マンションの寿命がきたら、居住者はどうなるの？

質問

すみません、下に類似の質問をさせて頂いておりますが、少し内容が異なるため改めて質問させて下さい。

鉄骨マンションの寿命は60～100年と言われていて、管理状況に大きく左右されると聞きます。
ところで、たとえば建築されてからちょうど80年目にいよいよ寿命を迎えたとして、そうなるとどういう風になるんでしょうか？

そのマンションはおそらく取り壊されることになるんだろうと思いますが、その場合、居住者には何の保障や手当てもなされないものなのでしょうか？（分譲マンションの場合）

そうすると、もしその時点で別の分譲物件を買えるほどの預金がなく、ローンを新たに組めないほど高齢になっていた場合は、賃貸住宅に移り住む以外手段がない…ということになるんでしょうか…。

ちなみに現在、中古分譲マンション（公団）の購入を検討中です。
もし90歳まで生きたとして計算すると、検討中のマンションはその時点で築87年になります。
そこまでもたなかった場合、どうなるんだろう…？？
もし更にもっと長生きしたとしたら…？
と不安になり質問させて頂きました。

回答No.8

noname#25310 · ベストアンサー

現在のところ、マンションの建て替えに成功したのは全国でも数例だそうです。
ほとんどが公団分譲で、土地が広く建ぺい容積率に余裕があり、建て替えて更に戸数を増やし新規購入された利益で、建築費を相殺出来るからです。
でもほとんどのマンションは現行の建ぺい容積率では、建て替えても同じ大きさの建物が立たず、多大な建て替え費用を区分所有者が自己負担しなければならなくなります、。
建築費１千万に建築中の移転費用、歳を取ってから出せませんよね。
そう、あなたが出せないものは他の人も出せないのです。
よほど高所得層の所有者ばかりなら別ですが。
組合員の4/5の賛成で可決しますが、だから現実には建て替えが実行されることはほとんどありません。
また、一人でも反対者がいれば、その人を立ち退かせることが法的に可能なのか？ということもありますし。

だから購入する時に管理体制のよいマンションを選ぶことが大事なのです。
すでに築40年を経過したマンションで、建て替えてもメリットがないという判断で建て替えはしないと決め、その分、耐震補強などに費用をかけ資産をまもる意向で可決したところもいくつかあります。
寿命が30年とか60年とかいっても、それは設備仕様などソフト面が時代にあわなくなるという意味で、60年建てば建物が壊れて住めなくなるということではないのです。（建築士談）
築60年以上で人の住むコンクリート造りの建物もたくさん現存します。
ただ古くなると耐震性などが劣ってくるわけで、それは資産家値の現象として自分が受け入れるかどかということです。
どうせ賃貸にしても木造一戸建にしても、老後に資金がなければ古い家に住まなければならないことは同じです。
菅理体制が良く所有者の意識が高く、きちんと修繕や手入れをしているマンションを選べば、お買い得ですよ。

お礼

＜菅理体制が良く所有者の意識が高く、きちんと修繕や手入れをしているマンションを選べば、お買い得ですよ。

この点では、既に親戚がそこで管理組合の理事を務めており、状況を聞く限り申し分なさそうに思えます。

ただ、もしそうであってもやっぱり「築87年まで住む」前提で購入するという発想は楽観的過ぎますよね？
あくまで、「いずれ住宅費がかけられる」前提で挑まなければならないですよね…。

とはいえ、築60年以上の建物もたくさんあるなんて、それは驚きました。「ただ住むだけなら可能は可能」ということでしょうか…
でも古いのは我慢できても、耐震性に問題があるのは不安ですね。

なんだか気持ちが賃貸に傾いてきました。

貴重なご回答、ありがとうございました。

回答No.10

noname#25310

8です。補足します。
鉄筋コンクリートのマンションは解体するにも費用がかかり、一世帯当り100～200万と言われます。
（定期借地権のマンションなど、将来、借地期限に更地で返還するために解体費用を積み立てている物件もあります。）
つまり建て替えの場合も解体費用はかかるわけで、これは建て替えに同意しないで立ち退く人も負担義務があります。
売るまでは自分の持ち物ですし、管理組合と運命共同体だからしかたないです。
no.9様の書かれているように、建て替え賛成派に土地の持ち分を売却して現金として受け取りますが、解体費用とほとんど相殺されます。
マンションにおける土地の持ち分なんて微々たるものですから。
そんなに高い土地なら現時点もすでに高価格で手が出ない筈です。

だから現実には建て替えは実現しないのです。
よほど立地の良い老朽したマンションを買い取り、建て替えて売り出すビジネスも立ち上がり始めていますが、やはり所有者は立ち退いたあとの住居の保証がなければ簡単には売却しません
ちなみにマンションは所有しているかぎり、固定資産税がかかりますし、住み捨てもできません

お礼

えええっ
解体費用ってそんなにかかるのですか…！
だったらなお、建替え反対派が多くなりそうですね。

＜管理組合と運命共同体

なんだかすごいですね、その言葉…
でも的をえてますね。

そうか。
そうですよね。
例え住んでなくても、所有してるだけで固定資産税もかかるのですよね。
うわー
そうなったら本当にもう、お荷物以外のなにものでもないですよね…

ご親切に補足をありがとうございました。

回答No.9

noname#65504

>建築されてからちょうど80年目にいよいよ寿命を迎えたとして、そうなるとどういう風になるんでしょうか？

先ず寿命が来たかどうかの判断は誰がすることになるでしょうか？
それは、管理組合での決議（４／５の賛成で可決）によります。つまり住民全員で話し合って決めることになります。
もちろん建築士などの専門家の調査結果などを参考にすることになりますが。
なお、決議で１／５を超える人が反対すれば、立て替えることはできないことになります。
その場合は、補強を行うかどうかの決議をすることもあります。しかし補強を行う決議も３／４以上の賛成票が必要です。
これも１／４を超える人の反対があればできません。
（これが先の回答にある成功例が少ない理由です）

決議が決まらなければ、そのまま危険な建物に住むか、別な住居を探すかの判断を個人個人で行うことになります。

＞そのマンションはおそらく取り壊されることになるんだろうと思いますが、その場合、居住者には何の保障や手当てもなされないものなのでしょうか？（分譲マンションの場合）

個人の資産を個人が判断して処分するのですから、国などからの保証などは当然ありません。このようなことに備えて、修繕積立金などをしておくのが必要です。
まら、８０年ごともなると建て替えが必要な危険な建物が多く存在することになりますので、その当時は法律などが変更になって、支援制度ができているかもしれませんが、現時点では特にないです。

＞そうすると、もしその時点で別の分譲物件を買えるほどの預金がなく、ローンを新たに組めないほど高齢になっていた場合は、賃貸住宅に移り住む以外手段がない…ということになるんでしょうか…。

もし立て替えることになった場合、これはマンション個別の事情になります。
建築基準法では敷地面積に対する建築面積や延べ床面積の割合を規制しています。
敷地に対して現在のマンションが余裕のあるものであれば、新しく建てるマンションを大きく造り、増えた分を分譲することにより、その代金を建設資金などに充て、各人の負担額を減らせるなどの方法をとることができます。

敷地に余裕がなければ、個人の資産状況次第ということになります。

なお、建て替えになった場合、費用がなく建て替えに参加しない場合、反対者がいると建て替えに支障が生じますので、建て替え参加者などから、土地の持ち分を相場で売り渡すようにいわれることになります。

土地の資産価値があれば、それなりの額になると思います。

また、費用がなくても建て替えに参加しておけば、新築した専有部分を売却することで、その費用を払うという方法もあります。

建て替え後の資産価値と土地だけの資産価値のどちらが高いかを判断することになると思います。

お礼

ううううーーーん
読めば読むほど、ため息が出ますね。
皆さんからの貴重なご意見に、考えさせれるばかりです。
自分がいかに楽観的で不勉強だったか思い知らされました。

そして読めば読むほど、無難な賃貸を選びたい気持ちになってきました。

丁寧で分かりやすい回答をありがとうございました。

回答No.7

noname#25359

マンションの寿命を待たずとも、阪神淡路大震災などで倒壊したマンションでは同じ問題が出ています。この場合は建物がすでに壊れてしまっているので「建て替えしようか」などと検討している間はありません。建て替えはマンションが抱えている根本的な問題です。それを認識したうえで購入することになるのです。もちろん戸建てでも老朽化、建て替えは必要になりますが、個人の意志決定でどうするか決められます。マンションはそうは行きません。建て替え時の問題はハード面とソフト面制度的にいろいろ研究され、いくつかの方法も提案されていますが、まだ実効性のあるものは実現していない状況と言えます。等価交換等で建て替え経費を抑えるのも、郊外で公団等が開発した宅地ならともかく、密集市街地に民間業者が建設しているようなものは容積率も使い切っているようなケースも多く、床の積み増しが困難な場合も多いと思いますので、期待できるものではありません。今はそんな状況です。

お礼

回答、ありがとうございます。

実は今日、急に不動産の方が今住んでいるマンションを査定しに来られることになりいろいろとお話を聞きました。

私が検討しているマンションについて、「まず立替はないだろう」とおっしゃっておられました。

今住んでいるマンションは阪神大震災を経験した建物なのにも関わらず、同マンションに住み管理組合の理事をしている父は「100年くらいは大丈夫やろ」と楽観的で、私もそれを鵜呑みにしてしまっていました。
まぁ父にしたら「自分の寿命以降のことは知らん」ってな感じなのかもしれません… (・_・;)

皆様のご意見をお伺いして、だんだん状況がつかめてきました。
貴重なご回答、ありがとうございます。

回答No.6

bouhan_kun

＞鉄骨マンションの寿命は60～100年
建物の状況にもよります。通常は40～50年ぐらいで建て替えることも少なくありません。これは、工法、材料のあんばいに加え、昔の考え方で建てたものの中にはメンテナンス（特にライフライン）が難しいものが少なくないからです。まっとうなつくりであれば、躯体だけならおっしゃる程度はもつはずです。

＞居住者には何の保障や手当てもなされないものなのでしょうか
基本的にはないですね。あなた個人の資産なわけですから。

＞もしその時点で
建て替えであれば、まずまちがいなく分担負担金が必要になります。ただ、新規購入時と比べ上物だけの話になりますから、金額は総じて少なくなるでしょう。部屋数を増やして管理組合で分譲する、貸し店舗や駐車スペースを作って外部に貸し出すすなどの収支によって、さらに負担は少なくできます。部屋の大きさについては建蔽率の緩和などで、今より大きい部屋を割安で確保できる可能性も少なくはありません。
ただ、預金なし、ローンを新たに組めないとなっても引っ越すにしても売却しとかないと、区分所有者としての負担は残ります。

＞現在、中古分譲マンション（公団）の購入を検討中です。
傷み具合、建て替え計画の有無、あなたの収支予定などを鑑みて検討するしかないと思います。

お礼

＜ただ、預金なし、ローンを新たに組めないとなっても引っ越すにしても売却しとかないと、区分所有者としての負担は残ります。

そうか…
「もらえる」どころか、「負担」を抱えることになってしまうわけですね…
ううーん。
これは問題ですね。「資産」どころか「お荷物」になってしまうのですね。

購入に対する意欲がだんだん乏しくなってきました。
持ち家願望は全くないので「いちかばちかの橋を渡る」よりか、賃貸を選んだ方が安心して暮らせるかも…という気がしてきました。

回答ありがとうございました。

回答No.5

m_inoue

今、マンションの建て替えの平均は３７年

もちろん築３０年で建て替える物件も５０年経っても建て替えられない物件もあるでしょうね
マンションの本体は保っても配管などが保ちません
給排水管は約３０年で寿命と言われています

大規模修理をしてそのまま寿命を延ばすか、立て替えるかを比較して建て替えているのでしょう

これから建てる物件がいつまで保つかは判りませんので寿命が何年かも見当が付きません

少なくとも今建て替えておられる物件もまさか３７年で建て替えになるとは思っていなかったでしょう

まずは１００年も保つというような考えはとりあえず捨てるべきでしょう

１００年保たすにはマンション２戸分の費用が必要だと思っていなければならないでしょう

で、４０年目に建て替えるとして

＞居住者には何の保障や手当てもなされないものなのでしょうか？

自分の所有物ですから誰も補償してくれませんし、倒壊などの恐れが有れば費用を負担して対応し無ければなりません

＞検討中のマンションはその時点で築87年になります。

そうなる前に建て替えか新築できるくらいの費用を投入して改修する必要が有るでしょう

マンションは資産では有りません、自動車と同じ消耗品です

お礼

うーん…
回答を読んでとても考えさせられました。
本当に勉強不足だったのだなぁ…とつくづく考えています。

ちなみに実は今住んでいる住居も公団マンションなのですが、昨年大規模修繕を行ったばかりで、各個人による配管工事も勧められている状態です。
同マンションで暮らす父がマンションの理事を勤めているのですが、父に言わせると「まだまだ建っとる。100年は建っとるやろ。」だそうで、これを私も鵜呑みにしてしまっていました。

なんだか考えれば考えるほど、賃貸に惹かれてきました…

2年後には手狭になる見通しですので、それまでに現在の住居を出たいと思っています。
買換えを検討していたのですが、賃貸もいいな…と思い始めました。

回答ありがとうございました。

回答No.4

kgih

確かに不動産は資産です。
が、マンションはどちらかというと、地面を入居者で共有し、実質、個人で所有しているのは、コンクリートで囲われた空中の空間と考えた方がよいと、私は思います。

マンションの躯体は、机上の計算では１００年持つとも言われますが、そのすべてが、オーダーメイドで、現場で、人の手によって作られます。といえば、お分かりのように、パンフレットで見る車の燃費のように、その数値（１００年寿命）は出てこないと思います。

いま、初期の分譲マンション（多摩ニュータウン）が３５年程度経過し、その様子が注視されてます。これが、今後のモデルパターンとなるのではないでしょうか？

寿命になったから立て替えようということになると、組合での決議が必要です。一定以上の賛成がないと立替ができません。
かなり長期戦になりますし、住民が賛成派・反対派で分断されることを考えると、マンションの環境はあまりよくないかもしれませんね。

立替に賛成した場合。
必然的に一定の資金が必要になります。
しかし、デベロッパーが入り、今まで以上の大きなマンションが作れるのであれが、等価交換で負担が少なく、新しいマンションに入ることはできるかもしれません。でも、同じ広さでというのは無理でしょうね。

反対した場合。
共有している土地の個人所有分を売却することとなると思うので、その収入はあるでしょう。

いずれにせよ、以上のことを考えてくると、序妙が伸びており、若年でもマンション購入も増えてきていることを考えると、マンションは一生モノではないのかもしれません。

そういったことを考えて購入したり、ローンを組まないと大変かも。

お礼

なるほど…
やっぱり100年…なんてのは、あくまで「机上論」でしかないのですね。
かなり楽観的な見通しなのでしょうね。

多摩ニュータウンですか。
参考にしたいのでさっそくネットで情報を調べてみますね。

今日、急に不動産の方がうちに見えられることになったので立替について聞いたところ、「まぁまず不可能」だし、もしその話が持ち上がったとしても話し合いは10年単位で行われ長期戦になるだろう…とのことでした。

まだ、「立替が決定し、自分が反対だった場合」は、土地の個人所有分をもらえるのでしょうが、立替案も持ち上がらない、もしくは持ち上がってもまとまらない…となるとそれも期待できないですね。

＜いずれにせよ、以上のことを考えてくると、序妙が伸びており、若年でもマンション購入も増えてきていることを考えると、マンションは一生モノではないのかもしれません。
そういったことを考えて購入したり、ローンを組まないと大変かも。

本当におっしゃる通りですね。
今のマンションを購入した時はそこまで考えておらず、勉強不足でした。
「一生もの」という発想は、非現実的なのですね。

回答、ありがとうございました。

回答No.3

suiton

ご自分のものですから、何の補償もありません。
前の方が回答されているように、管理組合での議決が必要です。
建替えに反対が多ければ、崩れかかっていても我慢して住み続けなければなりません。そのような状態では売ることもできず、厄介な資産を抱え込むことになります。
マンションといえば聞こえは良いですが、共同住宅ですから住んでいる人同士の意見の統一がないと大変なことになります。

補足

＜建替えに反対が多ければ、崩れかかっていても我慢して住み続けなければなりません。そのような状態では売ることもできず、厄介な資産を抱え込むことになります。

なるほど…
それが現実ってことですね。
ネット検索していて、「あなたのマンションが廃墟になる」「あなたのマンションが資産でなくなる日」というタイトルの本を見つけ図書館に予約してみました。

実は今日、今住んでいるマンションの査定をして頂くために不動産の方にうちに来られることになったのでいろいろとお話を聞いたのですが、私が購入を考えているマンションの場合、まぁまず寿命がきても立替はないだろう…とのことでした（そのマンションに限らず立替が可能なケースは稀らしいですね。）

倒壊の危険で住むこともできない…、かといって立替は不可能、そして取り壊しもないだろう…となれば、廃墟になるしかないのか…？？
そうなれば一戸当たりの土地の権利代金も当然支払われることはないだろうし、何の収入もない状態で新たな住居を探さないといけないんでしょうねぇ…

思ったより、現実は厳しいんですね…

回答、ありがとうございました。

回答No.2

noname#45950

マンションを購入するということは、自分の「資産」になるということです。

＞居住者には何の保障や手当てもなされないものなのでしょうか？

自分の車や家が古びたところで、そんなものはある筈ないです。

ただマンションは「自分一人」の物ではありません。
と、いうわけで管理総会（だっけな？）で３分の２以上の賛成があれば、それに従わなければなりません。修繕にせよ、建替えにせよ・・。

マンションの寿命はこの高温多湿・地震大国の日本では３０～３５年くらいと見ておいた方がいいでしょう。築８７年まで住み続けるっていうのははっきり言ってありえないと思います。

ちなみに私たち夫婦は、６５歳くらいでマンションを買い換えるというマネープランを組んで、おととしマンションを購入しました。

補足

＜自分の車や家が古びたところで、そんなものはある筈ないです

あ、すみません。
書き方が悪かったですね。
ええと…つまり…
その時点まで来た時、マンションの権利に少しでも価値が残っていてそれを換金できる方法などがあるのかなぁ…というような意味で書かせて頂きました。

実は今日、不動産の方に今住んでいるマンション（こちらも公団なんですが）の査定に来て頂くことになったのでその件もお話お伺いしてみました。
まだ日本のマンションは歴史が浅く、「寿命がきたものの立替は現実不可能、じゃあ居住者はいったいどうなるのか？建物はどうなるのか？」についての実際の事例はまだほとんどないそうですね。

65歳で住宅ローンが組めたのですか！？
へええ…
たくさん年金をもらっていらっしゃるのかな…？

ご回答、ありがとうございました。

回答No.1

kamikazek

人間の寿命と
建物の寿命も
計算に入れて値は出てるはずです。
それをわかってて買うか
やめるかですよ。
そのへんはまったくの
世の中の駆け引きでしょう。

お礼

ご回答、ありがとうございます。
ううん…
すみません…
ちょっと意味が分かりづらいのですが、ようは「当たるもはっけ、当たらぬもはっけ」…と思った方がいい…みたいな感じですかね…