住宅購入に関する質問です。

質問

現在家族４人（子供：３歳、１歳の二人）
世帯主の私は４２歳、年収約600万円です。
今まで、中古マンション、戸建と幅広く見てきて、最近は新築戸建もいくつか見てます。
購入価格について、いろんなサイトでは一般的に年収の５倍程度が上限とありますので
3,000万円以内の物件が妥当かな、と考えてます。
仮に3,000万円を35年ローン、優遇付変動金利0.875％で試算すれば月々に約8.3万円の返済なので
妥当かと考えます。
（現在賃貸マンションで共益費、駐車場込で10万円の家賃です）
ただ、欲しいなと思う新築戸建物件はほとんどが4,000万円程度の物件が多く色々思案してます。
これから子供の教育費等を考えると今の家賃を超える返済は厳しいと思いながらも
立地条件のいい新築戸建に夢と希望を抱いてます。

同じような悩みを持った方、もしくは家計とローン試算のバランスに知識のある方
適正なご意見頂ければ助かります。

回答No.4

86tarou

年収の５倍とかいうのは全く意味がないですよ。若ければ35年ローンでも問題ないですが、闇雲に年齢も考えずに35年ローンでは無理があります。あなたの場合は完済時77才ですから、どう考えても非現実的です。例えば、定年後の返済はどうするつもりなのでしょうか？繰上返済しないとすると、定年時に1500万円以上の残高が残る計算です。ローンというのは将来の収入を今使ってしまうことであり、これが過分だと後々困ったことになります。これからの生涯収入はある程度決まっており、この一部しか返済に充てられないのです。

なので、定年までのローンにしておき、それで借りられる金額にしておくべきだと思います。金利が同じで返済額が８万円（固定資産税や修繕費用等が増えるので家賃からするとこれが限度、現在浪費気味でこれを改善するなら年収からは12.5万円程度でも○）とし、18年ローンを組むと1600万円となります。この程度がまだ無理のないローンだと思いますし、外食や旅行にも行って子供との思い出作りも十分出来るかと思いますよ。まぁ、私なら全期間固定金利（２％程度）で20年ローンとして試算しますがね（2000万円未満の借入金）。

なお、この試算でも繰上返済は必須で、10年程度は短縮して完済後は老後資金の貯蓄に充てたいところです（年金だけでは生活出来ない可能性高し）。頭金も物件価格の20～30％以上は欲しく、ローン残高＞家の価値にならないようにしておきます。これでいつでも売却して清算出来ますし、何かあった時に売れないということもありません（ローン残高の方が多いと、差額を現金で用意しないと売ることすら出来ない）。変動金利でしか払えない試算も無理があり、少なくとも試算では全期間固定金利でも、無理のないローンにしておき、その上で変動金利を選択するなら差額は貯蓄して将来の金利上昇に備えないと安心出来ないでしょう。金利がこのままなんてあり得ないでしょうから、その辺りにも対応出来るようにしておきましょう。質問では金利は35年間変わらないように思われているように感じますし、当面の返済しか考えていないのではないかと思います（定年後の返済も含め）。10年先20年先、老後のことまで考えてローンを組まないと、将来後悔することになりますよ。これで買えないなら頭金不足ですし、物件価格を下げるしかないでしょう。

なお、予算から中古住宅の選択肢もありですが、築年数を考慮しないといけません。一生に一度しか買えない状況なら終の棲家にする必要がありますし、少なくとも平均寿命程度まで持つ必要があります。買ってしまえば古くなる一方であり、永久に住めるわけではありません。あくまで消耗品だと考えてください。逆に、これが賃貸なら比較的簡単に新築や築浅に引っ越せる利点があります。