ローン名義 父 マンション名義 母

質問

父→息子の住宅ローンの借り換えを考えております。
ここで問題がありまして・・・
ローンは父名義ですが、以前にマンションの名義を母親に変更しておりました。（これ自体が問題ですが。）
しかし、実際のところ父親も収入があまりないため、息子が実際は返済しています。
返済額も大きいのでマンション名義・住宅ローン名義共に息子名義に変更したいと考えているのですが、そのようなことは可能なのでしょうか？
やはり、マンション名義が変わっていることが銀行にわかってしまうと、不都合なことが発生するのでしょうか？
質問の内容がわかりにくいと思いますが、教えていただけないでしょうか。よろしくお願いいたします。

回答No.1

Domenica · ベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

住宅ローン債務があるマンションの名義を、他人（「本人」以外は「他人」となります）名義に変更することは、法律上は問題ありません。
また、住宅ローンを原因として抵当権が設定されているマンションの名義を、他人名義に変更することに着いても、法律上の問題はありません。

法律上の問題はないのですが、住宅ローンの「契約上」は、問題になることも考えられます。
これについては、「金銭消費貸借契約証書」などの契約書に記載されている内容次第ですので、「金銭消費貸借契約証書」を隅から隅まで読んで、「ローン対象物件を債権者や抵当権者に無断で名義変更してはならない」ことになっていないかどうかを確認してみてください。

例えば、旧・住宅金融公庫融資ですと「返済途中で住宅を他人に譲り渡すときは、融資金の全額をお返しいただくことになります。」という趣旨の文言が契約内容に織り込まれていますので、バレた時点で、残債の一括返済を求められても文句は言えない…ということになります。
金融機関でも、このような契約になっていることは多いと思います。

離婚などに際して、慰謝料代りに、物件所有者であり債務者だった「夫」が、債務名義はそのままにし、物件の所有者を「妻」に変更する場合もあります。
この場合、事前に、金融機関に相談していただければ「ＯＫ」となることも多いです。
また、実際には、返済さえきっちりしていただければ、「目をつぶる」ということもあります。

ただし、住宅ローンにおいては、「物件の所有者は、担保提供者として『連帯保証人』となることが義務付けられている」ことがほとんどなので、「新たに物件の所有者」となった「妻」は、『連帯保証人』とならなければいけないんですよ。

当然、これもされていない…ということですよね？

ところで、ご質問者さまのお宅で、
> ローンは父名義ですが、以前にマンションの名義を母親に変更しておりました
とされた「理由」は何でしょうか？
特に理由もなしに、債務者が「父」のままで、物件の名義だけを「母」にしたとなると、「父」→「母」への『贈与』が発生していることになります。
『贈与』されたのがマンションですと、「額」に換算すれば結構な「額」になるかと思います。
贈与税の申告をされ、「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」を受けられたのでしょうか？

> しかし、実際のところ父親も収入があまりないため、息子が実際は返済しています。
> 返済額も大きいのでマンション名義・住宅ローン名義共に息子名義に変更したいと考えているのですが、そのようなことは可能なのでしょうか？
ローンの債務名義を、「父」→「息子」にすることは、金融機関が判断することなので、何とも言えませんが、「息子」の方が返済能力が高いのでしたら、多分ＯＫになるのではないかと思います。

ですが、ここで「息子」→「父」という『贈与』が発生し、贈与税の課税対象になると思いますよ。

マンションをもらう代わりに、ローンを引き受ける…ということでしたら、「負担付贈与」となり、プラスマイナスゼロという形にできるんですが、マンションの名義が「母」である以上、「父」→「息子」に渡る「対物」がありませんからね。

マンションの名義を「母」→「息子」にすることについても、「母」→「息子」という『贈与』が発生してしまいます。

住宅ローンに関して銀行云々よりも、『贈与』の問題も絡んでくると思いますので…。

> やはり、マンション名義が変わっていることが銀行にわかってしまうと、不都合なことが発生するのでしょうか？
最悪、残債の一括返済を求められることは考えられます。
ローン名義「父」→「息子」、物件名義「母」→「息子」にすることによって、なんとか一括返済をしなくて済むよう、現在ご利用中の金融機関に相談するしかないでしょうね。
同時に、他行に「借り換え」できないか相談してみるのもよろしいかと思いますが、マンションの名義を「母」→「息子」にする「理由」がありませんので、そこで『贈与』が発生してしまうのは、やむをえないでしょう。
それに対しては、「相続時精算課税」などを利用するかを検討されるとよろしいかと思います。

マンションの名義変更をしたのが、１年以内のことであれば「錯誤等」として、抹消登記をし、所有権を「父」に戻すこともできるかもしれませんが…。

お礼

Domenicaさん、ご回答ありがとうございます。
私が聞きたかったことは全て解消されました＾＾
的確な回答ありがとうございました。ほんっとに助かりました・・・