２０１３年現在の新築住宅の相場

質問

新居を建てようと、現在、建築家との家づくりを進めているのですが、
2300万の予算を前提に、延床３４坪（湿気が多い為、コンクリートで地上から約１ｍ浮かせた上に木造住宅を乗せる構造）のプランを提案されました。

当初、2500～2700万を目途に設計し、そこから価格調整を行っていこう、との話でしたが、
数社に見積を取り、出てきた金額が驚きの4000万（平均）でした。

建築士自身も驚いていましたが、昨今の駆け込み需要で、請負工務店が価格を釣り上げている事や、材料自体の単価が上がってきている、との理由を伝えられました。

その後も複数の工務店に見積をお願いしているようですが、価格が4000万を切ることはなく・・・orz

そんなことが続くうちに、そもそも今回のプラン自体が、予算に対する設計ミスなのではないか、
とも思うようなってしまったのですが、現在、住宅物件が高騰していることも事実ではあるので、
現状をどう考えたらいいのか、困惑しています。

そこで、現在、新築住宅を計画している方（特に建築家と）の計画状況で、私と似た状況にあるのか、を伺えれば、と思っています。

又、この業界にお詳しい方からのご意見も伺えれば幸いですので、どうぞよろしくお願いいたします。

回答No.4

oyazi2008 · ベストアンサー

本業は不動産業者ですが、建築士事務所も運営しています。
先日、似たような事例のご質問があり、当方の意見は回答しています。URL添付しますのでご参照ください。

コンクリートで浮かせた上に・・・・という表現がちょっと構造的に把握できませんが、ただ高基礎という事なのでしょうか？（基礎の立ち上がりが高いだけ？）いづれにしても2階建てなら基礎は20坪以下でしょう？　ここでの追加が出ても100万～200万以内なのではありませんか？何か特別な構造でそれ以上かかるような基礎を、防湿の目的だけで施工することに意味があるとは思えません。

当方3.11の被災地が営業範囲なので、建築費は震災以前と比較すれば確かに上がっています。しかしある程度高留まりで落ち着いた感があり、工事の種類により上がり幅は違いますが、総額だと10％は変わりません。但し、大工以外の工事の着手が業種により確定しない状況なので、工期は一般住宅でも5～6ヶ月頂戴しているのが現状です。例えば、コンクリ打設予定日が大雨で延期となると、もう2週間後とかになってしまいます。

また、4000万という見積りの中身がなぜ4000万なのか？を把握しなければ、明確な回答を得られることも難しいと思います。
躯体の木材や現しの木材などに高価な無垢材を使用した、和風系の仕上げの住宅なら、黙って坪80万～になるでしょうし、ハウスメーカーと違い、すべてチョイスしての総額ですから、何が原因で4000万なのでしょう？

わかりやすく例えば、当方はどちらといえば意匠系なので、設備などもオーダーキッチン300万、パネルヒーターの設備一式230万などという高価な設備を付帯すると、それだけで34坪なら坪単価に換算すれば坪15万以上かかることになります。浴室もユニットバスならメーカー価額は100万を超えても実際は安いですが、在来で作るなら100万を優に越えるでしょうし・・・・・・
通常大工の手間は、坪当たり4万程度ですが、ちょっと造作を増やし収めをシンプルにすれば、それだけで6万以上かかりますし・・・・・

工務店による相見積りも、その建築士が施工可能と見込める類の工務店には限りがあり（現場管理者の能力や大工の腕の問題でメーカーの下請け専門の様な工務店では無理）、ある程度のレベルの工務店に見積りを依頼すると、現状なら見積り総額のブレ幅は5％程度が多いです。そうは変わらないという事ですから、仕様や構造、素材など変更しての減額がどこまで可能なのか？は精査する必要があるでしょう。工務店側から「これをしなければ大幅に下がる」という見解は建築士が得ているはずですから・・・

私は不動産が本業なので、建築士の考え方が理解できません。普通は経験上、これぐらいの仕様でまあ坪当たりに換算した建築費は幾らぐらいという経験値があると思うのです。
それにその物件の仕様や構造などの、余計にかかる部分の費用を加えればおおよその予算帯は、見積りしなくとも掴めると思うのです。（15％程度の誤差ぐらいはあるでしょうが）上記の過程で、経験の無い施工や、商品であれば、おおよその見積りなどその部分だけ概算でも把握すれば、見積り用図完成の前には、せめて3000万内で収まる様なことが可能だと思うのですが・・・・

当方は、庶民的な客層が多く、どうしても資金は厳守しなければならないので（2400万～4000万程度の予算帯で坪当たりだと70万～90万ぐらいが多い、外構や設計管理費は含まず）そう感じてしまうのかも知れません。常に30坪強4000万が当たり前の「建築家」なら、全く考え方は違いますから・・・・・

どう考えるのか？はご予算次第でしょう。現状のプランがどの工務店でも価額が変わらないということは、4000万が妥当だということですから、何かを削って下げるのかになりますが　
34坪と規模が大きなわけではありませんから、基礎などに金がかかる部分を下げて、高価な仕様を変更すれば3000万ぐらいには収まるのでは？プランの構造など自体に金がかかるようなプランなら練り直すしか無いでしょうし・・・・

以前のご質問者さんは、減額作業を終えた上でも、予算が追い付かない（実現不可能）という現状でしたのであのような書き込みをしましたが、質問者さんの場合はまだ、その作業を行う仮定ですから、後悔はしないように、検討してください。

参考URL：

http://okwave.jp/qa/q8255717.html

お礼

ご回答有り難うございます。

URLを拝見致しました。
結果、私の場合は、URLにあった施主さんよりも重症です。

私の設計も、既にプランの見直しを行い、700万の減額が見込めるとのことです。
（これ以上の変更は設計テーマのアイデンティティに関わり、これについては私自身も同意見です）。
工務店に減額を依頼し、何とか3500万までは落として頂けたのですが、3500万－700万＝2800万で、
まだ500万ほど高い状況です。

更に悪いことに、設計料の90％（約300万）を既に払ってしまっている点です。
今の建築家の造る家をとても気に入っているので、別の建築家は考えていませんが・・・。

やはりプランの抜本的な見直しを行った方が良いのかもしれませんね。
ただ、構造計算料40万ほどを、既に払っているため、それが無駄金になると思うと、残念です。

回答No.7

oyazi2008

ＮＯ．4です。
一言だけ。建築士との信頼関係が保たれているなら、プランを変更しようが、妥協して仕様を変えようが建てた後の満足感は、得られるはずです。
ハウスメーカーと違い、最大公約数を選択する「家創り」では無いのですから、乱暴な表現ですが自己満足に浸れれば良いのです。その自己満足を満たすために、安くは無い対価を支払いデザインや意匠性などを求めて（他にもあるでしょうが）依頼しているのですから、揺らがない気持ちをお持ちになり、良い家創りを！
デザイナーや建築士が「こうしたイメージを表現したい」という頭の中にあるプランを練るのは、結構大変な様です。それを施工できるように図面化するのも大変。それをお施主さんが受け入れても予算の問題は付いて廻りますから、現実化できるかどうかは？また別問題。
色々なプレゼンがあり、それをお施主さんが検討選択してゆく過程が大変でも有り楽しい時間ですから、これからも予算気にして遠慮するのではなく、我侭言ってくださいね～

お礼

おっしゃる通り。

皆さんの意見を拝見し、建築相場の高騰だけが原因ではなさそう、ということで
希望が持てそうです。

ありがとうございました。

回答No.6

kamapan

2,300万円の「予算」のはずが、複数の施工業者の「見積金額」が
4,0000万円では、明らかな「設計ミス」でしょうね。

(1)まずは使っている「材料の仕様」を落とす事。
大きなプラン変更が難しいのであれば、これが一番最初に
やるべき「減額策」です。

(2)使っている「設備品」のグレードを落とす事。
機能は落とさずに「グレード（ほとんど見てくれ）」だけを
落としましょう。

通常であれば「一番減額の幅」が大きいのが、この方法です。

(3)以上の2点でも「無理」であれば、基本プランを触るしかありません！
「予算の枠」を守るのが、最低限度の「約束事」ですから
いくら書き直しが必要でも「追加分」は支払わずに
何とかしてもらいましょう。

「予算の枠」と「関連法規」を守るのは「建築士」としての
最低限度の「約束事」なのですから、

2,300万円プラスアルファー（いく分の追加は我慢しましょう！）
になるまで「建築士」には努力してもらいましょう。

「材料の値上げ」も「工賃の上昇」も織り込むのが”プロ”ですから
価格の動向には、常に注意を払う必要性があるのが

「建築業界の常識」なのですから、最初の見積もりが
4,000万円なのは「論外！」だと言えますね。

「補足」があれば「追記」が可能です。

お礼

ご回答ありがとうございます。

やはり設計上の問題も大きいのかもしれませんね。

近々、打合せがあるので、そこでうまくまとまらなければ、
プランの抜本的な見直しを依頼しようと思います。

ただ、少し希望が持てそうです。
建築相場の高騰が全て原因、であればどうすることもできませんが、
設計上の問題、ということであれば、適正価格内でのプラン見直しが
できそうですから。

回答No.5

aderasu

延べ34坪で予算2300万ですか・・・
木造で坪67万、、うらやましい限りの大豪邸ですね。
1500万あれば立派な住宅が建ちますし
贅沢しなければ1300万あれば標準設備の物が建ちます。
湿気のために高基礎にする意味が分かりませんが
布基礎での設計なのでしょうか？
べた基礎にすれば変なことしなくてもいいと思いますが
建築士さんは素人の方ですか？
上がってきた見積もりが4000万と言うことは
その建築士さん工務店からバカにされているのではないですか？
きっと芸能人が住むような至れり尽くせりの設計なのでしょうね。
坪100万超えなら一流建築家がやりたい放題設計した
建築雑誌に載るようなかっこいいRCの住宅が建ちますね。

お礼

ご回答ありがとうございます。

ご指摘のあった、建築士のキャリアについてですが、
依頼している方自体は、メディアにもよく取り上げられるような、人気のある人物なので、
工務店に軽くみられている、わけではないような気がします。

ただ、一流の建築士がやりたい放題、という部分は多少あるのかもしれない、
と感じました。
スペック的にも決して低いわけではなく、坪数も小さめ、というあたりが
坪単価が大幅に上がった１要因かもしれません。

回答No.3

salineroya

どの位のグレードかはわかりませんが、建築家との協同で家を建築するのであれば、坪単価は60万円～にはなると思います。相当絞ってこの金額ですからあまり絞らないと70万円～の坪単価位になります。この単価ですと工事費2380万円。この金額はHMと異なり極く普通の状況の給排水の本管接続込の金額です。これにピロティ形式と思われる柱建ての床面をを作りその上に建物を建設するのは、金額的には当初予算から考えて厳しいと思います。べた基礎で高基礎という方法もあるかと思います。最近、私はコンサルタントとしてある住宅の請負工事の仲立ちをしましたが、若い設計者のコスト感覚のなさにはいささか驚きました。建築主がこの金額しか用意できないのに、それは無理だろうと思われる案をいくつも出してくるのには、閉口しました。当初の案を（1階の床を高くする）決められた金額の枠内で、実現するにはどうしたらよいか、設計者に知恵を出してもらいましょう。それがプロというものです。桂離宮も高く持ち上げた床の上に建っています。答えは一つではないはずです。

お礼

ご回答有り難うございます。

今回の計画でいえば、大幅な予算オーバーが起こっている原因は、昨今の駆け込み需要だけでなく、
予算に対するコストコントロールミス、という可能性もあるようですね。

ちなみに計画は、ピロティ形式ではなく、後者のベタ基礎の高基礎での見積もりだと思います。
ただし、総平屋建てではありますので、この部分に大きなコストが掛かっているとは思っていましたが、
やはりですか。

仕様については、全体としてはそれ程高グレードを追求したものではありませんが、
言われてみれば、キッチンやバスは特注であったり、所々大型のガラスが使われています。
外壁にもアフゼリアとかいう高級建材を全面に使用している、などなど。

そう考えると、出てきた予算もあながち法外ではないのでしょうか・・・？

建築家曰く、「絶対に坪100万もする家じゃない」と言っていますが・・・
かといって、ケンカしても建設的ではありませんしね。

回答No.2

Mokuzo100nenn

消費税が10％になったときには、新築需要が減退するので、元の価格に戻りますよ。

日本国では人口が減少しており、また既存住宅の空き家が700万戸もあって、家を買う必要のない若者も多くなっています。

したがって、消費税増税前の駆け込み需要が一服すれば、かならず需要不足、供給過剰状態に戻り、建築価格は下振れします。

お礼

ご回答有り難うございます。

私自身もそれを期待し、建設時期を遅らせたら、どうだろうか、という考えもあります。
ただ、じゃあ2015年には予算通りに建てられるだろう、という保証があるわけではない為、
それを当てにして良いものなのか、とも悩んでいます。

回答No.1

titelist1

新築の決心が1年ほど遅れましたね。今となっては、もはや手遅れかも知れません。。

建築家とは見積りを取った経験しかありませんが、工務店でするよりもやはり高かったです。今や２３００万円の予算では建築家に頼むには少なすぎます。しかも、その基礎工事だけでも1000万円はかかっているのではありませんか。その費用は工務店でも変わらないでしょう。私ならベタコン基礎でも湿気は防げるので、余計な費用発生をやめます。

消費税増税による駆け込み需要の時は建築家の家は不利な立場にあります。建築家は設計と監理のみで、工事は工務店に頼んでいるからです。今は工務店は忙しくてたまらないのに、建築家設計の厄介な家などやりたくないのです。デフレで不景気な時代は工務店は仕事がほしくてやりましたが、流れが変わったのです。

東北では復興需要で職人の工賃は1.5倍といわれ、建材はほとんど輸入ですので円安で価格がアップています。さらに東京五輪需要で、もはや建築費が下がることはないでしょう。首都圏の新築マンションも1年で1割値上がりしています。湾岸地区は東京五輪期待でフィーバー状態です。これこそがアベノミクスの目指すところなのです。

いすれインフレになるので、今の内にやれる範囲でやってしまうか、落ち着くまで仮需要をやりすごし、消費税10％を覚悟するのかが思案どころです。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。

ご意見を拝見すると、当方が依頼している建築家の設計ミスというよりも、
次期の問題が強い、ということのようですね。

それにしても木造で坪１００万オーバーというのは、いくらなんでも法外なような気もしますが・・・。
めげずに打開策を探します。