競売にかけられたマンションの敷金と居住権について

質問

母の事で相談させていただきます。
母が平成元年４月より居住しているマンションはでH社名義の物件です。H社は母が勤めていた親族会社です。年をとったときに何かの理由で自分が払えなくなった場合、そこから相殺してもらうことも想定し、H社に平成元年５月に敷金として２０００万を払い、その後年間１５６万の家賃を払っておりました。２０００万円の預かり書はいただいています。将来マンションを買取るという交渉はしていまん。
２，３年前よりH社の経営状態が危なくなり、２０００万円を返してもらうのが不可能という事態になったので、、平成１３年５月３１日付けにて、2０００万円から賃料を分割返済し相殺するため、合意書を同じくH社長の名前でうけとっています。
現在まで約２年間その措置が実行されていましたが、最近母の居住する部屋が抵当に入っていて競売物件になっていることが判明しました。調べてみると平成１２年８月に抵当権が設定されていました。４月１３日には地裁より執行官が来たそうです。
(1)　この場合は、はじめに払った２０００万円は戻ってこないのでしょうか？
(3) 母の居住権というのはどうなるのでしょうか？賃貸契約は継続できるのでしょうか？
知り合いの弁護士さんに相談したところ、最悪の場合新しい所有者になったら立ち退かなければいけなくなる可能性もあると言われたそうです。
現在母はこの先一体どうなるのか不安で精神的にかなり参っているようす。
よろしくご回答のほどお願いいたします。

尚、先日同じ質問をうっかり二つのカテゴリーにしてしまい削除されたので、せっかくお答えいただいた方にご迷惑をおかけしてしいました。お礼を申し上げるとともにお詫び申し上げます。ご回答を保存していなかったので、もし気が向かれましたら再度お願い致します。

回答No.1

tk-kubota · ベストアンサー

賃借権は、引渡を受けておれば対抗できるので（借地借家法３１条）そして、そ
の賃借権は平成元年で抵当権が平成１２年ならば、その抵当権の実行による買受
人に対して対抗することができるので、明け渡す必要はないと思われます。勿論、
対抗できる賃借権ですから敷金も買受人が承継するので明け渡す時にはその買受
人からもらえます。
ただし、ここで問題なのは、平成１３年に敷金と賃料相当額の相殺契約している
点です。相殺していると云うことは敷金返還請求権が発生していると云うことで、
このことは、賃貸借契約を解除していなければ、その請求権は発生しませんから、
結局、平成１３年にその賃借権は解約していることになります。
そうだとすれば、強制執行で立退せざるを得ないでしようし、敷金も戻ってきま
せん。
そのことを「いや、解約はしていない、こうなんだ」と云う法律構成があるなら
いいですが、それらが今後最も重要なところと思われます。
弁護士は、上記、後段の解釈と思われます。

お礼

tk-kubota様
再度のご回答感謝しております。
なかなか素人では解釈が難しい問題なんですね。
慎重に考えながらななとか母が今のマンションに住み続けられるように進めて行きたいと思います。
ありがとうございました。

回答No.2

refuse-to-lose

おそらく立ち退く必要はないと思われます。
賃貸借契約をして入居したのが抵当権登記より前ですので，新しい所有者に対しても賃借権を主張できることは#1の方が書かれているとおりです。

敷金と賃料を相殺する合意をしたとのことですが，賃貸借契約を解除しなくても敷金の額を変更する合意をすることは自由ですから（敷金は絶対に必要というわけではなく，賃貸人と賃借人の合意さえあれば最初から差し入れないことも，いったん差し入れた敷金を返還することも問題ありません。），敷金と賃料を合意で相殺したからといって賃貸借契約が終了したことにはなりません。

ただ，敷金と賃料を相殺するというのは，あくまで賃借人（母）と当時の賃貸人（Ｈ社）との間の合意なので，それを新しい所有者（新賃貸人）に対して主張することはできないと思います。ですから，所有者が代わった後（競売されて買受人が登記をした後）は新しい所有者に賃料を支払う必要がありますし，支払わなければ賃貸借契約を解除されることになるでしょう。

所有者が代わった後に賃貸借契約が終了して建物を明け渡した場合，新所有者に対して敷金の返還を請求することができるのですが，今回のように，通常の相場より著しく高い敷金を差し入れていた場合にそれをそのまま返還請求できるかどうかは疑問です。通常の相場を超える部分は「敷金」とはいえない（実質は貸金のようなもの）と判断される可能性もあります。

お礼

refuse-to-loseさま
詳しいアドヴァイスありがとうございました。
なるほど、いろいろな解釈の仕方があるのですね。
結局はどのような判断がなされるのかは裁判官次第ということですね。
審判が下ったのち、どう動くかが今後の課題ですね。