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不動産関係者ですが、専門外なので質問させてください。 売買仲介物件についてです。 田舎の1000坪ほどの所有権土地の上に 築40年ほどの木造平屋建物（未登記）が建っています。 細かく手入れをしてきたので、 多少の手直しをすれば居住に使えるのですが 相続の問題があり、売主は売却を検討しています。 そこで質問なのですが、 この物件（土地、建物）を 次のような条件で古屋付所有権土地売買として行っても問題はないでしょうか？ ・未登記建物は40年以上のものなので、物件価格は土地代金のみ ・所有権移転登記は、土地のみ ・そのあと、買主がその建物に住む可能性が高い ・建物は現状有姿、売主瑕疵担保責任免責 また、買主はほぼ決まっているのですが（親戚ではないがとても親しくトラブルは考えにくい間柄） 最善なのは、古屋を買主の名のもと登記のうえ売買、ということや 不動産登記法第47条第1項の表示登記義務などは分かるのですが 今回は費用を抑えることを最優先にしています。 実質、田舎や郊外地には未登記建物がごろごろしていますので 登記は義務です！というような回答は結構です （偉そうですいませんが、無駄なお時間をいただくのも失礼かと思いますので・・・） クレームなどが無いことを前提に、 「未登記の築年数の古い建物」を、 未登記のまま、所有権土地のみの売買の付属建築物、として売買すること自体に 問題が無いか良いかどうか、または具体的な方法を教えていただきたいです。 賃貸をかじった片手間業者なので、知識が乏しく申し訳ないのですが よろしくお願いします。

10数年前に造った一戸建て住宅です。 私の家は寒い地域なので、全てペアガラスにしました。居間の引戸のサッシです。掃き出しの引戸です。 もともと、このサッシのレールには水抜き用の穴が一ヶ所空いていました。 大分前から、サッシを開けるとき、引っかかるようになりました。「変だな」と思いつつ、あまり開け閉めせず使っていました。この間、大掃除をしたとき、よく見ると、レールが凹んでいることに気づきました。 この凹みで引っかかっていました。 私はレールの強度不足で凹んだと判断し、メーカーのお客様相談センターに電話し、写真も送りました。、最初は「経年劣化の可能性が高いです。保証は2年。瑕疵担保責任も最長10年です」と言っていました。納得できないので「レールが凹むのは経年劣化ではないでしょう。強度不足以外考えられない。しかるべき行政機関に相談します」と言って電話を切りました。 しかるべき行政機関も見つからず、1週間位たってから改めてお客様相談センターに電話しました。 その担当者の家も別のメーカーのサッシが同じようになっていると言う話で、その担当者も経年劣化では納得できないと言う私の言い分に理解を示し、別のセクションに話をしてみます。と言うことになった。 その結果がこないのですが、私は「もともと重いペアガラスのサッシの重みで凹んだもの。通常の使用で凹むことなどあってはならないものなので、メーカーが保障すべきもの」と考えています。 私の主張は筋が通っているのでしょうか？

訳あって親と別居することとなりました。 現在親と共有名義の自宅があり、話し合いの結果 私が引き続き自宅に居住し、親は別に部屋を借りることとなりました。 そのため、自宅の親の持分を私が簿価（親の取得金額－償却費）で買い取ることを考えております。 その際、親からは引っ越す部屋の家賃支払のためなので、一括ではなく、家賃程度の分割でもかまわないとの申し出がありました。 方法としては次のような親と私で不動産の売買契約を取り交わすことを考えています。 ・契約書の中で毎月の分割支払額を詳細に設定する（売買代金＋金利（年利０．５％～１％程度））。 ・所有権移転登記については支払完了後に行う旨を記載する。 ・銀行の抵当権設定（私の住宅ローン借り入れの際に同時に設定された分です。）についてはそのまま私が引き継いだまま買い取る。 ・以上のことを強制執行認諾条項付き公正証書とする。 （私の債務不履行の場合と支払完了時の親の移転登記未履行の場合） ・引渡後の使用収益と瑕疵担保責任については私が全て負う。 だいたいこのように考えておりますが 注意点や税務上の取り扱いや私の確定申告や親の譲渡所得の申告の時期、譲渡所得の免除の特例などを教えて頂ければと思います。 なお、最初の購入状況は 自己持分については頭金５００万円 ローン２２００万円で 親の持分については１４００万円全額現金を出し合い購入しました。 登記も私が７割、親が３割としております

まだ、実質的な損害はでていないのですが、不安なので相談します。 昨年７月にリフォーム会社と相談してから見積もりを取って、総額１００万円で北側玄関にフード（風除室）を網入りガラスで設置しました。 大きさは、幅3,780センチ、奥行き2,245センチ、高さはそれぞれ4,950と4,870センチです。屋根は、片流れで敷地内に落雪するようにしました。（後でリフォーム会社に聞くと二寸勾配との事でした） 今冬の積雪で一度に落雪したため、2月末に網入りガラスにヒビが入りました。交渉の結果、5月末に屋根をポリカーボネート板に無償交換をするのですが、現状のヒビを確認したリフォーム会社の一級建築士に、 ・補強が弱いので屋根の取替え時に、補強やり直し工事を行う。（見積もり・設計は二級建築士でした） ・補強は行うが、積雪が６０センチになったら雪下ろしをするように。 ・雪下ろしの必要性を説明したので、しなかった時の縦・横の部材の歪みなどの不具合発生は保証しない。 と言われました。 カーポートでも雪下ろしをすると説明されましたが、都度、落雪するように片流れ屋根にしたのに雪下ろしをしないとならないのは、腑に落ちません。（高所なのでかなり危険です） 「建築士には信用ある構造物を設計するという自覚と強い倫理観が要求される。（ウィキペディアより引用）」のであれば、設計時に勾配角度を考慮する、部材の検討を行うなどして頑丈な構造物にすべきだったと思います。例年どおりの積雪だった場合に雪下ろしをしないで、一年以内に損害が発生した場合は、瑕疵担保責任は問えるでしょうか？

土地( 中古物件付き)売主さんが 現在 在住中、別に新築を建てている最中 完成次第 転居しますが、 売主さん と 正式に顔合わせをし(不動産屋立会いの元)土地契約を交わす予定ですが、 その際の重要事項書は不動産屋から事前にコピーを頂き内容は確認しましたが、土地に関してであり、土地契約後に解体、地盤調査、をして新築に立て直しするのですが、新築に対しての内容(重要事項書は無し) 瑕疵担保責任だけ有り、それ以外の補償内容、 アフターサービス、などの説明書類などが無い状態で 新築に対しての重要事項書はすぐに頂けるんですよね？と聞いたところ、近い日に測量に入りますし、間取りとかも今からですのでもう少し先になります‼と回答され、不安です。間取りが決まらないと、重要事項書、補償内容、アフターサービス、などの書面 書類などは事前に貰えものなのでしょうか? ちなみに、アフターサービスなど はこちら側から内容を聞かないと損をしますか? 何もかも今からですので、あまり 言いたいことを言てしまうと、何もかも手抜きされそうな気がして不安です。不動産屋からは 売主さんも3月末には新築完成する中で焦っていると聞かされている状態で(次の頭金にする為) 、土地契約する前に何を注意点としたらいいのか どうしたらいいか、 自分でもかなり調べてしましたが、自分の知りたい事の答えが見つからず、見過ぎてだんだん分からなくなり不安になる一方で、詳しく教えて頂けけたら嬉しいです。よろしくお願いします。

先々週見に行った中古マンションを気に入ったので、不動産屋に購入したい旨を申し出ました。 無事、ローンの事前審査もクリアしましたので、今週末、契約という事になりました。 何分初めての事ばかりの上、不勉強の為、契約がどういう状況、どういう流れで行われるか、とても不安です。 （不動産屋からは、実印と手付金を持ってきてくださいとしか連絡受けておりません） 他の方の質問の回答をみて、重要事項説明書をFAXしてもらって、内容をよく確認した方がいいという事は分かったのですが、いくつかわからない事があります。 1.契約の際には、不動産屋、売主、買主が同席するのでしょうか？ 　売主さんは現在遠方に住んでいるそうなのですが・・・。 2.他の方の質問の回答で、契約時に付帯設備表を作成するとあったのですが、不動産屋、売主、買主が一緒に物件を見て作成していくものなのでしょうか？ 3.物件を見た際、部屋に古いエアコン、カーテンがついていたのですが、これは、こちらが手出しせずに取り外していただけるものなのでしょうか？ 4.リビングの隣に和室があるのですが、リビングと和室を区切る襖がありませんでした。これは取り付けてもらう事ができるのでしょうか？ 5.重要事項説明書で、大規模修繕や修繕に関するの事、ローンが通らなかった場合のキャンセル、瑕疵担保責任以外で注意する点、勉強する点があったら教えていただけないでしょうか。 皆様、お忙しい時期だとは思いますが、教えていただけたら大変助かります。よろしくお願いいたします。

任意売却物件については売主側のＱＡは豊富にインターネット等で閲覧できましたが、買主側へは通常の物件と変わりありませんとか、仲介不動産に再度問い合わせをしてくださいといった論調が目立ち、あまり詳しく書かれておりません。 そこで今回は任意売却物件を購入する際に次の心配事に対する買主への保全はどのように行われるものなのかを経験者や有識者、専門家の皆様にお尋ねしたいと思います。 ちなみに私は今、当物件を購入しようとしており売主と価格で合意し近々契約を行おうとしているものです。 １．物件がマンションで売主が管理費等を滞納している場合 ａ）滞納している諸費用は引渡し前までに支払ってもらえるのか ｂ）確かに支払われたかどうかを確認する術はあるのか ｃ）支払いが行われない場合、ローン特約のように契約を白紙に戻せるのか ※売主が管理費、税金、光熱費等の諸費用を滞納している場合は、支払うこととしか契約書に明記されておらずいつまでにとか、仮に支払われなかった場合の処置等が特に明記されていません ２．債権者における意思決定時期 ａ）契約が行われてから債権者機関内において正式に売却に問題がないかを決裁する必要があり、ここでＮＧの場合は契約は白紙に戻る可能性があると不動産屋から言われています。でもこれって購入申し込み後の価格合意直後にやっておくべきですよね、本来。実際のところいかがなもんでしょうか。 ３．明け渡し（引渡し） ａ）予定日になっても売主が物件から引越しを完了していない場合の対処方法 ｂ）引越し代等を別途契約時等に請求されないか その他ですが、 瑕疵担保免責の件は買主の自己責任ということで理解しております。 抵当権抹消等は司法書士も同席するはずですし、何より他人が抵当権に入っている物件を担保に銀行がお金を貸すわけ無いのである程度楽観しております。 長くなりましたが、以上よろしくお願いします

本当に悩んでいます。よろしくお願いします。 ３月に中古のマンションを購入しました。 安いマンションですが家族初めてのマイホームで、夢や希望のもと、お風呂、洗面、その他クロスなどリフォームをしました。 鍵の引渡し後、すぐにリフォーム会社に鍵を渡し、リフォームしてもらい、５月の末に引越しをしました。 なんと、引越しの日、引越し屋さんから来ていただいた電気会社の方に洗濯機を取り付けてもらい試運転をしてもらったときにすごい水漏れ！！洗濯板に水がいっぱいになるのです。 あわててお風呂、洗面を確かめたらそれらも水が溢れるのです。 結局、調べてもらった結果、元々構造上の欠陥と分かりました。 すぐに仲介をしてもらった不動産に連絡して売主に伝えてもらったところ回答は「分かっていたけど気になる程度ではなかった」・・・・。 私も家族も決して潔癖症でもなくどちらかというときれい好きのほうではありませんが、シャワーを浴びると水が溢れて浴槽まで水がたまるわ、洗濯板は水が毎日洗濯機につかるわで、売主さんに修理の請求をしましたが、応じてくれません。 そこで弁護士にお願いをして支払う旨の内容証明を送ってもらいましたが、それも拒否され向こうも弁護士に依頼をして「一切応じられない」という回答を弁護士にしたそうです。 本当に辛いですが、生活に必要な大部分が水漏れなんて不動産価値ゼロです・・・。戦うことに決め、裁判をお願いすることにしました。 私たち本当に裁判に勝てるでしょうか？ 補足ですが、売買契約は「瑕疵担保責任なし」で契約していますが、売主は知ってて黙っておられました。 本人も認めているし、マンションの理事長さんもその事実を売主から聞いていたとのことです。 私たち家族はまともな生活ができるよう裁判に勝てることができるのでしょうか？ とっても悩んでいます。 みなさまヨロシクお願いいたします。

数年前に外壁を張り替え、昨年リノベーション済みの物件です。 内覧はまだですが、外回りを見させてもらったところ、庭師が入ってお庭の手入れしていたお宅だそうで、灯籠などもあり丁寧に暮らしていたんだな、という印象でした。 ５０坪で、土地代＋８００万円くらいかな？という価格で売りに出されていました。 外壁・屋根の塗装、ユニットバス交換、システムキッチンも入れ替え、玄関ドア取替え、給湯器取替え、LDKの床張替え等してあるそうです。(ホームページの画像・電話で確認済み。内覧予定です) かねてから新築のピカピカした家より時を刻んだ趣のある古い家の方が好きで、一戸建てを持つのなら程度の良い中古住宅が欲しいな、と思っていました。 建蔽率は５０％、静かな住宅街で、将来子どもが巣立っても老夫婦２人で無理なく暮らせそうな間取りです。ご近所さんも特に問題のあるお宅はなさそうです。立地条件は問題なく理想的で、設備的にもほぼ入れ替えしてあるので問題なさそうですが、築４０年ということもあり、耐震性・水道管の老朽化等不安もあります。住んでいて出てくる問題もあるでしょうし…。 業者さんによると、雨漏り・外壁のひび割れ・シロアリ(予防済み・５年保証)はなかったそうです。現在クルマを２台並列できるよう駐車場の拡張工事をしていました。カーテンレールや火災報知機は付いていませんでしたが、こちらも不動産やさん負担で付けてくださるそうです。 また、瑕疵担保責任は特に設けていなさそうですが、購入後雨漏り等あった場合は対応してくださるという話しです。 夫は３５歳。購入するなら今、出会ったのも縁、運命かな…と思い購入する方向に傾いています。 購入するにあたり何か気を付けるべきことはありますか？？ また、購入するのは止めた方がいいというご意見の方は理由もお願いします！

首都圏にある木造２階建、築３０年の物件を今の入居者に１０年くらい貸しています。 つい先日、戸袋が傷んでいるというので見に行くと、６枚の戸袋が風雨にさらされて、年数相応の状態でした。 業者を呼んで見積もりを依頼しましたが、他にも屋根や塗装工事など相当な金額が発生しそうです。 仮に３００万円とします。 今の借家人に今後住む意向を聞いた所、実は買いたいとのことです。 管理も大変になってきて居り、この際売却を考えています。建物は価値なく￥０で、土地代のみです。 売却の際は、工事金額は含めて請求できると会計事務所から返事を頂いています。 最近、近所の方が双方に不動産屋を入れて契約し、その後半年で雨漏りが発生、購入者は驚いて先ず売主、次に自分側の担当不動産屋に連絡したが、費用負担金についての明確な回答がなく、売主は売却後のことなのでと言葉を濁して、誰も解決のために動かず、結局自腹を切って修理をしたという話を聞きました。どういう契約だったのか内容は不明ですが、 こうしてみますと、契約時に不動産屋を入れても、何かが起きたとき、プロとして何の役にも立たないのであれば、完全にリホームするか、その分値下げして現状で引渡し、売主・買主との双方だけで、法令様式の売買約書にて、瑕疵担保責任(年数１年間）を明記し、契約するのが良いのか迷っています。どんなにリホームしたところで築年数がたっていますから買主の満足は得られないかもしれません。 出来るなら今の借主に売りたいと考えています。 この場合気をつけなければならない点はどういったところでしょうか。ご教示いただければ幸いです。 よろしくお願い致します。

こんにちは。 築17年の中古戸建購入を検討中です。 すでに住宅ローンの事前審査には通っており、築年数の割にきれいなので買付証明書も出しました（売渡承諾書はまだです）が、本審査に出すためリフォーム見積もりに何度か足を運んでいますが、ねずみと思われる糞がそこかしこに落ちています。 というのも今は賃貸戸建に住んでいるのですが、築60年の古屋のためねずみに悩まされています。賃貸なので私らではどうにもできず、土間や穴だらけのためどこからでも侵入できてしまうため粘着シートで生け捕りするしかできません。今夏はねずみ目的かアオダイショウが今住んでいる家の廊下にいました。 買おうとしている家がどこから侵入してきているのかわかりませんが、水回りや室内に黒い液体（墨汁のような）を飛ばしたような跡があり汚いです。特に洗濯パンの排水口のあたりです。糞は台所や窓枠に多いです。 しばらく空き家だったようで排水管から上がってきてるのかな、と思いましたが、住み着いているのであれば入居前に駆除したいです。床下、天井裏は怖くて確認できていません。 仲介業者と元付会社を挟んでいるため、家主さんの情報が全くわかりません。 仲介についても主人の属性や条件があまりよくなく本審査が微妙なため優良顧客でないと思われてるのか、なんだか一生懸命さが全く伝わりませんし、こちらが疑問に思ったことなどを家主さんに確認しようともしてません。 上記のようなこともあり、瑕疵担保責任は３か月と買付証明書に記載がありますが、契約前に見つけたものに関しては駆除費用などを負担してもらえるのでしょうか？ 物件自体あきらめることも考えましたが、３年近く探してやっと購入条件に当てはまる家が見つかりましたので、あきらめたくもない気持ちが強いです。 アドバイスよろしくお願いします。

前回の質問と関連があるので前回の質問をまず記します。 平成20年に新築で購入したマンションを、未使用の状態で不動産会社の仲介により先月売却しました。売買契約完了、支払い完了、所有権移転登記完了しました。ところが先日、お風呂の換気扇が回らないということで苦情が入り、不動産屋さんと折半で取り替え費用を負担することになりました。私も事前に電気を通さず確認しなかったこと、不動産屋さんの対応の不備もあり今回の措置はよしとしましたが、今度は換気扇が回らなかったためにカビが発生したということで、その掃除費用を請求されました。これも仕方がないかなと思いましたが、未使用とはいえ築5年ですので、電気器具のメーカーの保証期間が過ぎているため、負担額は結構大きいです。心配なことは、今後次から次へと不具合が発生し、その度に修理費用を請求されたらたまりません。売却後1ヶ月が過ぎ、電気を通し一通り確認がなされましたが、換気扇の不具合によりお風呂場のミスト機能をまだ使っていないとのこと。これに不具合があったらまた負担になるのでしょうか。特約事項として、「物件は現況有姿の引渡しであり、所有権移転後の専有部分の修理修繕は買主の費用と責任で行うものとし、売主は瑕疵担保責任は負わないものとする。」とありました。不動産屋さんも、高い手数料をとっているのだから、事前に電気を通して確認をして欲しかったです。 その後の進展について、お風呂場以外の部屋のカビ、スーツのカビ、布団のカビ、カーテンのカビ（カーテンはうちがサービスでつけたもの）の除去費用を不動屋さんとの折半で請求されました。 さすがに免責があるのでおかしいのではと問いただしたところ、全ては換気扇の不備が原因なので仕方がないとのこと。 そこで、それではここまでと言ったら、免責特約があっても一般的に、慣習上3ヶ月程度は保証するものですという返答でした。法律的なことは調べられますが、慣習上そのようなことがあるのでしょうか。3ヶ月後とは8/24です。換気扇と違い、今動いているものが故障した場合でも保証するというのはいくらなんでも納得できません。当然メーカーの保証期間は過ぎております。

土地付きの新築住宅を3年前に購入したのですが、当方の敷地よりも隣地のほうが5メートルほど低くて、隣地の敷地内に擁壁の一部が設置されています。それが築造された正確な年は不明とのことですが、恐らく30年ほど前だということです。 他は新しいRC構造の擁壁なのですが、その一部分のみ、水抜き穴もなく、市の職員の方に確認してもらった所、「ここだけブロック積みの構造になっていてその上からセメントが塗られている」といわれました。 セメントの分2，3センチ盛り上がっています。 なぜこの部分だけ新しくなっていないのかは不明です。 今回はそのセメントが剥がれ落ちてきたと隣家から言われ、補修して欲しいとのことです。 ただ、そのセメントが剥がれた原因が、敷地内の別の箇所の擁壁にヒビが入りそこから繋がったものが、セメントに達し剥がれ落ちたことが確認できました。 その別の箇所の擁壁は新目の構造でした。 古い部分から新しい部分に向かってヒビが入ったのか、その逆か、もしくは中の基礎工事に 違法性や不備があるのかは現時点では分かりません。 関東圏なので東日本大震災後の出来事ですが、このような現状を踏まえると、これらを自己負担で 修繕するのはなんだか腑に落ちません。 購入した工務店に確認させたところ「家は直しますが、擁壁は手出しができない」と言われました。 これはどうゆうことなのでしょうか? どうしても売った側の責任があるように思います。 こういったことで瑕疵担保責任を問うことは難しいのでしょうか? 新築で購入したのに、擁壁の一部が30年前のものなんです。 一部分とはいえ30年前の擁壁の存在を土地建物購入時には知らされていなかったこと。 ただ、私たちも家ばかりに気を取られ敷地の擁壁の程度などを確認していなかったという 落ち度もあります。 皆さんのご意見をお聞かせください。

2年前にあるアパレルブランドの内装工事の軽量ボード工事を請け負って工事しました。A工事の既存天井渡しからのc工事造作工事でした。工事を請け負う際の工事契約書、施工要領書はかわしてません。元請けからの漫画で書いた図面のメールはありましたが、その時の現場監督は入社して半年の監督で特に施工指示もなかった為、軽量ボードでは落下しない施工をしましたが、その後に取り付けた造作物の荷重に耐えかねて2年後の今年に落下して事故になりその店舗の落ちた造作物の撤去と意匠変更した造作工事費用の金額と、その元請けがやってる事故を起こしたブランドさんの全店舗(うちで施工していない店舗)の全店舗チェックにかかった費用を請求され、その元請けとの取引はまだあった為落下事故があった月の売り掛けから担保として元請けからの請求金額を抑えられて支払いは止められたままです。 工事における責任の所在ですが、施工際に的確な施工指示がなかったので軽量ボード工事の後に着く造作物の荷重を考えず既存天井下に直に軽量下地を施工して結果落下しました。 今考えれば、既存天井を剥がしてアンカー下地を作ってその下地に軽量下地を施工したら落下事故は防げたと思います。全店舗チェックの費用の負担ですが元請けの主張は、今回の事故は工事を請け負ったうちの会社の責任なんでその費用は全て持ってもらうと言ってます。もし訴訟するのであればそのブランドとの取引停止になった損害を賠償請求すると言ってきました。 施工瑕疵については、まったく無いとは言ってません。なんで撤去と意匠変更して造作工事費用に関しては、半額は負担しても仕方ないと思いますが、全店舗チェックの費用は納得いきませんしそれに対して訴訟を起こした場合の損害賠償にも疑問を抱いてます。 裁判事例があったりしませんか？

「リブラス」（防水シート付）という製品について、お尋ねします。 ※ＧＷ充填断熱の一般的な通気工法です。 ■一般的なモルタル下地の仕様・・・「ラス下地（木摺）＋防水シート（アスファルトフェルト４３０）＋ラス（メタルラス）」・・・の代わりに、「リブラス」（防水シート付）を導入することで、コストダウンになるのでしょうか？ その他のメリットデメリットを把握した上で、採用するかどうか決めたいところです・・・。 モルタル仕上げの場合、サッシとのチリが不足しがちですが、この方法ですと多少なりとも総仕上げ厚を薄くできるメリットがあると思われますので、その意味でもこの方法に興味を持っています。 ■ネットで検索しますと複数メーカーがあるようですが、この方法は新しい工法なのでしょうが？（自分が知らなかっただけ？） ■信頼性はすでに一般的工法と同等、もしくはそれ以上のものとなっているのでしょうか？ ■防水紙に使われているのは、「ターボリン紙＋ラミネート加工」や「PEクロス樹脂」、「クラフト紙」等メーカーによりけりですが、アスファルトフェルト４３０との性能差をどう見るべきでしょうか？ ★そもそも、アスファルトフェルトを入れていない事例も建築知識の参考詳細でさえあったりします。 基本的にはそれで問題ないのでしょうか？ モルタル下地の木摺の不朽を防止するためかと思いますが・・・ 「住宅瑕疵担保責任保険」ではアスファルトフェルト４３０を推奨（義務ではない）していることから、それが一般的な仕様になったわけなのでしょうか？ 耐力面材は、透湿防水シートで保護され、通気層でも、万が一進入した雨水を処理できるとの認識をもっています。 「リブラス」（防水シート付）を採用した場合、通気胴縁に直接張ることになりますが、防水シートが胴縁（木部）を保護する役割とすれば、アスファルトフェルト４３０でなくても問題ないのかどうか、不安がありまあす。 以上、アドバイスをお願いします。

この度中古住宅購入を検討しており、不動産から紹介された物件が 銀行の抵当が一つだけついている任意売却物件であることがわかりました。そこで契約前に何点か不安な部分を確認しておきたく、複数回こちら側の仲介業者へ質問したなかで、手付金保全についての回答が「過去に半分だけ業者預かりにして半分は売主へ渡したことがある」…など 出来ないとは言わないのですが、全額預かりには出来ないというニュアンスで話すので理由を聞いたところ　売主が引越し代を用意出来ない可能性があるからとのことでした。 引越し代をこちらで負担する可能性が出てきてまで購入するつもりは ないという判断で「全額保全してもらえなければ契約しない」と 伝えたところ今までは売主さんについて、今回の物件価格よりローン 残債のほうが多いので値引きや瑕疵担保責任は負えないと説明し、こちら側もそれで納得していたのに、「売主側の仲介業者へ確認したところ 実は今回の売買はローン残高のほうが少なかったので　決済後売主さんにお金が残ります。なので頭金の一部が引越し代金にまわってしまっても大丈夫です！債権者の金融機関にも確認しましたが、保全措置をとる必要はないとのことでした！」との回答でした。 どういう経緯なのかはわかりませんが、売主側にも仲介業者がついているにもかかわらず、こちら側の仲介業者が売主の退去後の部屋を紹介すると言っていたので、その引越し代を買主から出させようとしているとしか思えず、再度お断りをしたところ「頭金０でかまいません」との 回答がきました。 結果信頼出来る不動産であるかないか…という点で納得が出来なかった 為今回は購入を諦めたのですが、これからも物件を探していく上で今回私どもが出した要求は無理なものだったのでしょうか？ このような取引に不慣れな為、ご意見頂けると幸いです。 長文読みずらい文面で失礼しました。　

またまた　司法書士のテキストでの質問です 民法での解説ですが　よく理解できません ※瑕疵担保責任の説明での記述 ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー [事例] ＡはＢから中古の自動車を買った。しかし購入後すぐにエンジン が故障した。 整備工場で調べたところ、エンジンには売買の以前からの古い 欠陥があり、それが原因で故障したことがわかった。 Ａはこの自動車を事業用に購入しており、故障によって事業上の 損害が生じた。 （この後、設問あり） ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー 解説では、この事例に関連する条文で、第415条と第570条の 民法上での場所の説明があり、不特定物（新車）と特定物（中古車） での扱いの違いが説明されてました。 そして、特定物の説明では・・・ 　※１・特定物の売買では、契約の目的物は唯一の中古自動車しか ありません。 　世の中には、欠陥のある、その特定の車しか存在しませんから、 売主はその車を給付することが契約上の義務の全てです。 （ここからが、よく理解できない点です） 　欠陥のあった部分については、不可能なことの合意をしたわけ ですから、契約のその部分については、「無効」であって、もともと 何も有りません。（原始的一部不能） （さらに続けて） 　ですから、「売主は無効部分をのぞく契約上の義務を全部果た した」ことになります。このことを裏づける条文が民法にはあり ます。 として、民法第483条（特定物の現状による引き渡し） へと説明が続き「法廷責任」の説明へと続きます。 ただ、※１の解説の前段として、前振りな説明もありました。 ※２・さらに、エンジンは売買の前から欠陥があったのであり、 売買契約後に発生した欠陥ではないことに注目下さい。 ここも、欠陥発生と契約の前後で法律構成が全く違うことに なります。 また、欠陥はよほど調べないとわからない欠陥のようですから 売主のBには「過失がなさそう」だということも認識しておいて 下さい。 ・・・とあります。 ここまでの説明文を読んだ私としては、「欠陥のあった部分に ついては、不可能なことの合意をした」のは、いつなのか、また どこでなのかがスルーされているようで、納得できません。 うまく説明していただける方、よろしくお願いします。　m(_ _)m

注文住宅の保証期間および点検業務 注文で住宅を建てました。 設計士は知り合いの紹介、工務店はネットで候補者をつのり面談の上に決めました。 自分で工務店を選んだので、自己責任なのはわかっていますが・・・ あまりにも無責任なので腹がたちます。引き渡し後の２年目に雨漏り。このときは応急処置だったのでしょうか？防水に何の問題もありませんとのことで、漏れ箇所の補修と天井の一部を直していただいただけでした。その後に天井は一部の補修なので、パテをして補修しましたが、継ぎ目がでて見苦しい。私は、全部の天井をはがして仕上げをしてほしかったのですが・・・ 一応、雨漏りもしなくなり終了。その後、隣の母の賃貸物件の外壁工事をしていたときに気になっていた外壁テラスの継ぎ目が気になったので塗装の依頼をしたときに、事の重大差を外壁工事の方から聞きました。雨漏れもそうですが、補修してもらった防水の方が危ないとのことで修理を依頼しました。私は瑕疵担保責任の１０年があると交渉しましたが、無視され当方には何の責任がありませんとのことで口論になりました。結局は自費で直しました。それまでは雨音がうるさかったのですが、さすが防水を強化したことにより音も静かになりました。 そんなこともあり工務店との付き合いは一切ありません。 最初の１年点検に来ただけです。１回だけ・・・ その間に東北の地震もありました。その時も様子も見に来ません。 間もなく１０年になります。 保証期間もなくなります。建ててしまえば知らん顔の工務店、いくら自分で選んだからといっても納得いきません。家って一生に１度しか建てないくらい高額の買い物。 とても悲しくなります。長く住むには自分でメンテをするのは当然ですが・・・ 当方の家はTVでも紹介されました。WEBでも見れます。設計士がホームページに載せているのはOKですが、工務店のホームページの掲載は削除してほしい気持ちです。 こちらから連絡する気持ちはありませんが、１年点検のみで、この後は点検にくる気配なしです。 １０年目に来てくれるかどうかも分かりません。 工務店とは、皆様どの程度のお付き合いなんでしょうか？ ちなみに姉の家は、メーカーの注文住宅ですが２０年過ぎても何かあれば当時の設計士と会社の方が飛んできてくれます。 残念・・・ １０年の期限が過ぎる前に点検にきていただくことをお願いしてもいいのでしょうか？ どなたか詳しい方がいらっしゃいましたらアドバイスいただけたらと思います。

私はシロアリ業者なんですが、困った事があり質問させていただきました。 先日、取引先である某不動産会社から連絡があり、「引き渡しが終わった物件の施主から、玄関先にシロアリ被害と思われる箇所があるので見て欲しいと連絡があった」と連絡がありましたので調査に伺いました。建物は築20年ぐらいの中古物件でリフォームをして販売されているのですが、リフォーム前の現地立ち会い調査で私がシロアリ調査を行いました。調査時期は今年の８月になります。 その際、いつもは現場の調査写真を撮るのですが、たまたまカメラが電池切れで撮ることができませんでした。調査の結果としては床下にはシロアリ被害はなかったのですが、玄関のドア枠に明らかにシロアリ被害と思われる跡がありました。 その後、当社でシロアリ予防工事に入っています。 (その時の施工写真にドア枠の被害部分が写っていました)そしてこの施工写真も不動産には提出済みです。 しかしドア枠はシロアリ工事後に取り替えられていました。 今回調査したところ、玄関軒先にシロアリ被害があったので、私は以前の玄関ドア枠から上がったものだと推測して施主に伝えたのですが、施主は被害があった事は不動産屋から聞いてないし、不動産屋も調査の時の担当と違うので聞いてないと言い張るのです。 そして不動産屋は軒先の被害箇所修復費用を当社に出せと言ってきたのです。 ここで問題ですが、調査の段階で被害があった記憶はあるのですが、それを現場にいた不動産業者やリフォーム業者にどう伝えたのかが記憶が曖昧なのです。特に調査報告書も出していませんでしたので。 しかし施工写真には写っているのです。 私の明確な告知ミスがあった事は認めるのですが、それだけで修復費用を当社が持たないといけないのでしょうか？ 瑕疵担保責任はないのでしょうか？ 被害があった箇所が写った施工写真は、施主に見せるべきでしょうか？ (もちろん不動産屋は嫌がると思いますが) 助言をいただけますと助かります(>_<)

土地を購入しました 購入した土地は全面が私道に面しており、その私道の通行権や掘削権を付けた形で購入しました 私道の持ち主は、通行権・掘削権等をくれる条件として、購入した土地の一角にある井戸を壊さないこと、と指定し、こちらはそれを受け入れたのです そして先日工事が始まりました 地盤改良の為、杭を十数本打つ必要があり、まずはその工事から始まったのですが・・・ 土地の一角にポンプがある井戸の大元？（昭和初期以前の井戸で、その仕組みがよく分からないのですが・・・）が杭を打たなければならない場所にあり、井戸そのものが地中障害となってしまったのです 狭小土地の為、図面や杭位置の変更は出来ない状況です 私道の持ち主は「井戸は長年付近の人が生活の為使っているから・・・」という理由で権利をくれる条件として「井戸の保存」を指定しました 条件を変えて権利を再度くれるようお願い出来ればいいのですが、権利を頂くのに相当大変だったそう（不動産屋さん曰く）ですので、それも難しそうです 現在工事はストップしています この場合、 (1)建物が建てられない、もしくは地中障害は「瑕疵担保責任」？ということで、土地の売買契約を破棄し売主より土地代金を返還してもらえるのでしょうか？ (2)井戸がどーしても邪魔になるなら、その保存を条件として権利を与えることはいけない、という事で行政などが私道の持ち主にその条件はつけてはいけません、という指導や通達がなされたりすることはないのでしょうか？ こちらとしては、出来れば私道の持ち主に井戸の保存の条件を無くしてもらいたいのですが・・ それでダメであれば、売主との契約を白紙に戻したいのですが・・・ 法律的な要素と建築関連の決まりが複雑で、困っています どなたかアドヴァイスをお願い致します