川崎市内で家を持つとしたらどこがお勧め？

質問

川崎市内で家を買うことを検討しています。
現在二人の幼児がおり、横浜や東京だと保育事情が厳しくなりそうなので、
川崎市住所にこだわっています。

以下のような条件です。

□選定基準
　地盤：が軟弱でないこと
　治安：非行の多い学区でないこと
　環境：緑化が推進され、公園設備が充実していること
　利便：病院、保育施設が適切に設立されている

□予算：3500万円

□条件：駅から徒歩15分以内
　　　　家屋は二階建て、土地は25坪程度ほしいです。

□職場：麻布十番

現在目をつけているのが
　1.麻生区：岡上周辺
　2.多摩区：寺尾台周辺
　3.中原区：井田周辺
　です。

外にお勧めできそうなところありましたら、ご教示願います。

よろしくお願いします。

回答No.4

three_polinkies · ベストアンサー

埼玉県については、全く土地勘がありませんので、わかりません。町田市については、むしろ川崎市より高級なイメージがあります。

よけいなおせっかいかもしれませんが、まず、ご予算と照らし合わせて、状況を把握された方がよろしいかと思います。
東京都心に対して
多摩川を境に世田谷区など・・・近郊
川崎、横浜、町田、鎌倉など・・・郊外
八王子、千葉NT、港北NT、所沢、富士見市（？）など・・・スーパー郊外

都心および近郊は予算からみて論外です。

郊外の住宅地には高度成長期に区画整理された新興住宅地（一種低層住居専用地域）が多く、それらは既存市街地（一種住居地域）の海の中に島状に浮かんでいるイメージです。ただ、この住宅地にも2種類あって、
（１） 田園都市線沿線の東急分譲地や新百合ヶ丘、横浜の港南台や鎌倉の七里が浜、藤沢の片瀬山などの大規模分譲された箇所
（２） 小規模な分譲
１は一区画70坪～100坪くらいで区画分譲されたため、地価の上がりきった現在では、どこも高級住宅地となっています。地区計画や住民協定で原則として区画の分割は禁止。坪単価はだいたい70~100万なので、土地だけで5000万～１億くらい。
２は大規模な区画整理がされたわけではなく、そういう意味では一住に近いが、高台にあったりすると一低住になったりする。このカテゴリーであれば、小さい土地も見つかる可能性はある。ただ、どこの自治体も現在一低住の最低敷地面積を条例で定めている（だいたい30~35坪くらいなので25坪は無理）。例えば川崎の鶴川周辺なんかはこれにあたると思うし、千葉方面船橋あたりや横浜方面戸塚や保土ケ谷にも多い。坪単価は当然１よりは安い。しかし、注意したいのは坪単価が安い物件では、擁壁が老朽化していて作り直さなければならなかったり、前面道路と敷地に段差があり、駐車場がつくれなかったりすることが多いです。住環境は１より劣る。これが#2さんが言われるピンポイントってやつだと思います。

スーパー郊外の住宅地は高度成長期に区画された新興住宅地（八王子のめじろ台とか所沢の松が丘など）と、もっと最近の新興住宅地（千葉NT、八王子NT、港北NTなど）があり、これらは、山林や畑の海の中に島状に住宅地が浮かんでるイメージ。たぶんこれから寂れる一方だと予想。港北NTだけは、もしかしたら勝ち組かもしれない。
（１） 高度成長期の住宅地　区画は郊外と同じで結構大きい。70～100坪。しかし坪単価は郊外に比べて半額くらい。土地総額2500～5000万。
（２） 近年の住宅地　土地の値段が上がっているので、区画自体が小さい。一区画あたり40～60坪くらい。坪単価は港北NTのみ郊外と同じ値段だが、他は安い。千葉NTだと土地2000～3000万くらい。

無茶苦茶おおざっぱに言うと、以上のようになります。(埼玉に関しては土地勘ないので、的外れかもしれません。）
さて、予算が3500万とすると、買える可能性があるのは、郊外の一住か、一低住の２、スーパー郊外のいずれかになります。ただ、武蔵小杉に通える範囲では、スーパー郊外は無理。すなわち選択肢は２つ。
（１） 郊外（川崎、横浜、町田）の一住、一低住の２で共働き
（２） スーパー郊外で奥様は引退
町田はスーパー郊外ではありません。富士見市との比較対象にはなりません。
ここで、私は港北NTを除くスーパー郊外の将来性は？だし、郊外の一住がご希望と違うかなあと思って、武蔵小杉にマンション購入→15年後に港北NTにでも家を買う　というのをオススメした次第です。マンション住まい何も恥ずかしくないですよ。首都圏の地価が異常なんです。家にかけられる予算はサラリーマンの場合年収の5倍ですから、親からの援助とか何もない普通のサラリーマンは、郊外の一住か、一低住の２、スーパー郊外のいずれかにしか住めないバカな世の中なんです。地方へ行けば3500万あれば普通にいい家に住めます。東京が異常なだけです。

また、どうしても富士見市というなら富士見市のきちんと区画整理されたところが、川崎や横浜の一住や一低の２と比較して、とてもすばらしいかどうかが、ポイントとなるのではないですか。富士見市の小規模分譲地を買うのでは意味がありませんし。

これもますますおせっかいかもしれませんが、奥様せっかく教員でいらっしゃる、女性が働く環境としてこれ以上のものはない。おやめになるのは本当にもったいないと思います。子供に手がかかるのは小さいうちだけ。子供がちょっと大きくなった時に、仕事を続けなかったことを後悔したと、うちの母親は言ってましたよ。

全くの私見です。100人いれば100人の考え方があると思いますので、最終的には、ご自分の考えを整理された上で、突き進むしかないと思います。

お礼

返事が遅くなりすみません。
歴史的な背景に触れていただいて勉強になります。

＞町田はスーパー郊外ではありません。
＞富士見市との比較対象にはなりません。
失礼しました、、。あまりの電車の混みようと、都心へのアクセスの悪さで
勝手に富士見市と同レベルにしてしまいました。

＞武蔵小杉にマンション購入→15年後に港北NTにでも家を買う　というのをオススメした次第です。
おっしゃるとおり、その方法も良案かもしれません。
家賃代わりにローンを返済し（割安賃貸のつもりで）10年後に売却するなら
　1.残債+頭金＜＝売却価格　となればお得
　2.残債+頭金＞売却価格　となったら損
ただし、
　賃貸の家賃累計額（10年分）＞ローン返済+管理費等累計+売却損+初期費用
　となれば、マンション投資は正解だった、、と言えるのでしょうね。
＞首都圏の地価が異常なんです。
　震災が懸念されているのになぜ？　と時々不思議に思います。
＞富士見市の小規模分譲地を買うのでは意味がありませんし。
　40坪くらいを考えています。そこそこの庭がもてればよいかと。
　ふじみ野周辺（大井町ですが）はまだ開発途中ですが、手が届くところが多く残っています。とはいえ、開発が進むと良い土地は上がるかもしれません。

＞奥様せっかく教員でいらっしゃる、
＞女性が働く環境としてこれ以上のものはない。
　つくづく母親は大変な立場にいると思います。これについては正解はないと　私も心得ています。続けても辞めても後悔するのですから、、。
　これから教員は女性にとっても続けにくい条件になります。
　一つ、まず学生同様の長期夏期休暇がなくなります。
　また、私自身も、最初から妻の収入は加算しておらず
　（重荷になるので、3年続ければ大したものだと思い、、。）
　一馬力でこども二人を成人まで送り出すよう将来設計立案しています。
　そうなると10万そこそこの今の賃貸（40平米くらい）でぎりぎりまで粘って、
　　継続可能ならマンション投資か広い賃貸へ引越し。
　　　　　　　　　　こどもが成人したら郊外の一軒屋購入
　　継続困難ならスーパー郊外（？）の一軒屋購入し、引退。
何か考えが雑然としていることがこうやってアウトプットするとよくわかります。真剣に回答してくださり感謝です。

回答No.5

three_polinkies

たびたびすみません。
↓いろいろ書きましたが、当初敷地25坪くらいとのご要望でしたが、ということはもしかして、建売住宅みたいなのをお探しなさるつもりだったでしょうか。
申し訳ない。やはり質問者様の意図を理解するのと、私の意図を説明するのは、ネットだと限界あります。
全く意味不明のこと言ってたらすみません。

お礼

いえいえ、建売か否かにかかわらず、不動産投資という面ではよく調査が必要ですから全然的外れではありません。労を惜しまず根気よく適切なプランを考え続けます、、。

回答No.3

three_polinkies

こんにちは。以前も回答させていただいた者です。お住まいについて、ずいぶんお悩みのようですね。

あくまで私見です。例外はありますが一般論として、
（1） 地盤が軟弱でないこと⇔低地ではなく高台
（2） 非行の多い学区でない⇔それなりの住民層
（3） 緑化が推進⇔広い庭付き一戸建て、高い住民意識
条件にあげられているのが、利便性以外は、どう考えても高級住宅地です。以前も言いましたが、環境のよい住宅地では区画の大きさはだいたい決まっていて、小さな土地はまず出てきません。実際、建ぺい率容積率ともに厳しいので、狭い敷地には家は建ちません。また、広い敷地が買える層ばかりだからこそ、環境が良いという逆説もなりたちます。

首都圏で第１種低層住居地域に住宅を購入しようと思えば、中古でも予算3,500万円では、千葉ニュータウンでも厳しいかもしれません。いわんや神奈川方面では、なかなか厳しい気がします。鎌倉あたりに区画整理もされていないのに１低住の場所があったりしますが、たぶん見に行ったら幻滅します。また、１低住でなければ、25坪の土地もあるかもしれませんが、環境面でご希望にそぐわないと思います。

本当に全く私見ですが、ご予算からみて、マンションのご購入を検討された方がよろしいかと思います。確かにマンションは、環境のよいところにはほとんど建ちません。１低住のマンションなど基本的に億ションばかりですから、川崎には需要がありません。しかしマンションであれば永住するわけでもないので、とりあえず利便性最高の生活を手に入れ、10～15年後にマイホーム購入を目指されたらいかがでしょうか。戸建てなら武蔵小杉より新百合ヶ丘でしょうが、マンションなら新百合ヶ丘よりは武蔵小杉の方が、値落ちが少なくて良いと思います。できれば世田谷区内の方が値落ちのリスクはさらに小さいと思いますが。

実際、これからは土地が値上がりするような時代ではありませんので、マンション自体は確実に値下がりします。建物自体の値上がりを見込んだ投資などは、絶対ありえません。要は今現在の家賃を払うのがばからしいので、それと同じくらいのローンで済むマンションを購入するということです。同じ値段で良い物件に住めると思います。ここで、値下がりの激しい物件を選んでしまうと、一生買い替えできなくなってしまいます。払ったお金より、値下がり幅の小さい物件を探さなくてはなりません。このあたりのことについては、専門家にお金を払ってでも、ご相談された方が良いかもしれません。その上で、共働きでがんばってお金を貯めれば、将来一戸建てに移れるのではないかと思います。

長文失礼しました。

お礼

説得力あるご返答まことに感謝です。相変わらず悩んでいます、、。
マンションがもう少し下がったら武蔵小杉あたりの中古物件を考えてみます。
土地については真剣に動向を追っかけたほうが良いようですね。

神奈川県が厳しいのはおぼろげにわかっていました。
私の中だけで、次の地域を考えています。
1.埼玉県富士見市
2.東京都町田市

1はかみさんが偏見を持っているのか（埼玉に）猛反対されました。
2はちょっと微妙な心境です。

補足

ところで、認識の範囲でかまいませんが、下記に記した、
埼玉県富士見市については何か評価しうるところはございますか？
もっとも、別の質問で投げさせていただきましたが、、。

回答No.2

noname#107878

いろいろ考えてみましたが。。。。

　地盤が軟弱でないこと、治安が良く非行の多い学区でないこと、緑化が推進され、公園設備が充実していること、病院や保育施設が適切に設立されていることといった選定基準をある程度のレベルで満足するとしたら、何区の何処周辺といった地域のくくりでは、かなり難しいものが感じられます。
　してい言えば、３区の中のある地域ではなくてスポット的なごく狭いエリアということで探して、掘り出し物を見つけるというのであれば、可能性はありますが。

　というのは、ことに井田あたりのゆるい丘の上は比較的高級住宅が多く地価もかなり高いもの。一方、低地はもと田んぼで地質は？、府中街道沿いなど平地全域では工場と住宅地が混在し大型車の交通量も多いゴミゴミ型、といって寺尾台など丘陵地では環境はいいものの、一般的に坂がとてもきついこと、地盤は泥濘地ではないものの、そのわりに崩落も多い土地柄（過去に土砂崩れの公開実験中に予想外の崩落が発生して死者が出たなど）と、なかなかお勧めできるようなところがありません。

　しかも、横浜よりもなお東京に近い川崎とあっては、３．５千万円という線もきついし、土地２５坪という目標も、不幸にして火災や災害で住まいを失うと、建て直しができない狭すぎる面積。さらに、坂の多い地域にお住まいとなると、お若い時はまだしも、ひと年おとりになった際に買い物やその他の行動でお困りにもなりそうです。

　なぜ、わざわざ条件に反する面の多い川崎にこだわつていらっしゃるのか分かりませんが、この予算で、しかも麻布十番がお仕事の場所というなら、横浜の戸塚区南部や金沢区などの中古物件の方がご希望条件にもマッチし、通勤時間はしかたがないとしても環境の面でいいところがありそうに思いますが。あるいは市川市の北部など千葉県内あたりとか。

お礼

ご返答感謝です。
＞土地２５坪という目標も、不幸にして火災や災害で住まいを失うと、建て直しができない狭すぎる面積
狭いんですね。25坪という面積は。
戸塚区や金沢区が話しに出ないわけではありませんが、かみさんの通勤がしんどくなるので（武蔵小杉。しかも子供二人を保育園に連れながら）そのあたりに家を買う＝引退する　という展開になりそうです。
もっとも引退には反対しないのですが、、、

回答No.1

suffre

川崎市で育児は止めておいたほうがよいと思います。
南武線沿線や生田には昔からの利権集団が住んでいてチンピラが多く治安が悪いです。
http://www.tbs.co.jp/uwasa/20050417/genba.html

また川崎は全国でも有数のエセ人権団体の温床となっている市です。教育はずさんで子供に悪影響を与えるでしょう。
http://plaza.rakuten.co.jp/mizuhonet/diary/200503260001

お礼

ご返答感謝です。今現在中原区在住です。将来不安ですね、そんなお話があると。北部は比較的治安がよいようにも思えます、、