親と共有の自宅の親の持分取得について

質問

訳あって親と別居することとなりました。

現在親と共有名義の自宅があり、話し合いの結果
私が引き続き自宅に居住し、親は別に部屋を借りることとなりました。

そのため、自宅の親の持分を私が簿価（親の取得金額－償却費）で買い取ることを考えております。
その際、親からは引っ越す部屋の家賃支払のためなので、一括ではなく、家賃程度の分割でもかまわないとの申し出がありました。

方法としては次のような親と私で不動産の売買契約を取り交わすことを考えています。
・契約書の中で毎月の分割支払額を詳細に設定する（売買代金＋金利（年利０．５％～１％程度））。
・所有権移転登記については支払完了後に行う旨を記載する。
・銀行の抵当権設定（私の住宅ローン借り入れの際に同時に設定された分です。）についてはそのまま私が引き継いだまま買い取る。
・以上のことを強制執行認諾条項付き公正証書とする。
（私の債務不履行の場合と支払完了時の親の移転登記未履行の場合）
・引渡後の使用収益と瑕疵担保責任については私が全て負う。

だいたいこのように考えておりますが
注意点や税務上の取り扱いや私の確定申告や親の譲渡所得の申告の時期、譲渡所得の免除の特例などを教えて頂ければと思います。

なお、最初の購入状況は
自己持分については頭金５００万円 ローン２２００万円で
親の持分については１４００万円全額現金を出し合い購入しました。
登記も私が７割、親が３割としております

回答No.1

asaminami

こんにちは。

「自宅の親の持分を私が簿価（親の取得金額－償却費）で買い取ることを」なのですから
譲渡所得の申告をしないといけないのは親御さんですね。
そして「親の持分については１４００万円全額現金を出し合い購入しました。」と言うことは
最高金額を支払っても1,400万円ですね。
国税庁のHPのタックスアンサー「マイホームを売ったときの特例」
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm
特例が使えるのならば、最高「3,000万円」の控除がありますから、親御さんには税金が
係りません。
但し、親御さんは、特例の適用条件や居住用にしていたかの証明（住民票が必要）とかが
当てはまりますか？

親御さんとあなたとの不動産売買契約書には収入印紙を貼り付けて正式な物にして下さい。

あなたには、売ったりして利益を上げていないのですから、確定申告をする必要はありません。
売買価格を世間一般の評価格か固定資産税評価格（又は路線価格）にしておけば、税務署
に対して、問題は起こらないと思います。

お礼

ありがとうございました。参考にさせてもらいます。

３０００万円控除については
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm
のなかで「売手と買手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。」が条件となっており、適用となるか税務署に確認するつもりです。

売買金額については共有の一部で抵当権付の物件をどの程度に
評価するべきか相談してみます。