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不動産の競売手続について

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  • 質問No.196386
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お礼率 68% (170/247)

イ.競売物件の状況
          土 地     建 物
所有者        A       B
抵当権第1順位  C銀行     C銀行  
    (競売申立人・残債1500万円(債務者B))
      (但し、登記簿記載の債権額は1億円)    
    第2順位  D社       無し      
      (残債1億2000万円(債務者E))
その他の権利    無し      無し  
鑑定評価額    6000万   3000万
最低売却価格       9000万
買受申出保証金      1800万

ロ.仮定する条件
D社が9100万で落札
上記、競売申立人の残債は概ね間違いないが、残高証明書等の書面で確認したものではない。
しかし、話がややこしくなるので、この話の中では上記の通り残債は1500万で確定とします。

ハ.質問
D社は、この物件を落札するために、いくら現金を用意する必要があるのでしょうか?
1.4800万 = 保証金1800万+建物3000万 
2.9100万 = 保証金1800万+残額7300万
3.その他

C銀行へ1500万円の弁済は、土地・建物の売却価格を按分で算出して、その割合でそれぞれの価格から充当されるのでしょうか?

よって、全額払い込むとすれば、D社には、いくら戻ってくるのでしょうか?

その他、何か用意するものはあるでしょうか?

ご指導お願いいたします。
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質問者が選んだベストアンサー

  • 回答No.2
レベル5

ベストアンサー率 66% (2/3)

 本件では、土地建物が一括して競売に付されていて、第一順位の抵当権については、建物所有者が債務者で土地所有者が物上保証人という関係で共同抵当権が設定されており、D社はこの物上保証人の後順位抵当権者であるということでよろしいのでしょうか。

 そうだとすると、通常の共同抵当権であれば割付主義がとられて第一抵当権者は各不動産の価格に応じて配当を受けるところ(民法392条1項)、物上保証人の後順位抵当権者(D社)が、物上保証人(A)が第一抵当権の債務者(B)へ法定代位権(民法500条)を行使することを期待することを保護するため、392条1項の割付はなされず、C銀行は債務者の不動産である建物から配当をうけるとするのが通説ではないかと思います(最高裁昭和53年7月4日判決は、異時配当の場合ですが同様の後順位抵当権者保護の理論を用いています)。
 この考えが適用されるとすれば、本件でD社は土地の売却代金分として最低6000万円(競落代金が高くなればそれに応じて増える)は配当を受けることができそうです。

 D社が9100万円で競落した場合とは、1800万円を保証金として積んで入札するわけですが、この保証金は代金に充当されるため(民事執行法78条2項)、残額7300万円を納付するのが原則だと思います。
 但し、売却決定期日の終了までに配当を受けることのできる買受人は配当金を差し引いて納付することを申し出ることができます(民事執行法78条4項)。
 これが認められ、かつ配当が6000万円であるとすれば、更に納付する金額は3100万円から1800万円を引いた1300万円ということになり、合計3100万円を用意すればよいということになりそうです。
お礼コメント
gotetsu

お礼率 68% (170/247)

丁寧なご指導、誠に有難う御座います。
「後順位抵当権者保護の理論」なるものは知りませんでした。
なんか希望が湧いてきましたので、早速私なりに、貴殿ご指摘の条文・判例などをあたってみたいと思います。
重ねて御礼申し上げます。
投稿日時 - 2002-01-12 22:37:42
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  • 回答No.1
レベル9

ベストアンサー率 18% (23/122)

 裁判所の不動産競売手続ということでしょうか。  D社が落札するためには,入札書に記載した9100万円でよいと思います。  落札後,D社は,入札額から買受申出保証金額を差し引いた分を裁判所に払込むことによって(登記の印紙台は別途必要ですが),落札者であるD社に所有権が移ります。この後配当手続によって,債権への充当が行われます。配当手続は,公租公課・抵当権の高順位からとなりますので,無配当ということ ...続きを読む
 裁判所の不動産競売手続ということでしょうか。

 D社が落札するためには,入札書に記載した9100万円でよいと思います。
 落札後,D社は,入札額から買受申出保証金額を差し引いた分を裁判所に払込むことによって(登記の印紙台は別途必要ですが),落札者であるD社に所有権が移ります。この後配当手続によって,債権への充当が行われます。配当手続は,公租公課・抵当権の高順位からとなりますので,無配当ということもあります。
 これでも債務者にまだ債務があれば,別の方法で債権の回収を行うことになるでしょう。

 わかりにくい回答ですみません。詳しくは,本件を扱っている裁判所にお問い合わせください。
お礼コメント
gotetsu

お礼率 68% (170/247)

どうもありがとうございます
投稿日時 - 2002-01-12 22:31:31
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