土地の購入

質問

居住地に隣接する土地を購入したいのですが、現況が農地（何年間か耕作していない）であり、私は非農家です。都市計画法での区分は非線引き区域です。売りたいという話があり条件は売主が農地転用して宅地にしてから所有権移転してはどうかというものです。ただ、売主も現況のまま、私も数年は現況でと考えています。このような条件で農地転用は出来ますか。また転用できたとして所有権移転はできるのでしょうか。

回答No.3

megira

農地転用許可を受けても、事業計画どおり工事を実施して、農業委員会から「転用事実確認証明書」を発行してもらわないと、地目変更はできません。

ですから、元の地主が農地転用許可を受けたとしても、事業計画どおり転用せず、現況で放置したままであれば、依然として農地法の規制を受けますから、農地法第５条の許可を受けないと、所有権移転登記はできません。
（元の地主が受けた許可については、取り消してもらうことになります。）

そもそも、宅地への地目変更は、建物を建ててから行うのが普通で、少なくとも建築確認くらいは終わっていないと無理です。
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa1682814.html

なお、実際には自ら利用する計画がないのに、地目変更することだけを目的として４条転用するというのは、農地法第８３条の２第４号に該当する違法行為で、許可の取り消しや原状回復命令等の対象になることもあります。
http://www.houko.com/00/01/S27/229.HTM

また、農地転用許可後、転用せずに放置していた場合も、同じく農地法第８３条の２に基づいて、許可取り消し等の処分が行われる場合があります。
http://www.pref.niigata.lg.jp/HTML_Article/141.pdf

補足

回答をいただきありがとうございます。工事について教えてください。自分の車だけを駐車するために造成をし駐車場として申請できますか。また、造成（整地）するとした場合の事業計画の理由はどういうものが考えられますか。よろしくお願いします。

回答No.2

0621p

No.１です。
４条申請ならそういう事ですね。
５条申請なら、申請→所有権移転→造成→地目変更、という事になります。
ところで先の回答ではぼかして書いたつもりで、こんな事言っても良いかどうかわかりませんが（苦笑）
５条申請の場合とりあえず所有権移転はできるわけです。私の経験ではそのまま数年放置してから地目変更した事はあります。所有権移転だけして地目変更しない事が農地転用の違反になるのかどうか？農地転用の受理書（許可書）がいつまで有効なのか？はちょっとわかりませんが。

お礼

丁寧に教えていただきありがとうございます。

回答No.1

0621p

あなたが農家ではないので、農地以外に地目変更する農地転用は必要と思います。家を建てるなら宅地に変更すれば良いわけですが、そうでない場合には、資材置場とか駐車場とかいう名目で農地転用して雑種地に地目変更する事もあります。ただし地目変更するには現況が変わらなければなりませんので、整地して資材を置いたり車を置いたりできるような状況にする必要があり、現況の状態によっては工事費用が必要になります。
農地転用４条申請で先に売主に地目変更してもらってから買ってもいいし、５条申請であなたが買ってから地目変更してもいいです。

農地転用の４条申請とは、所有者が売る目的ではなく地目変更だけを目的として申請する事です。ただ地目が農地でなくなれば自由に売買する事はできますから、売るために先に自分で地目変更してしまう、という目的で４条申請する場合もあります。
５条申請とは売買して地目変更するという申請ですが、この場合農地転用の受理書（あるいは許可書）があれば地目変更していなくても所有権移転はできるわけです。地目変更は現況が変わらなければできませんから、買主が工事をするためには先に買わなければならないからです。つまり５条申請が受理（許可）されれば、とりあえず所有権移転はできるわけです。ただし工事をして現況が変わらなければ地目変更はできません。

補足

早速のご回答ありがとうございました。現況は周囲に比べ低いです。
地目変更するには必ず造成する（または車が出入りできるように整地する）必要があるということですね。大まかな流れは次のようになるのですか。売主が４条申請→売主（または買主）が造成か整地をする→地目変更→所有権移転。
よろしくお願いします。