとした企業だし詐欺の心配はないんでしょうか？

都内住み42歳男性で肩書きとしてはほぼ無職です。 資産家の家庭に生まれ、数年前から結構重い病気を患ってしまったので一般職は諦めて投資家として生きていこうと思っています。 現状の総資産は現在は金融資産1億5千万、不動産5千万（マンション4部屋）、現金4億円ぐらいです。 数年後、よく言われてるようにオリンピック後に不動産価格が急落して買い時がやってくるはずなので、その時に一気に買えるだけ買っておきたいと思っていますが、自分の属性で果たしていくら融資を受けられるのか？が疑問です。 不動産取引実績は最大時24部屋持っていた事もあるのでそこそこだと思いますが、いかんせん資産はあれど無職です。 総資産には含めていませんがとある非上場企業の株式を大量に保有していますので配当の出る年は数千万円の収入があったりはします。 たとえば自己資金2000万だとしたら1億借りるのは十分あり得る範囲だと思いますので、自己資金2億ぐらい使って10億円ぶんぐらい買いたいというのもあながち不可能じゃないような気もしますが、銀行の担当者に聞いても「物件によりますかね～」とはぐらかされるので、構想も立てづらい状況です。 詳しい方いらっしゃったら、どのぐらい借りられそうかめどを教えていただけると幸いです。

平日、休日構わず不動産投資の電話がかかってきます。 断ってもかかってくるのですが、あまりしつこい場合はどう対応するのがよろしいのでしょうか。 普通に出なければ問題ないでしょうか。 同じような経験のある方いらっしゃいましたら教えていただけると嬉しいです。

配当金目的の長期（2～3年）保有の株式購入目的で、スクリーニングすると、 3227/Ｔ、3278/Ｔ、8985/Ｔという東証ＲＥＩＴという銘柄がヒットします。 これらの銘柄は、７～８％という通常の銘柄よりも高配当になっています。 東証１部の銘柄の配当金は２～３％なので非常に配当金に関しては魅力が あります。 このような高配当は、本当に維持できるのでしょうか？ また、日経新聞では１部、２部やジャスダックなどとは別欄で株価が掲載され ています（３５銘柄）が、平均でどのくらいの期間上場しているのでしょう？ ３銘柄だけ４ケタの証券コードがついているのですか。 例えば、東証１部のトヨタなら数十年は上場維持しているので購入しても安心 ですが、半年後に雲散霧消してしまうような銘柄では心配です。 基本的にどうして投資信託に株価がつくのかわかっていませんので、そのへ んのところも、あわせてお教え願えればありがたいです。 よろしくお願いいたします。