注文住宅を購入する際の司法書士さんへの支払いについて教えて下さい。

質問

注文住宅を購入する際の司法書士さんへの支払いについて教えて下さい。

我が家は2500万円の土地を、不動産屋さんから現金で購入しました。
引き渡しの日に不動産屋さんが手配された司法書士Ａさんが居て、
20万円を「所有権移転+報酬」という名目で請求されました。

その後、その土地に建てる住居をＨＭに注文し、
銀行で住宅ローンを2500万円組みました。
銀行が手配された司法書士Ｂさんから13万円を
「抵当権設定+報酬」という名目で請求されました。

ＨＭと契約する際に、表示・保存登記に約25万円ほどかかるので、
それは現金で必要ですよとお話があったのですが、
既に支払った33万円とは別にかかる費用なのですか？

表示・保存登記というのは、ＨＭからまた別の司法書士Ｃさん
が現れて、別に請求があるのでしょうか？

当初の予定約25万円から既にオーバーしてますし、
あとどれくらいかかるものなのでしょうか？

上記の金額は妥当な金額なのでしょうか？

自分でやったら大変なことなのでしょうか？

無知で申し訳ありませんが、是非、ご教授下さい。

回答No.1

hktouki · ベストアンサー

詳しく解説します。

まず、最初に支払った２０万円。
これは土地購入による所有権移転登記の費用だと思います。
この費用は、土地の固定資産評価額に応じた登録免許税と司法書士報酬です。
明細を見ていないので何とも言えませんが、登録免許税だけで十万円を超えていると思います。

次に支払った１３万円。
これは住宅ローンを組むために、まず土地に対して抵当権設定登記をしたのだと思います。
２５００万円の抵当権設定は登録免許税だけで１０万円。（オンライン申請なら９５０００円）
よって司法書士報酬は３万円ですので、まずまず安いと思います。

さて、これからやらなければならない登記の説明をします。
建物に対して・・・　１．建物表題登記（以前はこれを表示登記と呼んでいました）
　　　　　　　　　　２．所有権保存登記

土地に対して・・・　所有権登記名義人表示変更登記（住宅が完成したら住所移転しますよね。
　　　　　　　　　　登記簿に一度記載されてしまった前の住所から新しい住所に直す登記です）

私の事務所ですと、表題登記７～８万。
　　　　　　　　　保存登記　約３万。
　　　　　　　　　所有権登記名義人表示変更登記１万円。　といったところです。

そして次に　建物につき抵当権設定登記（追加担保です）
　　　　　　土地につき抵当権設定登記事項中の債務者住所変更登記。
が必要になってきます。この費用は２つ合わせて５万円位でしょう。

ざっと計算して１７万位かかるでしょうか？
ですから２５万というのはちょっと高いと思います。
（ＨＭによっては多めに預かって後で返すというやり方をします）

これらの登記は誰がやっても結論は同じです。
最近は弁護士も収入確保のために登記に手を出していますが、
どんなに有名な弁護士だろうと、無名の新人司法書士だろうと
登記される事項は１００％同じなのです。

ただ、一つ残念なことがあります。
これは金融機関のやり方ですので今更不可能なのですが、
本当は私の言った金額からさらに１０万円以上安くなる方法がありました。
それは、２５００万円の抵当権設定登記を建物完成後に土地建物同時にやる方法です。
こうする事により、登録免許税は１０万円が２５０００円以下になります。
（租税特別措置法の適用が新築住宅の場合受けられますので）
また、追加担保の登記、債務者住所変更登記がカットできます。

ただ、担保の取り方の手順は各金融機関で異なります。住宅完成前に土地だけは
何が何でも先に設定して貰いたいと言われれば、借り手は文句が言えません。
また、一度登記がなされると登録免許税は還ってきません。

よってあなたの残された道は、２５万円をいかに安くするかです。

それにしても、これくらいの説明は私が説明するのではなく、
ＨＭのお抱え司法書士がするべきですよね。

まあ、どこの司法書士もいっぱい儲かる方がいいので、
こうすれば司法書士費用が倹約できますなんで教えてくれませんが・・・。

最後に、ご自分でやったらどうかという人もいますが、
それはあまりお勧めできません。
登記の素人が複数の登記を順番に・手際よく・正確に登記するのは難しいです。
司法書士なら責任を持って決められた時間内に完璧にやるはずです。
多分銀行が認めないと思います。

残りの登記費用につき見積もりを出させたらどうですか？
できれば複数の司法書士に。
結論は同じなのだから、良心的な料金の事務所に決めてください。

何より、お金を払うのはあなた自身なのですから。

お礼

とても具体的に解りやすく教えて頂き、
大変ためになりました。

念のため、銀行に聞いてみたところ、
うちは主人が自営業で不安定な収入ということもあり、
先に土地に抵当権をつけないとローンは組めなかったようです。
教えて頂いたとおり、「土地建物の同時に登記」という方法が
あるということすら知らなかったので、
とても勉強になりました。

ご親切にご指導頂き、安心できました。
残りの登記費用も慎重に考えたいと思います。
ありがとうございました。

回答No.2

burubei

拙宅の場合は見積もりで表示登記＋保存登記35万円でした。
もったいなかったので自分で表示登記も保存登記も行ったのですが、表示登記は0円、保存登記は登録免許税の数万円（家によって違う）ですみました。

「登記」「自分で」などのキーワードで検索すると結構出てきます。

表示登記の図面だけがややこしいですが、あとは法務局の人がかなり丁寧に教えてくれるのでやる気さえあれば何とかできるかと思います。

法務局までそれほど遠くないなら考えてみてはいかがでしょうか。

私は（せこい性格もあって）とってもいい経験したと思えましたが、めんどくさいのはいやだと思ってしまうようなタイプならばHMさん（土地家屋調査士や司法書士さん）まかせの方がいいと思います。

参考URL：

http://www.tatemonotouki.com/

お礼

ありがとうございました。

ご自分で登記なさったんですね！凄いですっ！

参考サイトをよく読んで、自分でできそうか考えてみたいと思います。
勇気のでる回答ありがとうございました。