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雨漏り　瑕疵保証について（新築建売三階建て） 建売の三階建ての新築に4年半前に入居しました。 昨年、西側の二階の窓枠から水漏れが発生しました。 窓枠を留めているネジのひとつから水が出ている状態でした。 売主の会社に連絡し修理してもらうことになり、内側から壁を切って見てもらったところ、 窓枠のコーキングが甘いとのことで、水漏れ箇所の窓周り、同じ場所にある三階の窓周り、 屋上バルコニーの出入り口付近とコーキングをし直してもらい、治ったと言われました。 それから数ヶ月後、また同じ場所から水漏れが起こりました。 もう一度同じ場所を内側から、前回よりも広め切って確認してもらった所、 今度は失敗して打たれた釘が数本見つかり、そこから雨水が侵入しているという事でした。 （サイディングの上から釘を打つ工法のようです） 今度は外壁の工事をする事になり、原因箇所の窓の上部のサイディングを切って 釘を抜き、閉じ、終了しました。 それから数ヶ月後、また同じ箇所から水漏れがあり、 同じように内側の壁をさらに広めに切ったところ、打ち損じた釘がまだ残っていたことが発覚し、 釘を抜いて、前回と同じように外壁の工事を終えました。 内側の穴が開いた状態で壁を埋めてクロスを貼るまでに猶予期間があり、 数週間そのままになっていました。 すると大雨が降った時に、修理予定箇所よりも上から水が壁を伝ってきました。 二階と三階の間にも打ち損じた釘があるのだろうと言われ、 以前と同じ工程で工事を進めると言われたのですが、 同じ水漏れ箇所の工事で三度目になり、こちらも一体どういうことなのかと 相手側に説明を求め、今工事を停止している状態です。 補足 こちらとしては、今回の原因箇所だけでなく、今はまだ何ともなっていない箇所も心配なので、 せめて西側のサイディングを全て外して不備がないかチェックして欲しいと求めました。 （今までに散水検査などもしておりません） しかし、売主側からは、また原因箇所だけを修理すると連絡が来ました。 また同じ場所だけを工事して、これから何度も繰り返さないのか心配です。 気付けていないだけで、他の箇所でも雨水の侵入があるのではないかと不安に感じています。 また、何度もサイディングを切り貼りしていることで、建物の価値が下がっていないのか、 もしいずれ売ることになった場合に不利にならないのかも心配です。 10年保証（住宅瑕疵担保責任保険には未加入）の範囲内で、 今以上の対応を求めることは出来ないのか、一般的な対応がどうなのか、比較できる情報がなく、 不安なのでご意見をお聞かせ頂きたく書き込ませて頂きました。 よろしくお願い致します。

あるオークションにて携帯電話を落札しました。 商品説明には「使用期間は一年未満です。少さの傷や生活感はあります。」しか書いてありませんでした。 私はその商品説明を見て購入を決意し落札しました。 出品者はレターパックで送るのでその送料を含めた代金を支払いました。 「問い合わせ番号を教えて欲しい。」とメールしたら「普通郵便で発送した。」とのこと。 「紛失したらどうするつもりだ？」と思いましたが無事到着しました。 特に携帯は問題なく使えてましたが、あることをきっかけに赤ロムとなるものを知り、ネットワーク利用制限の所で端末番号を入力したら「▲今後ネットワーク利用の制限の可能性がある。」と出ました。 この事について問い合わせたら「まだ割賦支払い中であり、まもなく払い終わる。変なクレームは入れるな。」とメールが来ました。 納得がいかず「返品、返金を希望すると伝えました。」が、「返品返金などのキャンセルはしたくないですしオークションと言うのは個人売買ですので、信頼が大事です。全て機種代が支払い次第連絡する。もし使えなくなったら全額返金する。」との返事。 「完済誓約書を書いてくれ。」とメールしましたが、「個人情報なのでそういうことはしたくない。」とのこと。 あくまでも落札者責任であり、自己紹介欄に「ノークレーム、ノーリターン。」と書いてあるので返品は「お金もないし絶対に応じられない。」とのことでした。 この後調べてみましたがオークションサイトでは ・NTTドコモ、およびソフトバンクモバイルの携帯電話機を出品される際は、商品説明欄に製造番号(シリアル番号)の表記をすること。 ・中古品の場合商品説明を明確に書くこと。 となって問い合わせたらこれらに該当するとのこと。 またノークレームノーリターンだとしても「この携帯電話は残債があることはしっている。」ので、それを隠して出品していました。 ヤフーオークションで調べてみましたが、 http://auction.yahoo.co.jp/legal/001/details/ ・出品者が商品の問題を知っていたにもかかわらず（あるいは知り得たにもかかわらず重過失で）、問題を説明欄に記載せず、「ノークレーム・ノーリターン」の約束をした場合も、上記と同様、出品者は責任を免れることができません（民法572条）。 に当たると思います。 長くなってしまったので問題点を挙げます。 ・オークションサイトの規約違反 　製造番号・シリアルナンバー等の不明記　 　商品説明不明確 ・残債のある携帯をその説明を記述せず出品。 ・ノークレーム、ノーリターンを盾に返金、返品の拒否 ・ソフトバンクショップに問い合わせたら残債がある状態では携帯本体の所有権が購入者(出品者)にあること。 ・落札者側の責任としている。 ・民法９５条　錯誤無効に該当？ ・民法５７２条　瑕疵担保責任？ ・刑法２４６条　詐欺罪？ ・民法９６条　詐欺または、強迫による取消しに該当？ 昨日の昼からメールが来なくなりました。 先週からこのやり取りで返品・返金は応じられず話は平行線のまま。 土日もこの事ばかり調べて考えて精神的にも疲労してきました・・・。 私は返金・返品を希望しているのですが、話が平行線です・・・。 上記問題点を理由に内容証明を書き、警察に被害届を提出すればいいのでしょうか？ 困っています。

少し長くなりますが、よろしくお願いします。 ある不動産物件を１年ほど前に転売目的で競売にて購入したのですが、なかなか買い手がつかず、値下げを繰り返して、ようやく先月末に契約することができました。買い手は、本物件をアパートの敷地とする予定のようで、現在は、買い手のローンの結果待ちで、ローンが通れば引き渡しの予定です。 先日、仲介してくれた不動産屋が、隣地の人と話す機会があり、その中で、本物件が東日本大震災の時に液状化した、という話をきいたとのこと。 液状化の事実は、売り主である当方も、不動産屋も、話を聞くまで知らなかったので、契約時点では、知らない話でしたが、知った以上買い手に伝えようと思う、とのことでした。 本契約が、契約は完了しているが引き渡しが未了の状態で、その事実がわかってしまったわけで、契約時には液状化の話は全くされていない状態です。 県が作成しているハザードマップを確認してみると、本物件のある地域は、液状化の危険性がある地域に指定されているようですが、その内容について、とくに重要事項説明書に記載されてはいませんでした。ちなみにそのあたり一帯は、河川に近いこともあり、危険地域が多いです。 当方の気持ちとしては、まったく予想できなかった事実でもなく、建築段階で対応可能な事項でもあるので、できればこのまま波風立てたくない、というのが本音です。正直あまり人気がなくて、ようやく売れた、ということもあって、仮に、ローンが通らないこと以外でこの契約が白紙になってしまうとしたら、非常につらいです。 この状況で、１．買い手が、契約後に知った過去の液状化の事実を理由に、契約を白紙撤回することができるのか、２．後日瑕疵担保責任をとわれることがあるか、３．そもそも契約後に知り得た事実について、知らせる必要があるのかどうか、について、コンプライアンス的な見地で、参考意見をお聞かせいただければ幸いです。 よろしくお願い申し上げます。

はじめまして。質問に答えていただければ幸いです。 知り合いの方から、このサイトを紹介してもらい ご質問させていただきます。 私は分譲を１区画買いました、お金も払い近日引越し予定です。 お隣さん（まだ手付け金しか払っていません）の、分譲されている家のお話ですが。 その土地は緩やかな斜面に、６区画の分譲を建設しています（建設中） ６区画の内の、奥の２件の高さがちがい土地の間にブロックが4段ほど積んであるんですが、そこのブロックの間からチョロチョロと音で確認できるほどの水が湧き出ていました。発見したのが１週間ほど前です、ハウスメーカさんに問い合わせた所、「外工の時に、一緒に相談しようと思っていました。」との返事が・・・ 地元の人の話では、ここの土地の上３００ｍぐらいに池があり、近所では湧き水は何箇所かあるそうです。 ですが、土地売買の契約の時には、その説明は一言も聞いていなかったそうです。お隣さんは瑕疵担保責任の追及をして、弁護士さんに頼み 出来れば、解約したいみたいです。 そして、自分達（他の４区画の家族）の話ですが、ここのハウスメーカーが信用できなくなり不安になったので、 ・その湧き水の件（最初から知っていたのか、知らなかったのか？） ・地盤改良はしっかりしたのか？（したと聞きましたが？） ・これからどうするのか？ 主にこれらの事をハウスメーカー側から私達へ説明する場所を作る事にしました。 そしてその時にハウスメーカー側に、私達から請求する資料や紙面や図面は何を請求すれば良いのでしょうか？　ハウスメーカーが口頭でだけで終わらせてしまいそうで不安です。ぜひ教えて下さい。 それと、自分達が安心して暮らせるような、保障はハウスメーカーに 請求できるのでしょうか？この事も合わせてご質問に答えていただければ、ありがたいです。 説明される場には、こちら側に専門家さんを呼ぶ予定ですが、まだ決まっておりません。

４世帯あるアパートの大家です。ついこないだ（２か月ほど前）引っ越してきた人、Ａの犬がうるさくて困っています。まずＡの上の階の人と最初にもめました。あとでわかったのですが上の階の人は、仲介の不動産屋からペットが嫌いで、ペット不可と聞いていたので入居してます。なのでなぜ犬を飼っているのかと、そしてうるさいことに腹を立てています。 しかし実際にうちはペット不可ではなく、可だが迷惑をかけなければいい。というスタンスです。まずここでややこしくなっています。ひとまずなるべく鳴かせないようにするという話し合いでなだめましたが。 すると先日、Ａが出張にいったらしく、その間犬が四六時中鳴きっぱなしでした。 私も聞いていてこれはうちだけじゃなく近隣の住宅にも迷惑だろうな。という位でした。しかも犬が１匹と思っていたのですが、どうやら二匹の鳴き声ぽいです。案の定隣の家の方から苦情を受けました。 このようなことが続くと本当に困るので、どうにかしたいのですが、越してきて間もないのに出ていってもらうことは可能なのでしょうか？ その際、敷金や引っ越し代、新たな住居の敷金礼金などはこちらが持つことになるのでしょうか？ Ａはペット可と不動産屋に説明されて入居してます。ただ、犬がうるさいです。 仮にＡの上の入居者が、ペット不可と聞いていたのに話が違う。実際にうるさいので引っ越すとなった場合、その費用はこちらが持たなければならないでしょうか？ 私としましてはまず不動産屋の説明の相違によって生じている部分もあり、その点は瑕疵担保責任があるのではないかと思います。 しかしＡの上の人の入居者はかなり前に入居しており、その時の担当が誰で本当に説明が間違っていたのかなど、立証が難しくなるかもしれない点は不安です。 あとはどちらにせよ単純に犬がうるさすぎる、という部分です。それを理由に退去してもらうことは可能なのでしょうか？

初めて質問させていただきます。 2003年に注文住宅を新築し、今年で８年目を迎えます。 1ヵ月ほど前の夕方、突然トイレの水が流れなくなってしまいました。 原因もわからず、とりあえず建築してもらった工務店に連絡したところ、 配管がつまっている可能性が高いので、配管工事を担当した業者に翌朝見に行かせるよう 手配しておくとのこと。 翌朝、業者の方に見てもらった所、我が家の汚水管と公共マスをつないでいるパイプの境目に 汚物やトイレットペーパーなどがつまっていて、スムーズに流れず、 公共マスの中が汚物であふれている状態でした。 （ちなみに車庫の中にある私設の汚水マスからも汚物が噴出していました） 清掃してもらった後、「公共マスと汚水管をつなぐパイプの角度が浅いかもしれないので 削った方が良い（別途費用必要）、また今後もつまる可能性があるので、 トイレを使う時には大量に水を流して使用してください」とアドバイスもありました。 別にトイレに何か落とした訳でもなく、普通に使用しているだけなのに、汚水がつまることが 何となく腑に落ちず、また、つまった場所が公共マスだったので、 後日、市の下水管理センターの方にも見に来ていただきました。 ちなみに我が家は、東側に風呂、洗面所、キッチンがあり、廊下を挟んだ向かい側（西側）に トイレがあります。 下水管理センターの担当者曰く、「普通、水周りは、排水のことを考えて1か所にまとめて 建てるのですが（排水管を1本にまとめておくのが普通だそうですが、 我が家の場合、排水管が独立して３本程あるらしい）お宅の間取りはおかしいですね」との こと。また「パイプを削るのは止めた方が良い」とのことです。 こちらも素人なので、排水管に関してその様な予備知識もなく、工務店の方を信用して 提供された図面を見て契約した訳ですが、 まさか８年後にこの様なトラブルに遭遇するとは思いませんでした。 私自身、今回の原因は、配管または間取りの設計ミスだと思うのですが、どう思われますか？ 修繕費などは施主が負担するものなのでしょうか？ またこうしたトラブルが発生した場合、どこに相談したら良いのでしょうか？ （瑕疵担保責任に該当するような気もするのですが…） 別に工務店と大ごとにしたい訳ではないのですが、追加費用を支払うのにいささか 抵抗があります。 長文になり恐縮ですがアドバイス頂けると幸いです、宜しくお願い致します。

初めて質問させていただきます。 代物弁済の効力発生について分からないことがあります。 お分かりになられる方がいらっしゃいましたら、教えて頂けると大変ありがたいです。 長文・乱文につき申し訳ありませんが、よろしくお願いいたします。 前提： 代物弁済　本来の給付と異なる他の給付についてその意思表示をするだけでは足りず、 登記その他引き渡し行為を終了し、第三者に対する対抗要件を具備した時に効力が生ずる。 例題： 債務者が、本来の給付に代えて自己が第三者に対して有する債権を譲渡する合意を債権者とし、第三債務者に対して確定日付ある証書で譲渡の通知をした場合において、「第三債務者が、通知を受ける前に当該債権の発生原因である契約の重要な要素の錯誤があった旨を主張して、その履行を拒んだ時は、」債権者は、債務者に対して本来の債務の履行を求めることができない。 例題の解説： 債権を代物弁済の目的とした場合において、その債権に抗弁が付着していることにより、第三債務者から履行を拒まれたときであっても、債権者は、債務者に対して代物弁済に代わる本来の給付を請求することはできない。 代物弁済の目的となるものの権利移転について対抗要件を具備することにより債務は消滅し、瑕疵があっても、代物弁済の有償性に伴う担保責任の問題が生じるにとどまるからである。 解説の記載については理解できるのですが、 例題の内容について疑問があります。 疑問は、 例題中の「第三債務者が通知を受ける前」でも、「代物弁済の目的となるものの権利移転について対抗要件を具備」したことになるのでしょうか。 上記前提に記載したとおり、 第三債務者が通知を受ける前は、第三者に対する対抗要件を具備しておらず、 したがって、代物弁済の効力は発生していないので、 債権者は、債務者に対し、本来の債務の履行を求めることが出来るのではないか、 と考えてしまいました。 しかし、代物弁済の効力は発生することになるのでしょうか。 その理由も教えていただければ幸いです。 分かり辛い文章で申し訳ありませんが、よろしくお願いします。

ネットオークションで購入した物（靴です）に、使用して初めてわかる難があり、そのままでは使用できなかったので出先で困って応急処置をしました。 すぐに　使用後気付きました、と連絡したら　返品してくれとの返事。（出品者も使用後出品しているので難に気付いていないはずはありません） 往復送料と振り込み料も負担するとのことだったので、遠方のこともあり気の毒になって、『修理費用の一部として往復送料分程度を負担してくれないか』と提案したところ、（往復送料よりも修理費の方が高額です）「返品してくれ。届いたら返金する。」とのことでした。 不安になって『先に返金してほしい。確認しだい返品する。』と伝えたところ、断られました。 なので、「使用したことと応急処置を施したことは承知での返品返金対応ですね？」と確認したところ「使ったなら返金できない。届けた時の状態でないなら返品に応じない。」との回答。「これでこの話は終わり。」と言われました。 最初に　使用して初めて露見した致命的な難であることも、出先で困って応急処置をしたことも伝えたうえで待った返答が『返品』だったので納得できず、オークションの法律相談に記載してあった【商品の故障、欠陥を知ることができないまま購入してしまった場合は、原則として修理代などの損害を賠償してもらうことができる。さらに、目的を達成することができない欠陥の場合、売買契約を解除できる（民法570条瑕疵＜かし＞担保責任、民法95条錯誤無効）。 】という記事を添えて連絡をしているのですが返答がありません。 泣き寝入りを期待しての出品だったことが想像できるので　小額訴訟を起こそうかとも思っているのですが、管轄地が被告の居住地となるようで　遠方で出向けません。 金銭的には手続き費用等　さらにダメージを受けるかもしれませんが、返品させた後に「使ってある」と返金を拒み　商品も代金も返さない腹づもりだったのかと思うと　出品者の狡猾なやり方に大きな憤りを感じ、このままにはしたくありません。 できるだけ費用を抑えて出品者を訴え、訴訟に勝つにはどのようにすべきでしょうか。

公共施設での事故・怪我について 先日、とある町が経営する宿泊施設に宿泊、朝食をとるために屋外に設置してあった木製のテーブル（椅子付）に座り食事をとりました。テーブルとイスは連結されており地面には固定されていませんでした。片側に大人3人もう一方に大人一人と子供一人が座っての朝食を済ませ、子供が席を外し大人1人対大人3人の状態から1人側の大人が立ち上がった瞬間、バランスが崩れて3人座っていた大人が一斉に後方に転がりました。そして、中央に座っていた一番年配の女性が後頭部を後ろにあったバルコニーの土間の角にぶつけて、後頭部裂傷（結果頭の動脈を切り出血）、両脇の女性二人は外傷はないものの同じく後頭部を打ったのと腰を強打、といった事故が起こりました。 取り急ぎ、宿泊の受付に向かい相談したものの動きが悪く、後頭部を切った事象のため大事を取り救急車を手配してもらう要求をし救急病院へ搬送されました。基本外傷のなかった2人は病院には掛からずといった状態です。 病院での手当としては、4針縫合、CTスキャンを撮った結果入院はしなくて良いが、点滴を受け（化膿止め？）化膿止めの錠剤をもらい帰宅しました。 ここで、困っているのは怪我自体が頭を打ち裂傷した事もあり、後の後遺症などが気になります。 この場合、まず疑問は経営・運営側に瑕疵や過失を問うことができるのか？責任はないのか？といったところです。 翌日以降のやり取りで、先方（運営を請け負う財団法人）からは、個人の健康保険を使用して精算し傷が完治した時点で最終の医療費精算を終えたいとのことで、どこまでの範囲で対応して責任を負うのかなどの明確な文書は作成できない、とのことでした。厳密に追求しようと思うと法的措置（告訴）を執ってくださいとのことでした。 我々としては、経営・運営側が危機管理に関してどのような想定をして対応するのが当たり前なのか、保険などに加入する義務は無かったのか・・・など判断できない状態のまま、上記の示談を示してきたことに困惑しています。 一番気になるのは、経過後に後遺症や悪化急変があった際に何を持って現時点で担保を取るべきなのか判断がつかない状態にあります。今、適切な動きをしなければ泣き寝入りとなるのは後悔のもととなるためどのように進めるべきかの適切なアドバイスを頂戴できれば助かります。できれば法的な争いは避けたいですが、そこしか進める道がない場合は仕方がないかとも思っています。 ネット上で検索しますと国家賠償法第2条1項に該当するとか、施設賠償責任の上で経営者および管理者が条件を提示・・などの断片的な情報があるものの、最初の進め方について後押しがいただければと思っています。 長文でのご相談で申し訳ございませんが、アドバイスを頂戴できれば幸いです。

助けてください！中古車購入後のトラブルで困っています。 車種→トヨタBb 走行距離→約80000Km 年度→H12 上記スペックの中古車を購入しました。 納車から一週間後の昨日、遠隔地へのドライブ中に油圧警告灯が点灯しました。 納車時に受けとった保証内容を確認したところ、保証適用除外事項として ・事前連絡なしに修理着手の場合の諸経費 ・遠隔地でメーカーディーラーの工場以外で修理した場合 との項目があったのですぐに中古車販売店に連絡し、油圧警告灯が点灯している 状態であること、このままでは家へ帰ることが困難な為、メーカーディーラーの工場 で修理する旨を伝えました。 油圧警告灯が点灯した原因をメーカーディーラーに確認したところ、 長期間メンテナンスを行っていなかったため、エンジンの油圧タンクの中がかなり 汚れていて、オイルの吸引部分にゴミが詰まっているとのことでした。 （詳しくはわかりませんが。。） 今回の対応としてはオイルの吸い上げ部分を清掃して応急措置をしたが、完全にタンク内を 清掃する必要があるとのこと。でも実際には清掃は困難で（入り組んでる内部の清掃は無理） 再発する可能性は高く、 再発しないように修理するのであれば、エンジンを取り替える方法がベストとのことでした。 内容をそのまま中古車販売店に伝えたところ、故障の原因は消耗品であるエンジンオイルが原因 で保証しないと回答がありました。 納車時にエンジン内の清掃は実施したし、タンク内の汚れは経年劣化によるものとのこと。 納車時点では故障していなかったのだから、現物を引き渡した時点で保証対象外とのこと。 もちろん、たった一週間の経年劣化でできるような汚れではありません。 オイルが固まってタンク内にへばりついてる状態だし。 購入前にエンジンのメンテナンスについて説明は一切ありませんでした。 こういった中古車販売店の道理は通るのでしょうか。売主瑕疵担保責任には当たりませんか。 初めて購入した中古車がこんなことになってしまって大変残念です。 こちらとしては、契約解除したいと思っているのですが、具体的にどうすればよろしいでしょうか。 また、今後の方針が決まるまで車への乗車は控えた方がよろしいでしょうか。

私は現在31歳の独身男性です。 2009年の12月あたりに鬱病と診断されました。 お医者様からは投薬で治療しましょうとのことで投薬をしていました。 欝の薬って副作用が強く、やはりあう人、あわない人がいるみたいで・・・ どうやら私には薬があわなかったようでした。 ほぼ毎日といっていいほど悪夢を見るようになってしまい、それが苦痛で２ヶ月程薬を服用していましたが少し良くなってきたのもあって独断で投薬と通院をやめてしまいました。 実家でお世話になっていたのですが実家が相当老朽していたのでそろそろ建て直そうという話が前々からありました。 建て直そうとすると1300万かかるそうです。ローンも組めそうにないので一括でだすと貯金が全部なくなるので安易に買い換えればいいと思い不動産にいわれるがまま 2010年の4月に800万円で中古戸建てを購入してしまいました。 実際は890万円なのですが、売主は90万円値引きするので瑕疵担保責任は負わないという特約で 値引きしてもらいました。 今でも何で買ってしまったのか良くわかりません。 やっぱり正常な判断ができなかったのだと思います。 住所をネットで検索したら競売物件情報が出てきて近所でうちより築年数が新しい物件でも２００万ぐらいで売り出されたぐらいです。 市街化調整区域なので土地が安いのだそうです。当時の重要説明でさらっと聞き流していたのですが ネットで調べると色々と制限があることを知り愕然としました。 それほどまでに不動産のことが無知だったのです。 風呂場の脱衣所の土台が腐ってて、シロアリ被害があったり、台所が腐ってたり、屋根の塗装が必要だったりで結局リフォームしないと住めない状態でした。 結局リフォーム代に２００万かかってしまいました、リフォーム会社ともトラブルに遭い 今思うと素直に建て直したほうが良かったと後悔をする毎日です。 自分を責め続け、両親にもなぜあの時反対しなかったのかと責め、欝がもっとひどくなりました。 さらに、その年の8月に貰い交通事故に遭い泣きっ面に蜂状態です。 車に乗るのも億劫になりました。今治療中ですが欝がひどくて病院に行けない状態です。 郊外のところに家があるので車に乗れないと買い物にもいけません。 さらに引きこもりガチになって毎日がつらいです。 できることなら、契約を解除したいところですがたぶんできないと思います。 昔に比べてずいぶん思考能力が落ちてこの文章を考えるだけでもだいぶ時間がかかります。 内容もあまりまとまってませんがすごい困ってて何かいいアドバイスがあれば助けてほしいです

（１）と（２）は同じ事例におもえるのですが、答えが違います。 （１）某法律基本書に倒壊の危険がある程の欠陥住宅が完成した場合、請負契約を解除できるか？ 635条但し書の趣旨は莫大な費用をかけて建築した土地工作物を撤去することは請負人にとって酷であり、また社会経済上不利益であることにある。とすれば、客観的に価値のない欠陥住宅であれば、工作物を撤去するほかないから、解除できるとする。 ＜また建替え費用を請求できるかについては請負の担保責任による賠償は履行利益に及ぶから建替え費用も含まれると解する。判例（最判平14．9.24）も認めている。＞　　＜＞この点に疑問はありません。 しかしこの本は建物費用の請求を認めると解除を認めることと同じになるとしています。 （２）もうひとつの基本書には建物の基礎に欠陥があり倒壊の危険がある場合635条但し書により解除はできない。注文者は瑕疵の修補請求をするか、修補請求に代えてまたはそれとともに損害賠償をすることができるにとどまるとしています。この本はそこまでしか書いていませんが、このとき仮に修補が不可能で損害賠償請求するとき、上記（１）記載の判例により賠償額が履行利益に及び建替え費用相当も賠償する。となるならば、請負人は収去するという損害等を受けるが、建替えをすれば、また請負報酬がもらえるでしょうし、この事例では注文者は解除できないとしたほうが、均衡がとれているとおもうのですがどうなんでしょうか？ 私の勘違いかもしれませんが、（１）の建替え費用の請求を認めると、解除を認めることと同じになる。というのがよくわかりません。 635条但し書の趣旨が（１）は(1)請負人に酷である。(2)社会経済上不利益である。としています。 (2)に対しては倒壊の危険がある程の欠陥住宅はその建物を取得する人等のことを考えれば収去か建替えをすべきだと思うから問題ないようにおもえます。以下は（１）に対しての疑問点です。(1)を主張した場合 解除できるとするならば、注文者は建替えするときに、他に信頼できる別の請負人に発注する可能性もあり、そうなると欠陥住宅を建設してしまった請負人はそれまでの建設費用や損害賠償（履行利益に含まれる建替え費用）や収去費用を負担しても建替えの請負報酬を貰えないということになりませんか？他方、解除できないとすれば、同様の負担があったとしても少なくとも建替えの報酬は貰えるということになりませんか？だから私は解除はできないと思うのですがどうでしょうか？ 何か勘違いしているかもしれませんがどうか、教えて下さい。

【質問事項】 契約書を交わしていない段階ですが、 土地の購入をしないと言ったら、土地を購入しないのであれば 慰謝料か裁判かを選ぶように脅しとも取れる連絡をうけていますが 慰謝料は払う必要があるのでしょうか？ 弁護士か、消費者センターに相談しようと思ってはいますが 皆様からも、事前にご意見を伺えれば幸いに思い書かせていただきました。 【背景】 (1)不動産屋を介した取引 　ある土地を購入しようと思い、不動産屋経由で買い付けを出していました。 その後、土地自体はそこまで悪くないと思い、契約をしようと考えましたが 契約書の読み合わせの日に、売主から不動産屋にFAXが入り、売主はその場に来ませんでした。 　どうやら瑕疵担保責任等の条項に不服だったようなのですが、不動産屋からは、 「この売主との取引はリスクが高いのでやめたほうがよい」 との提言を受けていました。どうしようか考えていましたが、 建築予定の建築会社の担当者が売主に別途連絡してみると言い、担当者から売主に連絡したところ 売主いわく「不動産屋と折り合いがつかないから、まず不動産屋の買い付けをいったん撤回して、直接取引するよう」 求めてきました。 (2)売主との直接の取引 当初からやめればよかったのですが、仲介手数料がなくなるという文句につられ 不動産屋には買い付けを撤回し、建築会社担当者経由で状況を確認することにしました。 ちなみに売主は宅建業者ではありますが個人として売ることになるとのことでした。 その後、建築会社担当者と売主にて何度か確認等してもらっていましたが、 不動産屋を飛ばして直接取引することは仁義にも反するし、 何より信用できない売主とのことで、家族から強く反対されこの時点で購入しない意思を文書で伝えました。 そうしたところ、売主からは建築会社担当者に連絡があり 「他の買い付けは断ってきているのだから、下記の3点から選ぶ」ように脅しとも取れる連絡がありました。 １．土地を購入する ２．慰謝料を払う。 ３．裁判で争う。 上記はまだ直接聞いているわけではありません。 １を選択する気はまったく消えうせていますが、 ２として慰謝料を支払う必要はあるのでしょうか？ なお、(2)売主との直接の取引では、契約条件の確認まではいたっていません。 ご意見等よろしくお願いいたします。

これは私の友人の話なのですが・・・ 友人が原付50ccを後輩に売ったそうです（リトルカブ20万ぐらいの原付） 値段は8万だったそうです。 売った時はお決まりのノークレーム、ノーリターンを決めてました 売買は現車確認をして納得した上で双方取引を終えました しかし、後になって後輩が細かい傷もあるし、いっそのことオールペイントしようとしてからわかったことらしいのですが・・・ ・全体が白だったのですが、実はオールペイントだったそうです ・そして、カブのサイドの風よけもオールペイントを剥がすと補修後があったそうです。 それ以外に不具合は無く、エンジンの調子も燃費もよかったそうです。 しかし、そんな説明は聞いてなかったし、減額しろと後輩が友人に催促してきたそうです。それに対して友人は後輩にこういいました。 ちゃんと補修はしてたし、綺麗にオールペイントしたから問題無い。事故車で事故暦を隠すのは不味いけど外装はちゃんとリペアしてたんだから問題ないことだし、ノークレームノーリターンで現車確認もしてるんだし、駆動系に問題はないんだから無理。そもそも個人売買は安値で買えるんだから・・駆動系がしっかりしてて外装がオールペンといっても綺麗にできてるんだからいいじゃん。 っと言い返したそうです。それに対して後輩がこのように反論しました。 友人のやったことは確かにノークレームノーリターンの約束があるし、民法の瑕疵担保責任でも任意の規定だから友人の言う通りだけど、例外として悪意（本人が知ってたのに隠した）場合はノークレーム・ノーリタンは適用されない。だから減額しろ っと言い返したそうです。それに対して友人は・・・ 事故暦を隠したり、エンジンがぶっ壊れてるのを隠すならそうだろうけど、外装をちゃんと補修うえで綺麗にオールペイントしてたんだからそれはない。そもそもリトルカブを8万で売ってる時点で破格なのに減額とかありえないし、個人売買で上物の部類なんだから金が無いなら店で買えばよかったじゃん。 と言う感じです。要するに 後輩は綺麗にしてたとしてもオールペイントを隠してたのは悪意があるからノークレームじゃない 友人は綺麗にオールペイントしてるんだしエンジンも駆動系も無問題で相場より激安で譲ってるんだから問題ない。悪意なんてとんでもない。そういう風にすら思ってない。問題とは認識してないから隠し事じゃない。 って感じです。この場合はどちらの主張が通ると思いますか？

当方、37歳男性で妻との２人で賃貸アパート暮し。 ９月頃の転居を目途に関東近県範囲内の一戸建て物件を探しています。 今まで１ヶ月ほど物件探しをしてきましたが、その中で物件金額、土地の広さ、付帯設備や間取り、駅からの距離、周囲の環境、など 私達が求めている多くの条件に合った物件を見つけたのですが、いくつか悩んでいる点があります。 この物件は大型分譲のモデルルームとして使用していた住戸でして、いわゆる売れ残り残在庫物件（新築未入居）なのです。 残っている物件は複数ありますが、いずれも築年数が経っており３年弱と満２年で法的には新築とはいえない物件です。 その中で私が目をつけているのは満２年を経た方の物件で、"家具付き"販売をしているもの。 既に値引きをされているのかどうかを調べてみたところ、HPを探しているうちに販売初期の値段入り広告が見つかりました。 それによると金額は現在と変わらず値引きは全くされていないという事が分かりました。 一体、それってこういった売れ残り物件では当たり前の事なのでしょうか？マンションではとても考えられないですよね？ 築後2年（または3年）経過しているという事は固定資産税の優遇措置もあとわずか（残り1年のみ）となってしまうので 優遇措置の恩恵を受けなくなる金額分（30万円/年）を交渉してみようかと考えています。 あとは家具とか照明など展示状況の中で設置されているものを可能なだけつけてもらうだとか（経済的に本当に苦しいので） 色々と考えてはいるのですが相場としては満2年経っている物件であれば どの程度の値引き金額を考慮できるのでしょうか？ また、建売業界では築後の換算でどれだけ価値は下がったとみなされるのでしょうか？ 今は様々な複合要素により"買い時"であると言われていますが、この物件を購入する事でその恩恵に肖れない部分はございますか？ また、入手するにあたってリスクや問題点はございますでしょうか？ 瑕疵担保責任（10年）に関しても基本構造部分についての保証は分かりますが、 エコキュートなど付帯設備についての故障対策などは交渉できる良い情報はございますでしょうか？ 様子を覗うに、売主側は恐らく今すぐにでも売り飛ばしてしまいたいと焦っていると思います。 私達からすると現段階では高嶺の花の物件なのですが、何とかして額面的に負担のない金額まで交渉して手中に収められれば！と考えています。 どうぞ、宜しくお願いします。

１．工務店ＡとＢさんの間で、アパートの建築請負契約を締結した。 その際、Ａの瑕疵担保責任は１０年間とすると決めた。 ２．築後１５年が経過し、Ｂは空室になった２０１号室の入居者を探してもらうため、 不動産仲介業者Ｃ社に依頼し、Ｃは入居者Ｄさんを紹介し、ＢとＤとの間で、賃貸借契約を締結した。 賃貸借契約の内容の中に、「補修が発生した場合、Ｄは遅滞なく補修に協力する」とか 「雨漏り、水漏れ等、建物に甚大な影響が発生するとＢが判断した場合、Ｄの承諾が なくても、補修目的で室内に入ることができる。」等の趣旨の条文は、なかった。 ３．部屋の鍵は、すべてＤに渡し、ＢやＣは予備の鍵を持たなかった。 ４．Ｄが入居して１年後、台所付近の床下の水道管から、水漏れが発生した。 　　下の階の１０１号室の賃借人Ｅから、水が大量に落ちてくるとＢに連絡し、ＢはＣに連絡し、Ｃは状況を伝え至急補修したいので、すぐに鍵を開けてほしいとＤに依頼した。 ５．Ｄは、国内旅行中なので、帰宅は予定通り７日後になる、水漏れは自分のせいじゃないと主張した。 ６．ＢとＣは鍵屋を呼ぶので、あけていいかＤに頼んだが、プライバシーに問題があるのでＤは拒否した。 ７．ＢとＣは、１０１号室から補修する事を考えたが、コンクリートの床で、建物の耐震性に問題がでるので、２０１号室から対応するしかないとＡからアドバイスされた。 ８．ＢとＣは、Ｄの承諾がないのに、室内にはいってもかまわないか、警察に相談したが、 　　民事不介入として、無回答であった。 ９．ＢとＣは、鍵屋を呼ぶか呼ばないか、結論がでなかった。 １０．７日後にＤは、帰宅し、補修工事が始まった。 １１．水漏れによるＥの所有物は、ひどい被害を受けた。 事象としては、以上です。 これは、本当にあったことを友人からききました。 賃貸借契約書の内容がわからないので、お答えのしようがないかとおもいますが、まあ一般的な契約内容と想定してください。 質問１．Ｅさんへの、損害賠償は誰が負うべきでしょうか。 質問２．もし、Ｄの承諾なくＢが鍵屋を呼んで鍵をあけて、補修工事をした場合、 　　　　違法となるのでしょうか？ 以上よろしくお願いします。

この度、私の実家を売却することになり、高齢の母に代わって私が雑務に当たっています。 一般の売り出しもしましたが、前から声をかけてくれていた隣の方が購入されることになりました。 既にローン申請をされていて、決済間近の状況です。 売却に当たり、当方は、売主側として土地家屋調査士さんを自費で依頼し、 隣接する家の方に、立会をお願いし、測量後の鋲を打つことの承諾を得るべく、 話し合いをしましたところ、 現在ある裏のお宅との間にあるブロックの位置が、 実際の測量と違っている面があることが判明しました。 以下、状況を書きます。 ・実家の全面は公道なので、問題なく終了 ・右隣の方が、購入されるお宅で、そちらとの境界は、ブロックの中心にあり、OK ・左隣の方との間も、ブロックの中心線が境界になっておりOK ・裏は、二軒の家に隣接しており、こちら側の境界線が、実際ブロックが敷かれている位地と2センチほどずれていました。 ・裏の一軒目の最初は合っていて、二軒目の端に行くに連れて、斜めにズレが大きくなっています。 ・そのうち、一軒のお宅は、境界さえはっきりしておいてくれたら、ブロックを移動したりせず、今のままで良いと言ってくれたのですが、もう一軒のお家の方(購入される右隣の家とも隣接)が、先々の為に塀となっているブロックを壊して新しく設置してほしいと言われました。 購入される右隣の方は、購入後、私の実家との境のブロックを壊して、地続きにし、家は更地にされる予定だそうです。 ブロック移設を依頼された裏の一軒の方の御意向をくみ、 その方との境界部分だけ、ブロックを正しい位置に直したらどうかと言うことになり、 もともと壊す予定だった右隣の方(購入される家)が、壊すついでに、一緒に壊してあげるから、 設置費用は、そちらで持って下さいと言われました。 売買契約書には、『現況有姿のまま、買い受ける』『瑕疵担保責任は、売主側にはない』ことが、 明記されています。 測量に関わる費用は、当然、売主・・・という理解をしているので、問題なく負担するつもりですが、 測量との誤差が生じた場合の、新設費用は、 購入された方が、出されるべきではないかと、思うのですが、 こんな事例の場合は、どう考えたら良いのでしょうか。 費用は、5～6万円か、それ以下ではないかとおっしゃっていましたが・・。 (ブロック5段×2Mくらい) お知恵を拝借出来れば、ありがたいです。 どうぞ、よろしくお願いいたします。

木造軸組で２０坪程の平屋を建築中です。現在は柱に杉板の横打ちをしています。最近初めてホールダウン金物が入っていないことに気がつき、工務店の現場監督に尋ねました。N値、構造計算はしていなく、軸組計算表で数値は求めていて、筋交(×は1つも入っていない、＼のみ）がまんべんなく入っており、平屋で布基礎でもいいようなところを、ベタ基礎にしているので問題ないといわれました。「でも、HD金物を入れればより安心できますよね。」と問うと「どこまでやればいいかという問題ですよね。」と流されました。建築確認申請の大分後に、屋根材をスレートからガルバリウムに変更したり、元々、スリット窓が多い設計ですので壁は比較的多い分、耐震性は高いのかとは思います。 確認申請書を改めてじっくり見ましたところ、「金物図」には、HD金物は計算上は必要ないが、隅柱に4箇所以上バランス良く施工する事と有りました。軸組計算表は46条に基づく筋交計算、46条に基づくバランス計算というものが2枚有ります。N値計算の表もついてますが、監督は施工は軸組計算に基づいているようなことを言ってました。 本物件は住宅瑕疵担保責任保険の対象物件で、第1回検査に基礎は通ったということで、第２回検査はまだ入っておりません。 このような物件では通常HD金物は入れないものなのでしょうか。この先大地震がきた時に、HD金物がないことが原因で家が傾いたりすることがあるのではと思ってしまいます（それのみが原因になるとは思っておりませんが、それも原因の１つを占めるという意味で）。そのように考えますと家の保証にもかかわってくる問題なので、工務店側にHD金物を入れなかった判別の経緯などを書類にしてもらうようお願いした方がいいのではと考えたりします(実際そのような書類を書いてくれるのかは疑問ですが）。 又は、工務店がどちらかというとHD金物を入れるべきところを省略したということでしたら、土台の補強を更にしてもらうべきでしょうか。 夫は重度障害者で、妻である私が工務店との交渉全てにあたっておりますので、かなり不安になりながら家作りを進めております。 色々教えていただけると大変助かります。宜しくお願い申し上げます。 長文を読んでくださってありがとうございます。

不動産売買の契約違反に該当するでしょうか？ 父が所有の農地をある不動産屋に売る事になりました。不動産屋が 持ってきた契約書には測量や造成等の費用は不動産屋持ちですが、 父の名義のままで地目変更（宅地に）し、宅地を売ったら代金を払う というような契約書であったので、それではいつのなったら全額 頂けるのか分からないから不動産屋が銀行融資してもらい一括で 払ってもらって所有権移転を行うという契約書を作り契約は成立 しました。（手付けは頂いています） 農地転用の許可もおりた所で何だか不動産屋の動きがおかしく、 まさか代金決済、所有権移転を行う前に造成工事にかかるのでは なかろうかと思い、代金決済、所有権移転を行う前に造成工事は 契約に反します、代金を払って所有権移転をしてからにしては どうですかと内容証明郵便にて送りました。 すると、今度は不動産屋から内容証明郵便が来て、代金の決済日 までに造成工事を完了する予定であるのに、私どもの方から工事 差し止めをされているので契約の履行が出来ない。日に日に損害が 増すばかりで、信頼を裏切った私どもに対して慰謝料の請求もすると 言っています。造成計画なんて見せて頂いてもいませんし、 造成工事後でないと融資が受けれないという不動産屋に対して、 父は農地転用の許可がおりたらそれで融資は可能でしょうと話して そうでなけれな契約しないとし、後日不動産屋は銀行と話がついた からと言いました。 ここで質問ですが、契約書には造成工事の開始時期については何も 書いてはいません。違う言い方をすれば、農地委員会の許可が おりたら代金決済、所有権移転前でも造成工事をしても良いとも 書いてはいません。ただ、現状有姿のまま引き渡す、売主は 瑕疵担保責任を負わないとはしました。 契約書に定められていない事項は法規又は一般慣習によるものとする とあります。 不動産売買の法規や一般慣習では、売主が認めてもいないのに決済と 所有権移転を行う前に造成工事を行う事は通常の事なのでしょうか。 またおかしな事に測量し境界の確認を立ち会いましたが、 不動産屋や言う造成工事開始までに境界を了承する確認書にこちらは 印鑑も押してはいません。それなのに造成工事を行っても良いので しょうか。手付をだまし取ろうとする詐欺にあたり、刑事告発の 用意もあると書いています。 宜しくお願いします。

私の無知が祟り、オークションでのバイクトラブルに巻き込まれました。中古車関係の法律に詳しい方、よろしくお願いします。 ７月３１日にヤフーオークションで購入し、９月１日に到着したバイクが全く動かない。エンジン快調で安心走行できるバイクとの表示と電話内容であったにも関わらずである。 ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー ９月７日にヤフーオークション評価にてエンジンかからない旨を伝えた。 ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー ９月８日に業者から電話がかかってきて、評価について非情な暴言を吐かれたが、相手がバイクが動かないことは了承させたと考えられる。 ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー ９月９日　内容証明と配達記録で相手にこちらの言い分を伝えた。 特定商取引法十二条の誇大広告による商品説明義務違反。また民法五百七十条における売主の瑕疵担保責任の追及で修理か返品に応じるようにとの内容である。 ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー ９月１１日、再び相手から電話が掛かって来た。バイクを買った業者から、「あなたは面倒くさい人なのでバイクを返してください」との内容。契約を破棄し、金額も戻ると伝えられた。だが返送料金の約三万円は当方が負担し、キャンセル料も五千円かかるとのこと。 向こうの言い分に納得できず、「私は修理を要求するつもりであり。弁護士に聞いてみるといったところ。」向こうは「じゃあ裁判でもなんでも起こせばいいだろ」といわれ電話を切られた。 自動車公正取引委員会に意見を聞いたところ、「こちら側がキャンセルを申し込んだのではなく業者側がキャンセルしたいといってきたので向こうの言い分は通用しない。向こう側が修理ができないという理由なので送料も該当しない」との意見であった。 消費者センターにも相談したところ、「最初からダメな状態で販売されているので、送料、キャンセル料は発生しない」との意見であった。 この旨を相手会社責任者に伝えたところ「お前からの電話は今後受け取らない。人に聞いたことをそのまま言うのではなく自分の言葉で喋れ、裁判所であいましょう。アホ。」といわれて電話をきられた。 なお、電話中、こちら側の主張は最後まで伝えた。 ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー 相手側から９月１２日の発信で、９月１４日に配達記録にて返信がきた。 以下がその内容である 「勧告書。拝見しました。日付が９月９日となっておりますので、返答が必要かどうか迷いましたが念のためご送付いたします。 昨日の電話後の話ですとオリコのローンは貴殿のお申し出により解約、よってこの売買は成立しないことになります。運送会社の都合で日付の約束は出来ませんが近日中に引き取りに伺います。」 ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー 最悪、いきなりヤクザのような業者が押しかけてきて、「お前のバイクを引き取りにきたから、往復交通費全てとバイクの送料を支払え。」といわれたりすると大変だと思い、即日で相手に再び内容証明の手紙を送った。論点は二つ、「どちら側の主張を取り上げてのキャンセルであるのか？ということ。」「バイクの送料負担責任者側とバイク送料明細が説明されていないので報告してほしい。示談成立前にいきなり取りにこられてもトラブルの原因になるかもしれないから、バイク運送業者に頼むのは示談成立後にしてほしいとの内容である。 ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー 相手の手紙の内容で、「日付が９月９日となっておりますので、返答が必要かどうか迷いましたが念のためご送付いたします。」という内容がとても気になっている。 この文章で、もしかしたら法律で決められている解約期限を越えているのではないかと恐ろしく感じる。 ９月１日に商品到着。９月７日に商品不具合を相手に連絡、９月１１日に相手側からのキャンセルしたいという電話、９月９日にはこちらからの賠償責任追及の内容証明。 この流れで法律的に相手に不備がないか相談したいと思います。 どうかよろしくお願いいたします。 もう二度と車関係オークションには手を出したくありません。