建築確認について教えてください
- 建築確認について教えてください。市街化調整区域のA番地とB番地の土地で、Aには古家があり建替えが可能で、Bは建てられない土地です。土地代と建築費についてローン申請をしていたところ、フラット35で借りられるとの仮承認が降りたため建替えを進めていました。
- これまでの経緯は以下の通りです。1. ローンはA+Bの土地代金とAの建築費からなっています。2. Aの土地について包括継承手続きにより、43条の申請をして認可が下りました。3. 認可が下りたので、Aの既存住宅は解体され、更地となりました。4. Aの土地及び建物で建築確認申請をし、承認されました。5. 地鎮祭を行いました。6. Aの土地の地盤改良工事が終わりました。
- しかし、建築確認はAの土地で行っているため、Bの土地に対応する購入金額は出せないと言われました。建築確認がA+Bで認可されれば問題はないそうですが、手続きを進めていたローンが通らないため、契約自体が無効になる可能性があるかもしれません。また、法務局ではAとBの合筆が可能と確認されましたが、合筆後に建築確認を修正認可してもらえるかはわかりません。相談するにはどこが良いのか途方にくれています。お分かりの方、助言をお願いします。
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建築確認について教えてください。
建築確認について教えてください。 市街化調整区域のA番地(以下A)とB番地(以下B)、二筆の隣接した土地で、 Aには古家があり43条申請で建替えが可能で、Bは建てられない土地です。 土地代AB合わせた金額で売却に出されていて、その土地代+建築費についてローン申請をしていたところ 窓口銀行よりフラット35で 借りられるとの事で仮承認が降りたので建替えを進めていました。 これまでの経緯 (1)ローンはA+Bの土地代金及び、Aの土地に建てる新築住宅の建築費からなっています。 (2)Aの土地について包括継承手続きにより、43条の申請をして認可が下りました。 (3)認可が下りたので、Aの既存宅地は解体して、更地となりました。 (4)建築確認申請をAの土地及び建物で行って承認されました。 (5)地鎮祭を行いました。 (6)Aの土地の地盤改良工事が終わりました。 (7)さて、いよいよ基礎工事 ここでローンの手続きを進めていたフラットから待ったがかかりました。 建築確認はAの土地で行っているため、Aの土地とAの新築住宅のみが対象でBの土地に対応する購入金額は出せないとの事。 (建築確認がA+Bで認可されれば問題はないとの事) 建築確認の申請はAのみである事は 最初からわかっていたはずなので、 ローンが通らないのであれば そもそも契約自体が無効な気もしますが、 専門知識がないのでわかりません。 また、この二筆について合筆は可能だと法務局では確認できたのですが、 例えば、合筆して建築確認を修正認可していただく事は可能なのでしょうか。 何をどうすれば良いのか、 何処に相談すれば良いのか 途方にくれています。 どなたか教えてください。 お分かりの方教えてください。
- sansukirai
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質問者が選んだベストアンサー
ＡとＢとを合筆するかどうかは登記上の問題であり、建築基準法上の敷地とはなんら関係がないです。なお、Ａ+Ｂを建築基準法上の敷地とすることは敷地面積が大きくなることですので、明らかに建築基準法に適合するものです。ですから通常は軽微な変更で可能です。合筆は必要ありません。まずはこれで進めてみてください。軽微な変更で通れば今回の問題は解決です。しかしながら今回のケースでは43許可を受けての建築確認ですので、敷地を変更するなら43許可からのやりなおしを要求されるかもしれません。43許可からのやりなおしだと、Ｂには家屋がなかったわけですから、建築許可が下りない可能性があります。 ということで、軽微な変更での変更が認められない場合は、43許可の取り直しに戻るという方法を取らずに、融資側との交渉をつめていく必要があります。すでに取得した建築許可も建築確認にはなんら問題はないことで、問題は融資側の説明ミスにあるのですから、Ｂ土地分も合わせた融資ができない場合は損害賠償請求訴訟も辞さない覚悟であることをちらつかせながら、相手側の説明ミスを追求して、融資をゲットするよう進めるしかないと思います。 それでも融資側がＢ土地分の融資をしないというなら、Ｂ土地分は別のところから借りるしかないです。フラット35との利息の差額が生じる場合は、その分を損害賠償請求します。
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- dr_suguru
- ベストアンサー率36% (1107/3008)
＞この二筆について合筆は可能だと法務局では確認できたのですが、 調整区域であっても 同一地目は とーぜんのこと 合筆はできます。 ＞43条申請で建替えが可能で、Bは建てられない土地です。 都計法43条は建築許可であり 許可敷地と以外の敷地を合筆しても無意味 Ｂは建築不可 これが調整区域の許可なのです。
お礼
dr suguruさん、回答ありがとうございました。 合筆は関係ないんですね。 今後の対応を考えたいと思います。
- angiras
- ベストアンサー率16% (56/333)
専門家ではありませんが、仮審査後に落ちることはあります（仮審査→取り扱い銀行、本審査→融資する所）。が、買いたいのなら、道はあるでしょう。 直接、担当者に聞くべき。さらには、取り扱い不動産業者のするべきサービス範囲と思います。 私見ながら、１．Ｂの購入代金は別銀行から借りる。 ２．Ａ、Ｂの面積比は？合筆によるデメリットをよく検討してから決断すべき。後からポロポロ出てきても、後戻り出来なくなったら困りますから。
お礼
angirasさん、ご回答ありがとうございました。 仮審査ではなく、仮承認でした。 窓口銀行の担当者に仮承認後に落ちることはあるんですか? と聞いたときに、「まずありません。」と回答を口頭で聞いたもので 当初から何も変更はなく、虚偽があったわけではないのにこんな事になるとは今でも信じられない状況です。
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