ワンルームマンション投資

質問

建材メーカーに勤めている３０代前半の既婚男性です。（妻、子供2人）
某マンション投資会社から、下記内容の投資話を持ち上げられております。

参考物件
○福岡市中央区薬院　１２階建ての４階部分の１室　※今年竣工の物件
　（地下鉄薬院大通駅まで徒歩４分程、天神エリアまで徒歩約１５分）

○1,460万のフルローン・・・金利2.568％の変動（長プラ）、返済期間35年

収支例
○設定家賃　55,100円
○住宅ローン　52,728円
○賃貸管理料　630円
○管理費・積立金　6,500円
※毎月の負担（手出し）　－4,758円・・・最初から赤字の計算です

福岡の薬院という物件には魅力を感じますが、下記の点を個人的に考慮した場合
この物件を所有することのメリットがあるのかないのかの判断が難しく、ワンルーム
マンションオーナーの方、マンション投資会社にお勤めの経験がある方など、多くの
意見を頂ければ幸いです。宜しくお願い致します。

(1)投資会社は、ローン期間中に亡くなっても借入残債は保険から全額返済される為、
　妻に資産が残ると言いますが、ローン残債が多い時に亡くなればメリットとして考え
　られますが、支払いが終わる頃では建物の老朽化で資産価値が下落し、意味を
　持たないのではないかと思うのですが・・・

(2)投資物件だが、この案件の１棟は某学校関係の寮として契約しており、家賃設定が
　購入側で決められないとの事。
　デベロッパーと学校関係の間の仲介業者が存在しているとの事で、その企業が
　家賃を設定しているとの事で、最初の契約時点で手出しが必要な物件なのに
　年月を重ね建物が古くなれば家賃も安くしないと入居も難しいだろうし、家賃を
　下げて入居を確保しても更に手出し負担が増えるだけの物件ではと思うのですが・・・

(3)投資会社は、節税効果がある旨を強調してくるのですが、年収約520万程で
　どの程度の節税効果（年間）があるのか？年収５２０万程では、たいして節税効果は
　見込めないと思うのですが・・・
　※固定資産税は約6万程と思われます。（専有面積：約２４m2強）

回答No.5

home147 · ベストアンサー

マンション問題に関しては私が他の質問者に回答しているものをぜひ一度ご覧ください。現在マンションに住まわれている方や、マンション購入を検討するなら必ず貴方の知識になることです。

　この質問に関してお答えできるのは、文面からわかりえる事のみで、私の視座でお答えできる部分だけに特化します。

　まず最初に、デベロッパーが竣工当時に修繕積立金を安価に設定し、購入者の購入意欲を誘うやり方は「誘い水」として非常に初歩的な方法です。
　このやり方で、マンション管理にに知識のない購入者に対し、ランニングコストが安い物件と思わせる作戦を行っています。
　もしこの物件を購入した場合に、将来的に必ず発生する不安事項が、他の質問者の回答に記していますのでご覧ください。
　管理費・修繕費が6500円というのは、非常に懐疑的に感じずにはいられません。

　二点目は
「投資物件だが、この案件の１棟は某学校関係の寮として契約しており、家賃設定が
　購入側で決められないとの事。
　デベロッパーと学校関係の間の仲介業者が存在しているとの事で、その企業が
　家賃を設定しているとの事で、最初の契約時点で手出しが必要な物件なのに・・・」
　もう少し詳細を伺いたいところですが、文面から推測するに、区分所有権の大半がこの寮の所有者にある物件とお見受けします。
　この物件は2棟で1物件となっているマンションで、その学校側が1棟分を所有していて、全世帯数の可半数の所有をしているのではないでしょうか？
　ここが非常に大切で、その学校側がマンション全体の可半数以上の所有権を持っているなら、それと同時に決議権も持っていることになります。そのような物件ならば絶対に購入しないことをお勧めします。
　その為に家賃設定が、購入者であり区分所有者であり、議決権をお持ちの貴方が、価格設定を出来ない理由のではと考えます。
　もしそうであるなら、今後もどのような問題が発生しても、ご自分の持ち物であるのに、ご自分の意見が受け入れられない状態が常に発生します。
　そうなると、不要で高利な工事であったとしてもデベロッパーが言ってくる言い値に学校側が承認するだけで、その工事などを行う羽目になります。
　これに関しても「他の質問者の回答」に関連することが記しています。

　もう一つ、不安点として感じるところですが、学校の寮として使用されるなら、それ以外の普通に住居として購入した人たちとあらゆる面で利益相反になりがちな点です。
　学校側の学生に対する指導面がしっかりしていればいいのですが、なかなか出来かねるのではと感じます。
　例えばですが、若い人に多い、ゴミ問題や騒音問題に対して生徒側にモラルが無く、さらに学校側がこの対策に力を入れないとしたらどうでしょう。
　それ以外の住民が、何かしらの対策の為に費用を投じようとしても、学校側が議決権の大半を持っていたら、どのような有効な案であっても、学校側が費用を出したくないといえば絶対に通りません。

　投資目的なら、それを取り巻く受益者と同等の知識を兼ね備えておかないと、食い物にされ破産する危険性が非常に高いです。
　無知な人間を探して「こいつなら・・」と手ぐすねを引いていると思うくらい、慎重さと危機意識が不可欠です。

　他の方のご意見も参考にあらためて再考したほうがいいと思います。
　私、個人としては購入しない物件ですね。

回答No.7

Big-Torakichi

賃貸マンション、アパート、ビルを経営している者です。
細かいことを言えば、切りがないので、かいつまんで要点だけ書きます。

まず、マンションなどは、生ものとして捉えてください。
景気が上向き、家賃の上昇が見込めるならいいのですが、ここ数年はダメでしょう。
となれば、今の新築時の家賃が最も高い設定となります。（その家賃妥当ですか？周りの物件を見てください。）

となれば、
(1)通常、新築時はすぐに借り手がつきますが、古くなってくると家賃を下げないと賃貸人が入らない。
(2)賃貸人退去後のホームクリーニングや修理は家主持ち（ほとんど持ち出しです）
(3)とにかく入居してもらわないとお金は入らない。
(4)新築は登記をした瞬間、価値が下がる（車と同じです。新築が一番割高です）
(5)入居した人が家賃をきちんと払ってくれるとは限らない。（未払いでも退去まで持ち続ける金銭的体力が必要です。）
などなど。

ですから、入ってくるお金で使えるのは、余裕を見て６割くらいと考え、そこから税金、ローンを返済することを考えないとなりません。
将来、今の家賃から３－４割下がっても、なんとか転がる状況でないと、収支が崩れます。
そして、新築の時が一番儲からないとならない。一番儲かりますか？

カツカツでやる場合は、そのリスクをカバーできる他の収入を持っていないと、お金が回らなくなり、物件を売ることとなり、全額ローンですと必ず残金が残ります。（今の状況では買った値段で売れることは決してありません。）

今回は、一括借り上げの寮みたいなものみたいですね。家主に家賃設定も権限がないとなれば、相手の言われるがままの家賃となり、さらに毎月の家賃以外に賃貸人に仲介会社の手数料が毎月実は上乗せされているのではないですか？
本来、同じお金を投資して、もっと家賃が入るのでは？
そういう物件は普通家賃保証されてません？入居人がいなくても家賃払いますみたいな....
そういうチェックも必要だと思います。

印象としては、人のお金で物件をころがし、リスクは所有者に押し付けている印象があります。
なんか、かなり制限のある物件ですね。売る時も苦労しそうです。

あとは自己判断で。
状況や物件のことはよく分からないので。

よく節税と言いますが、それよりも大切なことは大局的にビジネスとして成り立つかです。
節税は、ビジネスとして成功したあとの２次的なものと捉えた方がいいと思います。

お礼

具体的な説明ありがとうございました。

回答No.6

596359635963

マンションの価値というのは売り始めた時から下がっていき15年ほどで底となる。
それゆえ不動産投資で扱うマンションは築15年程で建物自体の修繕が終わったものが好ましい。
この基本ができてない時点で終わっている。
新築マンションなど貧乏人が手を出して良いものではなく本来は金持ちがポケットマネーで買うようなものだ。
不動産に詳しいものなら居住用としてでも買わない。
そもそもローン一つとっても投資の場合はだいたい5年が好ましく最長でも10年以内に返済の目途が立たないようなら失敗だ。
住宅ローンと同じ感覚で35年など馬鹿馬鹿しいにもほどがある。
マンションなど35年も経てば場合によっては更地にした持ち分の土地の値段の方が高いぐらいだ。
寮として契約されていて一見安定しているように見えるが価値が下がる以上は更新ごとに家賃の値下げを要求されるだろう。
家賃保証という言葉を売りにする物件はたいていこういう裏がある。
値下げに応じないなら解約すると脅しただでさえマイナスなのにそれがさらにかさむことになる。
こういった基礎的な知識もなく奨められるままにしか選べないような人間が手を出して良い分野ではない。
最低でも不動産投資に関する本を数冊読むかセミナーに参加して素人ではなく投資家として選べるようになってからだ。
「投資は自己責任」という言葉を忘れて騙されて被害者ぶっても誰も同情はしない。

お礼

厳しいお言葉でご指導いただきありがとうございました。

回答No.4

noname#180310

あなたの疑問と、推察は概ね正解です。
年収500万円台で節税になるのは、初期投資の初年度分だけではないでしょうか？
家賃収入がローン支払い金に近いので、事業用資産の赤字計上額が、ほとんどないので、
今年購入して、来年度に確定申告で取得税や、金利などを？あなたが支払っている税金から還付申請して、数十万円戻せても、再来年時の確定申告では家賃収入を考えると、節税にはならないと考えます。

1）の落とし穴は、あなたが、病気やケガで働けなくなった際はローン支払いは免除されません。
賃貸は、空室時や、滞納される場合も想定してください。その際はあなたがローン金額
管理費、修繕費を支払わなければならず、生活費や、お子様の教育費などある中で、月に6万円強の支払い、固定資産税
は大変かと思われます。

2）家賃相場は近隣の状況に影響を受けます。立地が同様の新築や築浅のワンルームの家賃相場より築年数が古くなれば、安く募集をかけることは至って自然ではないでしょうか？
その分ローン支払いとの差は開きますが、ローン返済の利息分を税金から還付申請するので、10年以上持ち続けると、元金の返済分が増えてくるので、還付申請の計上額は小さくなってしまいます。

ローンを組むで購入するなるば、ご自分の住宅を購入するほうが、税金の優遇も、新築などはかなり有りますし、急がす、ゆっくりかんがえるれてはいかがでしょうか？

お礼

具体的な回答を頂きありがとうございました。

回答No.3

mac1963

節税対策なんて
持ち出し増えて赤字になりますよ
売れないから投資の話が出る訳で
信用しちゃダメです

お礼

回答ありがとうございました。

回答No.2

3pyoko

やめたほうが良いと思います。

私のところにも何度も、「節税対策でマンション購入しませんか？」としつこいくらいに電話がかかって来てました。迷惑電話に登録しました。
知人がこの話しにのって購入したようですが、よい話は聞きません。
あなたが考えられているとおり、メリットはほとんどないと思われます。

世の中、うまい話には、のらないほうが賢明だと思います。

お礼

回答ありがとうございました。

回答No.1

lv4u

やめた方がいいと思いますよ。
それで自己破産した方が知人にいます。

お礼

そういう可能性もありますよね。回答ありがとうございました。