自ら売主、貸借、転貸の意味が全くわかりません。

質問

たとえば、父親が亡くなって相続した土地を20区画に区割りし不特定多数の者に宅地として分譲する場合、これは相続した本人がやっていることで、自ら売主になるのではないでしょうか？＝免許はいらないと思うのですが、生前の契約ではないので免許がいるとのことです。意味がわかりません。。

回答No.4

5gasira

まず、相続するだけなら当然免許不要です。

さらに、それを（相続した土地）一括して売ってしまったら免許はいらないんです。

わざわざ、２０区画に分けて、不特定多数のものに分譲するので、ここまでくると商売ですよね。
営業なので、免許必要ってとこでしょうか。

賃貸はべたですから覚えると簡単ですよ。（理解しようとしたら面倒ですから、ムリに理解しようとしないことです。）

＜賃貸＞
私が自分の土地に賃貸マンションを建てる。
例えばその１０部屋を「自ら」賃貸募集する。契約する。----→これが、「自ら賃貸」で免許不要です。

あなたが、このマンションを私から借りて「転貸する」、-----→これが、「自ら転貸」で免許不要です。

ミニミニやアパマンショップは賃貸の募集の手助け「媒介」をするので、免許がいる。

どないですか？

回答No.3

takuranke

＃１です。

＞そもそも自ら売主というのは、媒介や代理を業者に依頼せず、自分で自分の土地や建物を売る（いわゆる契約書を自分で作り、金銭も直接自分で受領する）という認識でいいのでしょうか？

売買の主体となる売る側の人のことです。

自ら売主というのは当然です（代理の場合にはちょっと異なりますが）、仲介の場合は仲介者が「売る」わけではありません。

＞分譲にあたると、この場合自ら売主のような気がするんですが、それでも免許が必要なんでしょうか？

国土交通省から「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」というのが出ていまして、そこに達権取引事業者の判断として、

取引の反復継続性
反復継続的に取引を行おうとするものは事業性が高く、１回限りの取引として行おうとするものは事業性が低い。
（注）反復継続性は、現在の状況のみならず、過去の行為並びに将来の行為の予定及びその蓋然性も含めて判断するものとする。

「また、１回の販売行為として行われるものであっても、区画割りして行う宅地の販売等複数の者に対して行われるものは反復継続的な取引に該当する。」

上記の鍵かっこ部分（かっこは回答者が記載）が根拠となっています。

回答No.2

MURAI YASUSHI（@yasudeyasu）

民法、宅建業法的に簡単に言うと

＞そもそも自ら売主というのは、媒介や代理を業者に依頼せず、
＞自分で自分の土地や建物を売る
＞（いわゆる契約書を自分で作り、金銭も直接自分で受領する）
＞という認識でいいのでしょうか？

登記上の所有者（権利書を所有）と
売買契約書の売主が同一であれば自ら売主です。

＞生前の契約ではないので免許がいるとのことです。意味がわかりません。

相続に伴う所有権登記の移転はお済みでしょうか。
登記上の名義が父の土地を息子が分譲すると、という話では。

＞ご回答ありがとうございます。
＞業者へ依頼する場合は、業を離れますから
＞当然必要ないのは想像が容易なんですが、
＞分譲にあたると、この場合自ら売主のような気がするんですが、
＞それでも免許が必要なんでしょうか

土地を造成する→売るだと、
息子が造成費用を何千万も支払わないといけませんよね。
土地を業者へ売る→業者が造成する→分譲する
が、一般的なので
この場合所有権は業者に移っており自ら売主にはなりません。

ご質問は実際のケースの話ですか？試験勉強ですか？

次のうち正しいものを選べ。
１．「父親が亡くなって相続した土地を息子が20区画に区割りし
不特定多数の者に宅地として分譲する場合、
宅建免許が必要である」
これは正しいか、という試験問題でしょうか。

でしたらひっかけ問題が多いので、
もう一度正誤を確認された方がいいと思います。
問題集自体の誤植もありますので。

回答No.1

takuranke

分譲に当たるからだと思います。

そして分譲した土地を所有者が販売するので
宅地建物取引業の免許が必要ということだと思いますね。

所有している土地を分割して宅地建物取引業へ依頼して販売するなら、所有者は宅地建物取引業の免許は不要だった記憶があります。

お礼

ご回答ありがとうございます。
業者へ依頼する場合は、業を離れますから当然必要ないのは想像が容易なんですが、分譲にあたると、この場合自ら売主のような気がするんですが、それでも免許が必要なんでしょうか？

補足

そもそも自ら売主というのは、媒介や代理を業者に依頼せず、自分で自分の土地や建物を売る（いわゆる契約書を自分で作り、金銭も直接自分で受領する）という認識でいいのでしょうか？