戦前から貸しっぱなしの土地の所有権

質問

実家の話ですが、
戦前に祖父がある家に田んぼを無償で貸しており、そのままその家が耕作しているようです。貸した事情は、その家の旦那さんが亡くなってしまったため、残った家族がせめて食べる分のお米を作れるように祖父が好意で貸したそうです。

　その後、父の代になり、特に返せといわずにいたところ、なんとその家が勝手にその田んぼを宅地にして家を建てようとしたため、父が、「そこは農地として貸したところだから、稲作はかまわないが、家を建てるなどしてもらっては困る」と申し入れたところ、家の建設は中止されたがその後も田んぼとして使っているそうです。
（勝手に農地を宅地にするなど、できないような気がするのですが、なぜそんな計画が進められたのかも謎です）

　問題は、父母も高齢になってきて、このままぽっくり行ってしまうと、その田んぼは一人っ子である私がひきつぐことになるのですが、これだけ長い間貸しっぱなしの田んぼというのは、もはや借主に使用権があることになってしまって勝手に処分できなくなっていたりするのでしょうか？

ご教示よろしくお願いします。

回答No.12

watch-lot · ベストアンサー

＃１０です。
＞裁判になったら、貸主が「貸借契約の証明（覚書など）」をする必要はあるんですよね？
●口頭でも契約は有効ですから、まずは貸し主は使用貸借契約があることを主張することになります。
一方、相手側はもし無断で耕作しているのならば「不動産侵奪罪」（不動産に対する他人の占有を排除して、自己の事実上の占有を設定する行為）となりますから、借用していることを主張しないとこの罪を逃れられません。

＞「所有の意思の証明」を借主がしなければならないというのは、貸主への反論として時効を主張する場合、ということですよね。
●違います。所有の意思を持って２０年間（善意なら１０年間）占有していれば時効取得できるのですから、時効取得の前提条件が所有の意思をもっての占有なのです。
逆に言えば、悪意の場合は、借りたんじゃなくて無断で占拠しはじめたことを証明しなければなりません。善意の場合は自分の土地と判断するに足る状況がなければなりません。
まずもって、建設中止させたという事実があれば、それだけで貸借関係にあることを認めたことになります。

＞所有の意思をもって耕作を続けているのは「占有」にならないのだろうか・・って気もしますが
●占有して耕作していれば所有の意思があるということにはなりません。現に借りることによって占有して耕作しているのですからね。占有と所有とを混同してはいけません。
つまり、借りた土地を耕作しているのではなく、自分の土地として耕作していることを証明しなければなりません。

参考までに申し上げますと、相続にしろ何にしろ、所有権移転となった場合は、所有権者が変わったわけですから、そこからまた時効の起算点としてカウントしなければなりません。
所有権を争う場合、登記無くして第３者に対抗することはできませんからこのようなことになるのです。

お礼

何度もご解説ありがとうございます。

つまり、建設中止以降は使用貸借状態になっているので、借主がこの土地を時効で取得するには、一旦、使用貸借契約を解除した後、無断で占拠開始する必要がある、ということですかね。
ならば、借主がアクションを起こしてこないかぎり、勝手に所有権が移ってたということはなさそうですね。。

ただ、占有を止めさせるのは別の話で、こちらがアクションを起こさなければならないのでしょうが。

補足

所有権などそう簡単に移転しない、ただ土地を自由に処分するには裁判など必要かもしれない、と理解しました。
それ以上は、法律の勉強が必要そうなので、とりあえずこの質問は締めようかと思います。
回答者の皆さんにまとめてお礼を申し上げます。ありがとうございました。

回答No.11

tk-kubota

＞私の代になったときにどうしたものかと思っているのですが、それは何年先かわからないし、放置しないほうがよいとは思うのですが。。

そうです。
そのままにしていると、相手が時効取得で所有権を取得できないまでも、賃借権は時効取得できます。(民法163条)
「無償」と云うことですから「使用借権」であって、賃借権ではないので、その心配もないと思われますが、それにしても、無償で貸すと云うことは現代社会(民主主義)では極めて少数です。
それはそうとして「戦前に祖父が・・・」と云うことで、当時の借主は死亡してはないでしようね。
もし、死亡しておれば、いやおなし使用借権は無くなっています。
そのうえ、固定資産税も支払っていると思われますので、何時までも好意は続けられません。
裁判しないとしても、固定資産税くらいは請求していいと思います。
その額ならば、受理しても「賃借権成立」とはならないですから。

お礼

当時の借主は、亡くなった人の妻で、祖父と同年代と思われます。おそらく死亡してます。
父が家を建てるのを阻止したときに、農地としての使用を認めているので、当初の当事者の子供間で、また使用貸借契約が発生していますかね。。

父は、田んぼが残ってほしいと思っている人なので、無償でも作ってくれればと思っている可能性大です。

ご回答ありがとうございました。

回答No.10

watch-lot

結論から言います。
所有権は念のため登記簿を閲覧（だれでも出来ます）して確認してください。
所有権そのものは問題なくお父さんのもののハズです。

時効取得について検討すると、これは悪意にしろ「所有の意思を持って占有」しなければならず、土地を借りている場合は取得時効は成立しません。裁判になっても所有の意思を証明できないので、無理でしょう。

次に借地権の問題ですが、これは「借地借家法」（旧：借地法）で保護される借地権は、賃貸であって、かつ建物所有を目的とする契約でなければなりません。
したがって、本件は借地借家法の適用は受けませんから、借地権として保護されません。

結局、無料での貸し出しなので民法での使用貸借契約が適用されることとなります。
借り主にはなんら保護条文はありません。
貸したくなければいつでも期限を切って解除を申し入れればよいのです。
ただし、明け渡してくれない場合は裁判による判決しか方法がありません。

お礼

裁判になったら、
貸主が「貸借契約の証明（覚書など）」をする必要はあるんですよね？
登記が父の名前なら、それも必要がないということでしょうか？
「所有の意思の証明」を借主がしなければならないというのは、貸主への反論として時効を主張する場合、ということですよね。所有の意思をもって耕作を続けているのは「占有」にならないのだろうか・・って気もしますが。
これ以上は、自分でしっかり調べたほうがよさそうですね。

借地権は関係ないですか。少しクリアになった気がしました。
ご回答、ありがとうございました。

回答No.9

akak71

＃８追加
貸した場合でも、　
相続人が借りたことを知らない場合は、そこから時効取得が始まるとされています。

お礼

回答ありがとうございます。
相続があったら、その時点で自分の土地でないと判明するような。。

回答No.8

akak71

法律問題と裁判を区別しないといけない。
法律では、貸した場合は時効がありません。

一般的のは無償で貸す方が少ないので、
裁判では、相手から時効取得を主張された場合、
質問者が無償で貸したことを立証しなければならない。

何年かおきに、確認書など取り交わすとよい。

お礼

回答ありがとうございます。
確認書をとれればいいんでしょうけど。

回答No.7

tk-kubota

＞貸した時点からの年月を考えると、もう所有権が移動してるんじゃないかという気がしてしょうがありません。

と云う「お礼」がありますが、とんでもないです。
借りている者が勝手に自己所有の土地とは登記はできないです。
勿論のこと、登記簿上地目変更はできないです。
また、借りている者が建物を建てようとした時点で、抗議に対して承諾しています。
それならば、その借主は「自己の所有をもって占有している。」とは云えませんので何十年経ったても時効は成立しないです。
しかし、「祖父が」と云うことで、「その後、父の代になり」と云うことから相続登記が未だのようです。
至急に父名義で相続登記して下さい。
そうすれば、父が原告となって借主を被告とし、土地の明渡訴訟すれば土地を返してもらえます。
(使用借権ですから、一定条件で解除できるので、その訴訟での勝訴の公算大です。)

お礼

＞何十年経ったても時効は成立しないです。

そうなのですか。

＞父が原告となって借主を被告とし、土地の明渡訴訟すれば

おお、勝てますか。ただ、たぶん、父はここまでする気はないです。
私の代になったときにどうしたものかと思っているのですが、それは何年先かわからないし、放置しないほうがよいとは思うのですが。。

ご回答ありがとうございました。

回答No.6

noname#121701

また追加します。

所有権の取得時効を回答している方がいますが、利用権。所有権が時効により消滅するのではありません。

先方が、裁判により借りていた土地を自分の所有権とするための理屈が時効による取得です。

先に書きました覚え書きをかわせば、時効は中断いたします。

なにしろ文書にしてください。

お礼

３度目のご回答ありがとうございます。
確かに、時効は、当事者が主張しなければ効力はないですね。
借主の子供の代、孫の代になるももはや自分のもののように思っているでしょうから、いまさら覚書に応じるかどうか？？ですね。
参考にさせていただきます。

回答No.5

noname#121701

追加します。

地代を受け取った瞬間、借地契約がなくとも、借地契約があったと同じように先方に借地権が発生します。

借地権の所有権に対する割合は、双方で決まるのですが、一方的に５割６割請求することも可能です。
決着をつけるには、裁判所の判決によらざるを得ません。
地代を受け取ることにより、裁判所にかかる問題となってしまうのです。

借地権の返還は、借地権の譲渡ということでなさけるのが通例です。
ここが経験ない人の法律知識と、一般社会でなされていることの違いです。

ただで返還する人のいい人間はめったにおりません。
地代をもらった以上、無償で返還請求することは出来ません。
これまた裁判所の判決をもらうようになります。

借地権は登記されてませんし、借地権割合は法律で決められてませんので、知らない人がほとんどです。
相続税の申告の時は、国税庁の路線図に、借地権割合が表示されており、その割合で相続税を計算いたします。
ここでの割合は、借地権か６割か７割です。
一般的には、借地権を５割とするのが多いようです。
ただ今回の場合は、いきなり地代だけを受け取ったとした場合、５割は不当で１割くらいかなと思いますが。いずれにせよ、裁判で決着することなので、地代をもらわなければ、こうした問題はおこりません。

お礼

２度目のご回答ありがとうございます。
参考にさせていただきます。

回答No.4

noname#121701

賃料をもらうという回答がありますが、これは危険な行為です。

現在は、法律的には無償使用貸借契約となってますので、その方は無償で返還しなければなのません。

賃料をもらいますと、賃貸者契約となり、返還時に時価相場の５割から６割のお金を請求される可能性があります。

賃貸借の返還については、素人は経験がなく、安易に考えるか、また何も考えない人が多いのです。

実社会では、いろいろ入り知恵をする人がいて、借地権で高い金額を請求する事例が多いのです。

過去このことを回答しても、殆どの人が経験無いため理解出来ないようです。

今あなたに出来ることは、無償招待者契約を相手と結ぶことで、その中にこの無償使用貸借契約は借り主一代のものとし、相続発生後直ちに相続人は、当該物件を引きわたさなればならないという項目を入れることです。
契約書がおおげさでしたら覚え書きでもかまいません。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　平成　　年　　月　　日
　　　　　　覚　え　書　き

私たちは、本日下記のことを確認いたしました。
１．ＡとＢは下記図面の土地について、ＡはＢに無償にて貸し渡し、Ｂはこれを使用していることを確認する。
２．Ｂの相続発生時には、Ｂの相続人は、本土地を直ちにＡに引き渡すものとする。

この程度でもいいてすから、書面２通を作成し、両者署名捺印して保管しておいてください。

お礼

回答ありがとうございます。
なるほど、立ち退き料が高額になってしまうということでしょうか。
本人一代限りの無償使用貸借契約、ですね。覚えておきたいと思います。

回答No.3

thirdforce

一般的には、土地、家屋には、そこに住んでいる人が、善意であろうと、悪意であろうと、わが不動産のように使用して、
１０年、１５年になると、時効が発生します。不動産については、取得時効で、使っている権利の無い人が、自分から
名義の変更をできます。それにより、その不動産は、使用者のものになりす。
それに対抗するには、賃料を請求するか、受け取るかです。ほおって置いて、貸主が何の利益もなしにしておくと、取得時効ができて、不動産は、取られます。
農地については良くわかりませんが、一応、賃料の請求だけはしておけば、もらえなくても、時効の中断になり、取得時効は発生しません。従って、借主に内容証明、あるいは、裁判所からの請求書を送っておくだけで、時効の中断になります。
できれば、賃料を受け取るのが一番いい方法ですね。

お礼

回答ありがとうございます。
そうですか。貸した時点からの年月を考えると、もう所有権が移動してるんじゃないかという気がしてしょうがありません。
ただ、家の建設をやめたということは、一応その時点で時効が中断したことになりますかね？
でもそれから更に２０年以上経っていると思うのですよね。

回答No.2

noname#160321

定期的に借地権を確認していない場合、その物件は借りた者に所有権が移動してしまいます。
借地人が自分の物として登記していないかも含め法務局で登記を確認して下さい。

お礼

回答ありがとうございます。
そうですか。貸した時点からの年月を考えると、もう所有権が移動してるんじゃないかという気がしてしょうがありません。