ワンルームマンション投資の不安

質問

ワンルームマンションの投資を初めて、５年ほどになります。もともと、節税対策ということで話を勧められ、家賃収入が、そっくりローンの返済になるので、損をするという感じはありませんでした。しかし、今このマンションは、借主がいなく、空室になっています。もう、半年以上もこの状態が続いており、このままだと、自分が家賃を払っていかなければなりません。自分が住んでいる家でもないのに、家賃を払う、すなわちローンを返済するということは、明らかに損をしたように思います。もうしばらく待って、借主があらわれるのを待つほうがよいのか、あるいは、思い切って売却したほうがよいのか、頭を悩ませています。しかし、売却といっても、未返済分の金額で売却はできないようです。ということは、明らかに損をしたことになります。これまでに、このようなことで悩まれたことのある方、もしくは、ワンルームマンション投資の実態にお詳しい方等おられましたら、アドバイスの方をよろしくお願いします。

回答No.3

oska

＞もともと、節税対策ということで話を勧められ、家賃収入が、そっくりローンの返済になるので、損をするという感じはありませんでした

十数年前に税法改正がありました。
この時点で、多くの「節税用ワンルームマンションが、節税でなく赤字」となります。
家賃収入でローンを返済し、且つ節税を行なう行為は、この時に極めて難しくなっていますよ。
５年前に投資を行なったとの事ですから、営業マンが充分説明をしなかったのでしようか？
それとも、質問者さまの考えが甘かったのでしようか？

＞もうしばらく待って、借主があらわれるのを待つほうがよいのか、あるいは、思い切って売却したほうがよいのか、頭を悩ませています。

この大不景気で、マンション市場は冷え込んでいます。
新築物件でも、大幅な値引き行為が一般的です。それでも売れない。
中古物件では、二束三文でしようね。

私も、投資用ワンルームマンション（３０平米）を持っています。
が、最初から赤字決算目的です。
今年で、６年間空き部屋が続いていますかねぇ。
ローン・固定資産・共益費・駐車場代が、全て持ち出しです。
売却した所で、数百万円にしかなりません。
ですから、週末は「自分の別邸」として利用しています。

質問者さまの場合も、（高い確率で）売却代金でもローン完済は不可能でしよう。
ここは投資目的からセカンドハウス目的に志向を変更した方が良いですよ。

売却して借金返済を続けるのか、売却しないでセカンドハウスとして借金返済を続けるのか・・・。
私は、間違いなくセカンドハウス派です。

お礼

６年間も空き部屋が続いているんですね。おっしゃる通り、セカンドハウスという方法もありますね。今は、空室が解消されるのを見守りたいと思います。売却も視野に入れながら。丁寧な回答ありがとうございました。

回答No.2

86tarou

家賃収入が、そっくりローンの返済になるので、損をするという感じはありませんでした。
自分が住んでいる家でもないのに、家賃を払う、すなわちローンを返済するということは、明らかに損をしたように思います。
売却といっても、未返済分の金額で売却はできないようです。ということは、明らかに損をしたことになります。＞
マンションを買っているのですから、ローンを払うのが当然で、それによって自分の物になるのですから。ただ、自分が住まないから賃貸に出して賃料を得ることが出来るのであって、ローンとはまた別の話で損しているとは言えないでしょう。ローン残高＞売却金額になるのも頭金が足りななかっただけの話です。
家賃でローンを払う前提というのは確実ではないですし、試算の段階で入居率や滞納も予めある程度織り込んでおかないといけません。この辺りはどうだったのでしょうか？
不動産投資は高い金利の借金までしてするものではないと思います。ローンが長ければ、返済終了時には価値が無いことも考えられますし。現金が無くても信用に問題の無い人なら誰でも出来るのに、する人が少ないのは簡単に儲かるものではないのです。現金があり、それで買い叩ける条件の良い物件があるなら話は別ですが。
ということで、いつでも売却出来るように現金或いは多くの頭金で購入し、ある程度入居率が下がっても問題無いような条件にすべきなのです。あと、１室だけだと空室になると収益は０になり波が激しくなるため、１棟買いとか空室が幾つかあっても収益が平均化されるような買い方の方が尚良しでもあります。
この辺りを全て理解されて投資されるのなら良いのですが、何も考えずにやるなら差額を追い金してでも売却して清算した方が結果的に傷が大きくならずに済むかもしれません。そのマンションの立地条件にもよるでしょうが（条件が良いのに、たまたま入居希望者が居ないだけとかなら良いのですが…）。

お礼

立地条件は問題ないとは思いますが、分かりませんね。頭金をもっと多くしておけばよかったのかなと思いましたが、とにかく、購入した時点では、家賃収入でまかなえるものばかりだと思っていました。借主がいない状態が続くというリスクを真剣に考えておくべきでした。大変、ご丁寧に回答していただきありがとうございました。

回答No.1

noname#185422

はじめまして、よろしくお願い致します。

あきらかにあなたの先見の目がなかったと思われます。

このまま、空室にしておくと税金も支払い、ローンもです。

一番お得なのは、とりあえず売却して残りの残金をローンで返済していくです。（銀行のローン返済について相談して下さい）

固定資産税は高いですからね。

お礼

半信半疑のまま、マンション投資の話にのった私が、ほんと、先見の目がなかったのかなと思います。十分に説明を受けたつもりですが、まだまだ不十分だったような気がします。売却も視野に入れて検討してみたいと思います。ありがとうございました。