個人事業主の賃貸マンションの収入の処理は？

質問

個人事業主（フリーランス）ですが、老後のことを考えて、賃貸マンション投資を始めようかと考えています。といっても、最初から大きな金額だとリスクが大きいので、仕事でときどき行く、福岡あたりの安い物件（250万円前後）を借金なしで買おうと検討中です。
　もし購入した場合、このマンションから入る収入は、事業所得じゃないので、フリーの仕事としてつけている経理（複式簿記。青色申告）には入れられませんよね。事業所得の計算をしたあと、所得税の申告書のところで、不動産収入として申告（分離）するのでしょうか（不動産収入にかかわる経費もそこで申告？）。
　また、賃貸マンション経営は、借金して、その元金と利息を経費として払い、そのここりが所得になるような買い方でないと不利でしょうか？
　ちなみに、購入を検討している物件（賃貸中のオーナーチェンジ）の実質利回り（家賃から払わなければならない家賃等を引き、管理不動産屋への手数料も引いたあと）は約14％です。もちろん、空室リスクや今後の物件価格の下落、家賃の下落などなどのリスクがあることも承知していますが......。

回答No.3

U-Seven · ベストアンサー

個人事業主という事なので青色申告でしょうか。
すでに決算書作成や確定申告を行われているという前提で記述します。
お手持ちの書類で確認してください。

いま、青色申告決算書（一般用）を使われているはずです。
不動産の賃貸業を行うと、別に青色申告決算書（不動産所得用）という決算書を作成します。
収入や経費は本業と別会計にします。

そして確定申告ですが、確定申告書Ｂを見てください、左側の収入金額欄と所得金額欄の一番上が事業所得（現在はここに記入されていると思います）。
上から３番目に不動産所得を記入します。
不動産所得が仮に赤字ならば事業所得から差し引いて所得金額の合計欄(9)に記入します。
（このへんの説明は所得税の確定申告の手引きP-10～14に出ています）
この合計金額が所得金額となります。

青色申告特別控除を受ける為に貸借対照表を作成されていれば、貸借対照表は事業と不動産賃貸業を合算した物で作成します。
一般用決算書に書いて、不動産用決算書には『一般用決算書に合算記入』と文言を入れておけば記入しなくて良いです。

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借金をして購入すると利息に支払が必要なので不利です、現金での購入が望ましいです。
経費としては大きくは減価償却費ですね。
あと物件の固定資産税と管理費とか入居者入れ替え時の手入れ（クロス張り替えなど業者に依頼した場合）。

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国税庁Webサイトの関連書類のリンクを張っておきます。

「所得税青色申告決算書（不動産所得用）」
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/yoshiki01/shinkokusho/15.pdf

「青色申告決算書（不動産所得用）の書き方」
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2010/pdf/35.pdf

「所得税の確定申告の手引き」をもう捨ててしまったという場合、
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2010/pdf/02.pdf

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マンション全体はすでに管理会社が扱っていると思います、物件選びは今までの修繕記録などもよく確認してください。
購入後すぐに外壁修理費などが掛かったらたまらない、近い将来そういう予定がある物件ならばその分値引き交渉をするなども考えてください。
そして将来費用なども勘案してシミュレーションを行ってください。

お礼

わかりやすい説明，ありがとうございました。参考にさせていただきます。

回答No.2

fujic-1990

不動産賃貸業をしております。

　1番の回答者さんと違う「表現」をします。（書いていることは同じだと思いますが）

　確定申告は事業所得のみ申告すればいいのではなく、全収入を申告することになりますので、特に「源泉分離、申告不要」となっているようなもの以外、全部申告が必要です。分離ではなく、1枚の用紙の中の項目が違うだけですね。

> 借金して、その元金と利息を経費として払い、そのここりが所得になる

　決定的な「間違い」は、借金して不動産を買っても、その元金返済分は経費にならない、してはいけない、ということです。
　借金して買っても、利息、管理を他人に任すならその費用を経費として払い、固定資産税を払い、その残りが「所得」です。その所得に所得税や住民税などの税金や年金の掛金増額分などがかかり、それを払って「残り」を返済に充てる、ということになります。

　そうすると、たいがい、その「残り」は銀行への返済額に足りません。足りないので、本来の事業で得た所得の残りを出して返済するわけですが、日本は累進課税なので、家賃分の収入が増えた分事業への課税率も高くなっていて、結局去年より、使えるお金が減ったりします。極端な場合は、税金を払ったり返済金を払うためにまた借金をしたりする場合も出てきます。

　借金なしで買えば、そういう苦労はありません。

　が、無借金で買った人が陥りやすい勘違いは、毎年の収入（納税後の残り）を「儲け」だと勘違いして、使ってしまうことです。
250万円の預金を引き出して不動産を買ったのなら、また250万円預金し終わってからが儲けです。本当のことを言えば、その不動産を取り壊す費用まで貯めて、それから先が儲けなんです。だって、途中で地震などで壊れたら撤去料がかかるでしょ。全部貯めるまではタコが自分の足を食っている状態だということを忘れないでがんばって下さい。

お礼

「無借金で買った人が陥りやすい勘違いは、毎年の収入（納税後の残り）を「儲け」だと勘違いして、使ってしまうことです。
250万円の預金を引き出して不動産を買ったのなら、また250万円預金し終わってからが儲けです。本当のことを言えば、その不動産を取り壊す費用まで貯めて、それから先が儲けなんです。」
　このアドバイス，本当に大切だと感じました。肝に銘じます。ありがとうございました。

回答No.1

te31102000

副業で、不動産オーナーやってます。

減価償却は定率ですので、返済の元金と利息は別物です。
マンションの耐用年数４２年で２０年経過物件だと、購入時の価格を２２年で割れば償却費が出てきます。
それが減価償却費です。
利息は経費ですが、赤字の場合は計上できません。
税金のことは、税務署で相談しに行かれればいいです。
勉強になりますよ。

また、管理を業者に任せているようでは利益が出ないのではないですか？
私は自分で管理しています。
建築関係なので、多少の修理は自分で、手に負えない場合は業者です。
それでも、残るのは家賃の７割くらいです。
借金が無いのでいいのですが、建物は古くなっていくので得なのか？考えてしまいます。

何年経過した物件か知りませんが、マンションの場合は固定資産税高いですよ。
管理費なども大丈夫ですか？
また、耐震基準の改正以前物件だと格安ですが、耐震性に問題があります。
友人に専門家はいませんか？
現地を一緒にみてもらうとか、相談されてからのほうが安全ですよ。
権利関係がややこしく、手数料ばかり大きな、どうにもならないゴミ物件があります。
安い裏には何かあると疑えです。

お礼

「何年経過した物件か知りませんが、マンションの場合は固定資産税高いですよ。管理費なども大丈夫ですか？また、耐震基準の改正以前物件だと格安ですが、耐震性に問題があります。（中略）安い裏には何かあると疑えです。」

　確かにそうですね（↑）。重要なご助言，ありがとうございました。参考にさせていただきます。