マンション家賃交渉｜家賃交渉の相手｜家賃価格の矛盾

質問

同じマンションの住民でありながら、これまで12年も借り続けてきた私より、新しく入ったお隣さんの方が３万円も家賃が安いとは、どう考えてもおかしくないですか？（部屋のタイプ・内装は同じです。）

トラブルを起こさず、長年オーナーさんの条件どおりに家賃を真面目に払い続けて、オーナーさんの利益に大きく貢献してきた私の方が、新規の借主さんより優遇されるべきであると思います。その方が筋が通っていませんか？

このような場合、民法上の『契約自由の原則』は無制限に認められないと思いますが・・・。それよりむしろオーナーさんの方が民法上の『信義誠実の原則』に反していると思います。家賃交渉をしようと思います。

・・・このように言うと、決まって「それなら好きな所へ引越せば！」「契約書にハンを押したら黙って守れ！」「家賃交渉すると信頼関係に・・・」「次回の契約更新の時に更新を断られる。」と反論される方がおられますが、賃貸マンションの住民の立場は、そんなに弱いものなのでしょうか？

一方、この時の家賃交渉の相手は、弁護士法72条や近時の最高裁判例に照らし、“管理会社の人”や“不動産屋の人”ではないように思えますが、みなさん、何が正しいと思われますか？

ネット上の多くのサイトに不動産の専門家という人達が、家賃交渉の相手は不動産屋さんと書かれていますが、これって違法行為を助長していませんか？弁護士法72条にいう「報酬」とは、近時の最高裁判例に照らすと直接的なものに限りませんよね？

回答No.6

katyan1234

入居するときが違いますのでなんともいえませんね
交渉してもいいし、そのまま我慢してもいいし
「退去してもらってもかまわないよ」と言うかも

近隣の土地価格が暴落したりあがったりする場合がありますよ
駅ができた等で・・・

ただ１２年間すんでいたと言うのとまた違いますね。
まあ更新の時に話をしてみてください。
それによって断ることはないとおもいますので・・・・

補足

＞入居するときが違いますのでなんともいえませんね

■　入居する時期が異なることをもって、家賃に大きな違いがあることを借地借家法32条と同判例では認めていないのではないでしょうか。、

＞まあ更新の時に話をしてみてください。

■　借ｊ地借家法32条によれば、次回の更新日まで待つことなく家賃について引下げの請求を行えるのではないでしょうか。

回答No.5

epsz30

質問者は法律を自分の都合の良いように過大解釈されている様ですね。

＞借地借家法第32条第１項には、「近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、 当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。」

↑の件に関しても、この文章を元に家賃の値下げを要求できるという様な解釈をしている様ですが、
これは、あくまでも「請求する事は出来る」という事を言っているに過ぎません。
大家さんに却下されたらそれまでです。

この様な問題は土地や家・マンションを買った時なども同じで、
自分は３千万で買ったのに半年後には２千万で売り出されて自分は損をしたとか、
３千万の価値があるという事で土地を買ったのに１年後には１千万の価値に下がったなど、
よくある話です。

しかし、その時の自分の判断で自分で購入、もしくは契約してしまった以上、
その値段に今さら文句は言えませんし、周りが値下げしたから自分の分も値下げしろとは言えません。
それが「契約」（大人の約束事）なのです。

まぁ一般的な第三者の意見に耳を傾けず、自分の考えと同じ意見だけ取り入れるのであれば
これ以上の意見のやりとりは無駄だと思うのであまり多くは言いませんが、
言うだけならば誰でもいつでも言えます。
しかし、それを受け入れるかどうかはそれ以前に交された契約やその時の契約相手次第となるので
契約相手を納得させられる言い分や状況を作る事が先決です。

とりあえず、大家とイザコザを起こしてでも家賃を下げたい、
というのであれば、大家を敵にするつもりで自由に言えば良いと思いますよ。

私が大家なら、「そんなに言うならどうぞ出て行ってもらって構わない！」と切り捨てるだけです。

頑張ってください。

補足

＞　『借地借家法第32条第１項には、「近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、 当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。』

↑の件に関しても、この文章を元に家賃の値下げを要求できるという様な解釈をしている様ですが、
これは、あくまでも「請求する事は出来る」という事を言っているに過ぎません。
大家さんに却下されたらそれまでです。

■　借地借家法第32条第１項について記載したことに、せっかくコメントされるのであれば、同じく借地借家法第32条第２項及び第３項について、理解したうえでコメントされた方が、よろしいのではないでしょうか。

同条文に基づくならば、明らかに『大家さんに却下されたらそれまでです。』とは言えないはずです。この場合、家賃の額の最終的な決定者は大家さんではありません。借地借家法についてもう少し学習なさって下さい。

＞しかし、それを受け入れるかどうかはそれ以前に交された契約やその時の　契約相手次第となるので

■　その考え自体に欠陥があるのです。

契約内容は双方ともに遵守する必要があるのですが（民法1条2項）、個人間の契約内容で有効となるのは法律の範囲内に限ったことです。違法な内容や法的に不足のある内容は法律によって修正が加えられます。

借地借家法では合理的な基準をもとに家賃について減額する旨、請求することを認めています。つまり、マンション住民に家賃の引下げを求める権利を認めているのです。

この権利の実現のためには最終的に法的手段に訴えることになる場合もあると思いますが、この訴えを裁判所が認めれば、判決には強制力がともないますので、大家さんはこの請求に応じる義務が生じます。結果として、大家さんはマンション住民の家賃減額の請求に応じる義務が出てくるのです。

ご理解頂けましたでしょうか。

同じ借地借家法32条の判例は多くありますので学習なさって下さい。

＞私が大家なら、「そんなに言うならどうぞ出て行ってもらって構わない！」

■　あなたがそう言うのは『表現の自由』の範囲内ですが、そう言ったからいって、マンションの住民を追い出せる訳ではありません。法律についてもう少し学習なさった方がいいみたいですね。

回答No.4

epsz30

質問者のお気持ちも解かりますが、大家さんの立場になって考えれば、
そこもまた理解出来るのではないでしょうか？

質問者が１２年住んでいるという事は、最低でも築１２年の物件ですよね。
良い物件探しをしている人というのは、築１０年以下の物件を対象とする傾向が強いので
年数が経つにつれ、不動産屋での品定め（部屋探し）の競争に負けてしまいます。

大家側も空き部屋を放置するよりなら多少安くしててでも入居者を得たい（収入を得たい）訳で、
サービスとして家賃を安くしているのではなく、最低収入を得る為に
仕方なく安くするしかない状況なのかもしれません。

また、質問者の場合は、その家賃で納得して賃貸契約を行なっているのですから
賃貸契約を行なっている以上は、その家賃で納得しているという事でもあります。

なので、他の部屋が安くなっている事に不満があるのであれば、
契約更新時にこの家賃では更新出来ない・したくない、という事で
引越しを検討するか、家賃の値下げを提示するしかありません。

要は、その家賃で納得した人と大家さんが契約を行なっている訳なので、
家賃に違いがあるから平等にしろ！という様な要求は大家が認めれば良いですが、
認めなければどうにもならない問題となります。

補足

＞なので、他の部屋が安くなっている事に不満があるのであれば、
『契約更新時に』この家賃では更新出来ない・したくない、という事で
引越しを検討するか、家賃の値下げを提示するしかありません。

『契約更新時』でなくとも、借地借家法第32条第１項により、契約の前提条件の事情が変わったということで、適時、家賃減額交渉をできるのではないでしょうか。

＞要は、その家賃で納得した人と大家さんが契約を行なっている訳なので、
家賃に違いがあるから平等にしろ！という様な要求は大家が認めれば良いですが、認めなければどうにもならない問題となります。

繰り返しになりますが、前回の契約時には、私の方は大家さんが３万円も安い家賃で賃貸借契約を行っておられることを知り得ない状況でしたので、借地借家法第32条第１項により、契約の前提条件の事情が変わったということで、適時、家賃減額交渉をできるのではないでしょうか。

ちなみに、借地借家法第32条第１項には、「近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、 当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。」と定められ、

それ故、賃貸マンション住民である私の方にも、この法に定められている「賃料増減請求権」のうちの、「賃料減額請求権」が法によって認められているため、適正な家賃につき、調停の申立や訴訟を行うことができるのではないでしょうか？

失礼ですが、ご回答者の指摘では、大家さんには法を越えるような権利がある、との印象を受けてしまいます。

回答No.3

tabasuko_otoko

？

交渉なんて誰でもやってますよ？
家賃が３万円も違うならなおさらです。
もちろん大家も応じる必要はないんですが、３万円も下げるということは入居者が入りづらい状況にいるということ。そういうところをつくのが「交渉」でしょ？

＞「契約書にハンを押したら黙って守れ！」

まあ、契約期間中は変更できないでしょうね。

＞「家賃交渉すると信頼関係に・・・」

金銭関係以外ないです。

＞「次回の契約更新の時に更新を断られる。」

定期借家契約でもしていない限り断れません。

たぶん↑こんなこと言ってる人って、賃貸に住んだことのない人か、大家やってる奴とか、内向的で交渉できないからあなたが羨ましいかのどれかでしょう。

私は昔ある物件に入居する時、不動産屋から他の部屋より家賃が安いからバラさないでくれと釘を刺されました。
要は他の入居者から文句を言われたら弱いということです。

お礼

ご回答、ありがとうございます。

「契約期間中は変更できないでしょうね。」以外の内容は、すばらしいと思います。ぜひ、参考にさせて頂きます。

回答No.2

joqr

＞新しく入ったお隣さんの方が３万円も家賃が安いとは、どう考えてもおかしくないですか？

おかしくありません
だって、あなたが高い賃料を払っていることに対して
お隣さんには何の責任もありません

スーパー行って御覧なさい
閉店間際には、安くなるのは当たり前
文句言いますか？

＞新規の借主さんより優遇されるべきであると思います

なんで優遇するの？
そんな必要ないじゃないですか？
バカじゃないの？

＞その方が筋が通っていませんか？

なんで筋なの？
契約に従って、賃料を払っているんですよ？
嫌なら出ていけばいい
バカじゃないの？

＞オーナーさんの方が民法上の『信義誠実の原則』に反していると思います

本当にバカじゃないの？

＞反論される方がおられますが、

反論じゃねぇよ

＞賃貸マンションの住民の立場は、そんなに弱いものなのでしょうか？

契約したんだからさぁ・・・
じゃさぁ？　隣が５万高く契約したら、翌月から５万値上げ手も文句なし？
な！訳ないでしょ？

＞この時の家賃交渉の相手は

貸主です

補足

■＞＞スーパー行って御覧なさい
閉店間際には、安くなるのは当たり前
文句言いますか？

■　スーパーのタイムサービスのみを対象とした法律はないと思いますが、家賃については、借地借家法第32条の定めがあります。的外れな例と比べても結論は見えないと思います。

■＞＞契約したんだからさぁ・・・

■前回の契約時には、私の方は大家さんが３万円も安い家賃で賃貸借契約を行っておられることを知り得ない状況でしたので、借地借家法第32条第１項により、契約前提条件の事情が変わったということで、適時、家賃減額交渉をできるのではないでしょうか。

■＞＞じゃさぁ？　隣が５万高く契約したら、翌月から５万値上げ手も文句なし？な！訳ないでしょ？

■文句があるか否かではなく、今回の家賃の不均衡につき、具体的な解決方法を求めております。

回答No.1

agehage

こんにちは。

これは納得いかないでしょう。
しかし大家さんにとっては人気のない部屋の価格を下げてでも早く入居者を得たいという単なる経済活動です。
法的に問題があることはなく、また誠意にかける行為でもないことは理解してあげてください。

しかし納得いく状況ではないのは解ります。

こういうときは不動産屋さんを経由して値下げの交渉をします。不動産屋さんもその価格で募集をかけている以上、すんなり家賃を下げるように大家さんに交渉してくれます。

ただし、3万円下げてもらえるかというと、なかなか難しい。少々下がるくらいで納得しないと、「嫌なら出てけ」ということになりかねません。何事も落とし所がありますので、3万円まで頑張るのは厳しいかもしれません。

あんまり下げてくれないようならその空き部屋に引っ越すと不動産屋さんに伝えてください。これからも済むなら敷金礼金払っても差額で安くなりそうですからね。不動産屋さんは再度値下げ交渉を頑張ってくれるでしょう。