居住中（自分）のマンションを競売で取得したい

質問

不動産動向にお詳しい方、ご助言願います。
２５年前４８００万で購入。　ローン残債１５００万円。最近の査定は２０００～２５００万円とのこと。
所有権は、前夫９０％、私１０％。　保証協会ではなく、夫の実兄がリーンの連帯保証人となっている物件です。
ローン支払い停止となった場合、残債全額の原資はあり、残債なしにしたいのですが、所有権と抵当権を移動しなくては、大金を費やしても、馬鹿をみる、と助言を受けました。
家庭を棄てて別居した前夫は、任意売却できないゆえ、和解時に残債全額を私が払う案にも拒否し、競売にしろ、との意向でした。
現在、および、今後も居住したく、残債即金のめどはありますので、競売時に取得された業者から、立ち退き料が不要になることで交渉して競売取得価格で購入するか、または、どこかの業者に頼んで競売取得したいのですが、競売最高価格はわからない、と聞きました。
今の、不動産取引の実際の現状にお詳しい方、教えてください。

回答No.5

hkinntoki7 · ベストアンサー

ANo.4です。
　競売に掛けられてしまうと、落札者から所有権を買い取ることが非常に困難と言うより不可能だと思います。
　それに対して残債を質問者様が一括で返済されれば所有権の争いは元ご主人となるわけです。質問者様が所有権を１０％保有されていればご主人が単独で売却できないのです。仮にご主人が売却したとしても所有権90％だけですし、且つ占有されているからそんな所有権を買い取る人はいないと思います。
　どのような財産分与を取り決めされたのか不明ですけどローンの残債（＝ご夫婦の負の財産）を質問者様が弁済されれば査定金額2,000万円－1,500万円＝500万円が共有財産であり、半分に別けたら250万円をご主人に支払えば名義が質問者様にしてもらえるのではないかと考えたのです。ただ、この考え方は専門家からみたらおかしいと指摘があるかもしれませんので、専門家に確認された方がよいと思いました。

お礼

再度のご助言をありがとうございました。
落札者からの買い取りは難しいとご助言を念頭に、財産分与について、お世話になった弁護士先生に相談してみます。

ありがとうございました

回答No.4

hkinntoki7

詳細がわかりませんが、まだ、返済遅延されていないのですよね？ここはかなり重要なポイントですよ。質問者様は１０％の所有権を持っているのですから返済遅延していなければ残金一括返済可能なはずです。元夫には拒否権などありません。金融機関してみれば、残債を一括返済してくれるのであれば願ったり叶ったりです。ですから、連休明けに借入金融機関に朝一で行かれ、残金一括返済をしましょう。その時に気をつけるべきことは質問者様の口座から返済することです。残金一括返済すれば、競売の心配はなくなります。ローン残債がなくなれば、事実上、抵当権が消滅します。その状態から、弁護士を立てて元夫と元夫の持ち分所有権について争えばいいのです。自分は専門家ではないので弁護士に確認された方が良いです。
　もし、返済遅延されていたら競売は避けられませんし、残債金額では済まないでしょう。

お礼

深夜に丁寧なご回答を下さいましてありがとうございました。

金融機関への相談を、とのご回答ですが、２か月前、まだ残債用意のめどは未確定でしたが、金融機関へ行きましたところ、現在返済遅延はないこと、残金一括返済可能時には、（私は）１０％の所有権者ゆえ、１日たりとも夫の口座に入金にならぬよう便宜を払うなどと、真摯な説明をして下さいました。

抵当権は外れても、所有権は別で、任意売却なら多少でも（前夫）金が入るかもしれないのにそれが出来ない（私が売却拒否）恨みでしょうか・・・　　未解決の現状です。
ご助言、ありがとうございました

回答No.3

oosawa_i

こんばんは。

明日の朝一で大きな本屋に行き、不動産競売に関する書籍を２・３冊購入して、じっくり読むことをおすすめします。
株式投資とかのコーナーの近くに、不動産投資に関する本のコーナーがあります。
一般人向けの競売に関する本を探してみてください。普通の大きい本屋なら最低でも２・３冊はあるでしょう。
競売だけではなく、不動産投資や、不動産の購入に関する本も購入するのもいいと思います。

丸一日勉強すれば、いままであなたに助言した人より詳しくなれるでしょう。
ちなみに私はアパートの大家をしていますが、あなたが丸一日しっかり勉強すれば、わたしより競売に詳しくなると思います。

競売で取得した業者から購入するのは、かなり高くなるのでおすすめしません。
それだったら自分で落札して購入した方がいい。
いくらになるかわからないのは、どの方法でも同じです。
自分で「この金額だったら購入する」という金額で入札すればいいんです。
それで落札できないなら、業者はもっと高く購入したことになります。

ちなみに金融機関に相談はしましたか？
競売の前に、どうにかなりそうな気はしますが。

どちらにしても、まず本を２・３冊は読みましょう。
そうしないと、誰かに相談しても、その回答が適切かどうかも判断できないでしょう。
頑張ってください。

お礼

丁寧なご回答ご助言をありがとうございました。
競売については、ネットから流れの情報は集めましてプリントし、おおよそのことは
判ったのですが、裁判所の査定（最低入札価格とかいうそうですね）も検討が付きませんでした。　　ご助言にございました競売取得業者から買うと、先方は御商売ですから、当然「もうけ」が出て、立ち退き料不用なぞ微々たるのまのでしょうね・・
「丸１日」の勉強なんてとてもとても・・・１週間かけてもどこまでわかるか不明ですが勉強します。

回答No.2

中京区 桑原町（@l4330）

競売価格は任意売却の60～70%と言われてます
2500万円の70%とすれば1750万円です
1750万円で買い戻せたとしてもローン残より250万円多い出費になりますそ
れならば前夫に競売による過剰な出費分として200万円でも渡して名義変更をお願いすればよいのではないですか？

お礼

速やかなご回答をありがとうございました。
競売価格は、任意売却の６０～７０％との情報をありがとうございました。
実際の競売結果の情報から、競売最低価格と決まった価格はみたのですが、ド素人ゆえ、現状がイマイチわかりませんでしたので参考になりました。

回答No.1

Oubli

こういうのは弁護士に相談しなくてはいけませんよｌ
何十万円か払うことになり、ばかばかしいのですがしょうがないです。

お礼

早速のご回答、ありがとうございます
弁護士先生にはすでにお願いし、真摯なご助言をいただいておりますが、競売のことは予想がつかないとのことでした。