購入後の賃貸し、販売

質問

アドバイス欲しいです。

現在賃貸（大阪市内）で駐車場込み16万円支払っております。
元々特優良賃で10万円程度だったのですが年々高くなり今では
特優賃のメリットがまったく無くなってます。

そこで戸建かマンションを購入しようと思っているのですが
問題があります。
全国転勤の可能性のある会社に勤めており、今住んでいるところが
妻含め地元でも無い為、単身赴任をする気もありません。
最近中古マンションor中古戸建でまぁまぁの物件で2,000万円前後
を良く見かけるのですがもしこういう物件を購入して
２～３年で転勤になり、売るもしくは賃貸したばあい元が取れるもの
なのでしょうか？
賃貸よりも損するケースってありますでしょうか？

回答No.3

noname#184449 · ベストアンサー

＃１の元業者営業です

お礼拝見しました。

＞一生住む気持ちはない、いつか手放すつもりなら購入しないで大人しく賃貸にしといたほうが無難でしょうか？

そうですね「無難」です。

＞もし買うなら賃貸で貸すことが可能で売りやすい物件になれば当然それなりの価格はします

そうですね。仰る通りです。

＞最近築20年以上で70平米以上ある駅近のマンションが1,500万円

物件を見ていないので断言はできません。
あくまで「参考程度」に。

通常、中古マンションは新築～１０年位までは「急激に」中古販売価格が下落します。
そして築１５年～２０年を過ぎたあたりから、ほぼ横ばいに近い価格で推移します。

例えば「築２０年、１５００万のマンション」を今購入して３年後に売り出した場合、余程の事（不人気物件、事故物件）でもない限り「販売価格１０００万」なんて事は殆ど無いと思います。

故に、「キャピタルゲイン（物件の転売による利益）」を考えず「インカムゲイン（家賃収入）」を考えているオーナーさんは、あえてこの「築２０年以降」の物件ばかりを購入している方が数多くいらっしゃいます。
なぜなら、賃料収入を得ながら売却時の価格の下落が少ない為、空室や現金が欲しい時に売却した場合「キャピタルロス」が少ないからです。
（元が安い為。新築の場合、中古販売価格の下落率が急で家賃収入があってもキャピタルロスに追い付かない。）

つまり、ご質問者様が「将来賃貸に出す（インカムゲイン）」事をお考えなら、このような「築２０年、賃貸需要が見込める物件」を購入した方が「適している」と言えます。（銀行が賃貸出しを了承した場合）

ただし、この様な物件でも前回の回答に書かせていただいた「賃貸リスク」は当然ありますので、物事が上記のような「皮算用」通り運ぶ保証はありません。

それに、投資用マンション（ワンルーム～１ＬＤＫ）なら「賃貸中」のほうが売り易いですが、ファミリータイプなら「賃貸中」の場合、売りづらくなるのでご注意を。
ご質問者様の場合は「空室」の方が売り易くなります。（７０m2との事ですので）

つまり、先々の売却の事を考えた場合「空室の方が有利な為賃貸に出しづらく」なります。かといって、いつ売れるか分からない物件を空室のまま放置では「収入はゼロ」。このジレンマをどう解決するかは結構難題です。

以上の事から「賃貸のほうが無難」と言えるのです。殆ど「金銭的なリスク（損する）」はありませんので。

ご参考まで。

回答No.2

0621p

賃貸に関してはNo.１の方が詳しく回答しておられますので述べませんが。
２０００万円程度の中古マンションを買う場合、仲介手数料、ローン手数料、登記費用などなど諸費用だけで百数十万必要です。売る時にも仲介手数料が必要ですから、買って売るだけでも物件代金以外に二百万以上の諸費用が必要です。
大阪市内のどこかわかりませんが、２０００万程度のの中古マンションが２、３年のうちに値上がりする可能性はあまりないと思いますけどね。むしろ値下がりの心配をしておいたほうが良いのではないでしょうか。
まあその間は家賃を払わなくていいわけですから、その点をどう考えるかですね。

回答No.1

noname#184449

元業者営業です。

損得は一言では言えません。
物件（築年数、人気度）によっても違いますし、ローンなら残債によっても違ってきます。

一般論として

通常住宅ローンを利用する場合、元利金等払いになりますので借り入れから当初数年間は殆ど利息を支払っている状態です。
つまり、借り入れ元金は殆ど減りません。
反面、物件はどんどん価格が下落していきます。特に木造一戸建ての場合、マンションに比べても下落率が高い傾向があります。
故に、２～３年後に売却しようとしても「売却価格＜残債」のケースが多く「売るに売れない」という可能性は否定できません。

勿論、頭金額、物件の人気度次第では「売却価格＞残債」となる可能性もありますが、決して「得する」という事はないでしょう。万が一「得」した（利益が出た）場合、利益額によっては「不動産譲渡所得」に対して課税されます。

また、賃貸に関してですが大前提として「将来賃貸に出す事」を前提に住宅ローンは利用できません。銀行に一言でも「将来は賃貸」なんて言おうものなら「投資用ローン（高金利）」しか貸してくれません。
故に、銀行に黙って賃貸に出した事が発覚した場合契約違反により「残債の一括返済」「投資用ローン」への借り換えを要求される可能性があります。

ですので、賃貸に出す場合は必ず銀行の承諾を得てください。
転勤が理由なら認めてくれる可能性が高いので。

最後に「賃貸」のメリット・デメリットを。
メリット
●賃料によって住宅ローンの補填が可能

デメリット
●そもそも「借りる人がいてこそ」の賃貸です。借り手がいなければ「収入ゼロ」です。現在、「戸建の賃貸需要」は冷え込んでおります。賃貸は所詮「仮住まい」なので、手間のかからない賃貸マンションを選ぶ人が増えています。
また、戸建賃貸住宅なら賃料もそこそこの金額（物件次第ですが）になる事が多く、その場合ご質問者様ご自身がそうであるように「賃貸より購入」と考える方が多くなるのは自明です。
故に「市場としてパイが少ない＝空室のリスクが高い」となります。
●管理・運用が自分で出来ないので（専業大家さんでないので）業者へ管理を委託するしかなく、手数料がかかる。（賃料の３％～５％が相場）
また、賃貸業はクレーム産業です。「日々の細かいものから裁判沙汰まで」その内容は様々です。それに対応するのは素人では不可能ですので、必然的にプロ（不動産業者、弁護士）にお願いする事になりますが、当然費用は自己負担です。
●大家都合で退去させるのは大変困難。現在「借地借家法」で借主は「強烈に保護」されており、大家に正当事由が無い限り退去させる事はできません。この正当事由は借主に契約違反があるか、大家に「生命、財産の危機」があるような場合でないと認められません。
最悪「立退き料」を支払って退去してもらうしかありません。（賃料６ヶ月以上は必要でしょう）

もしも転勤期間が限定されているなら（「3年後には帰ってくる」等）「定期借家契約」を結べば契約期間満了とともに退去してもらえますが、条件付賃貸になりますので賃料は相場の７０％くらいに下がります。
また、契約期間中に退去要求ができないのは「普通賃貸借契約」と同じですので「予定より早く転勤が終わったので退去して欲しい」と言っても認められません。当然ながら。

厳しい事ばかり回答しましたが、ここで甘い回答をしても意味が無いので書かせていただきました。

最後はご質問者様が判断されることですが、現実的には「どちらが得か（元が取れる）」ではなく「どちらの損失が少ないか」でお考えになられたほうが良いでしょう。

ご参考まで。

お礼

御丁寧な御回答誠にありがとうございます。
一生住む気持ちはない、いつか手放すつもりなら
購入しないで大人しく賃貸にしといたほうが無難でしょうか？
素人考えで、どうせ月16万円も払うなら買ったほうが得かと思ったのですが実際はそうではないようですね。
もし買うなら賃貸で貸すことが可能で売りやすい物件になれば
当然それなりの価格はしますし、それなりの価格だと月々の支払いは
それなりで今と大差なくなってしまいますから　且つ購入価格に
近い価格で売れれば良いですが・・・
最近築20年以上で70平米以上ある駅近のマンションが1,500万円
ぐらいでも私の近隣では買える様になりましたが
ああいう物件はどうですか？値下がってももうたかが知れてると
思うのですが　これも素人考えでしょうか？