父息子住宅ローン返済、借り換え、名義変更について

質問

義理の父と一緒に二世帯で暮らしており、住宅ローンを折半で払っております。
子供は私の妻1人なので、将来的には、私たちの家となります。
住宅は、父親名義になっており、ローンの名義も父親です。
ローン残存期間があと15年で1000万程度借入れ残高がある状況です。
父親の方が、高齢になってきており、収入が減ってきましたので、この度、私たち夫婦が主となって支払いをしていく形となりました。
現状の金融機関の金利が固定3.85と少々高いので、借り換えをしたいのですが、父親の年齢が58歳なのと、年収が200万台に下がってきており、大手の金融機関には断れております。
私(32歳会社員）が連帯債務者となって収入合算で返済していく形に変更してから借り換えは可能という返事を多く頂き、現在借りている金融機関に私を債務者として追加していただくよう頼みましたが、まったく認めてもらえませんでした。
ローン名義の変更は、離婚などの特別な事情があるときのみということでした。
とりあえずは、このまま返済していくしかないのでしょうか？
親子間売買も、厳しそうなきがしますが、できるのでしょうか？
宜しくお願いします！！

回答No.5

tanegashima

参考にしてください。
リースバックという方法があります。
一度第三社に物件を購入していただきます。
その後家賃を支払いながら住み続け、将来買い戻すのです。

親⇒子　：　債権者が認めない。子供にローンが付かない。

親⇒第三者⇒子　：問題ない

回答No.4

Domenica

＃３です。
ご丁寧なお礼をありがとうございました。

> 義父は、ローン返済中の15年の間に転職などもあり、かなり年収が下がっています・・。
既に15年返済し、あと15年ということは、返済期間が30年だった訳ですね。15年前ということは、平成６年頃…。

> 固定3.85
平成５年12月22日～平成６年１月25日までに、旧・住宅金融公庫一般融資をお申込みになっていれば、11年目以降の適用金利が3.85％なんですけれど、今ご利用中なのは、旧・住宅金融公庫一般融資ですか？

当時は、銀行等民間金融機関では、返済期間が20年を超えるような長期の固定金利を（多数）扱う能力はなかったんです。
ですから、多くの方が旧・住宅金融公庫を利用されていました。

旧・住宅金融公庫一般融資であれば、「現在の」民間金融機関の住宅ローンよりも、債務者にとっては、いろいろと『不自由』な点が多い可能性がありますので、注意が必要かもしれません。
尤も、民間金融機関の住宅ローンでも、現在よりも当時の方が、債務者にとっては、いろいろと『不自由』な点が多い可能性が高いですけれど。

ですから、「現在の住宅ローン」に関する情報よりも、実際に契約されている『金銭消費貸借契約証書』をしっかりと読み込んでくださいね。

例えば、所有権移転については、確かに、法律上は債権者等に無断でもできます。
ですが、「住宅ローン」の契約上では「債権者に無断で行ってはならない」となっていることが多いんですよ。
旧・住宅金融公庫融資では、「債務者を変更する場合や融資物件の持分を変更する場合は、当機構の審査が必要になります。」となっていますから、無断で行ってはいけません。
http://www.jhf.go.jp/customer/hensai/attention/kojin/tocyu.html

それを、「ご自身の責任の範囲で」無視するのは『勝手』（これを「自由」と勘違いなさらないでください）ですが、契約に違反しての無視であれば、金融機関等に「契約事項を守れない人」というレッテルを貼られることを覚悟してください（普通の人間関係においても、約束を守れない人は、他人からどう評価をされるか…を考えてみてください）。

もちろん、そのような契約になっていなければ、心配することはありませんが。

住宅ローンの契約では、「債権者に無断で○○をした場合、債務者は『期限の利益』を失う」ことになっている場合が多いです。

「債務者が『期限の利益』を失う」ということは、債権者（金融機関等）に「バレた」場合は、金銭的にも相当の覚悟が必要になるんです（債権者に無断で住宅ローン対象物件を賃貸に出す…くらいならば、返済さえ滞らなければ目をつぶっている金融機関も多いですけれど）。
「債務者が『期限の利益』を失う」ということは、債権者が求めれば、残債を即刻一括で返済しなければならなくなるということなんです。

さて、金利を下げる工夫についてですが…。

「自行ローンの借り換え」は、殆どの金融機関で対応していませんので、難しいと思ってください。

契約が「固定金利型」であれば、「完済までの全期間この金利が適用されます」という契約ですから、これを「固定金利特約型」にすることは、「自行ローンの借り換え」でなければ対応できませんので、不可能ということになります。
契約が「変動金利型」であれば、「固定金利特約」を追加することによって、「３年固定」や「５年固定」にすることはできます。
ただし、それによって必ず金利が低くなるとは限らないとお考えください。

> 固定3.85
この金利を見ますと、高いと感じるかもしれませんが、現在でも、「全期間固定で適用金利が3.85％」ならば、そんなに高い金利ではないんです。

最近ですと、変動金利型：0.975％とか、３年固定：1.20％とか、10年固定：1.85％というような住宅ローン金利を目にしますから、それらと比較すると、3.85％は高いと感じてしまうかもしれません。
ですが、これらは「優遇後金利」なんです。

「優遇」が受けられなければ、この金利では借りられません。

すべての人が「優遇後金利」が適用される訳ではありません。

さらに、「高い金利であっても借りることができない」こともありますよね。
義父のローンの借り換えは、「いくら高い金利を払ってもらっても、貸すことはできません」と言われている訳ですから。

ご参考までに、主要金融機関の住宅ローンの『店頭表示金利』はこんなカンジです。
http://www.nikkin.co.jp/06/37.html
金利の優遇が受けられなければ、適用金利は、こちらが適用されます。

また、年収が低いと、「返済負担率」があがってしまいます。
「返済負担率」が一定水準以下でなければ、借りられないことが多いですし、借りられたとしても「優遇後金利」が適用されないことも多いです。
また、現在の住宅ローンは、「保証会社保証を利用できること」が条件になっていて、保証会社を利用していただくことが多いですが、その保証会社に払う保証料を算出する「保証料率」が高くなることも多いです。

> あくまで、借り換え元の方で、収入合算者としてローン名義に追加してもらい、その形になったうえで借り換えをしてくださいと言われた
> 借り換え元で追加してもらうように交渉しましたが、断られてしまい、打つ手がない状況です。
> 私の属性は、一般会社員年収350万です。ごく普通のサラリーマンです。
借り換えの相談をしにいった金融機関では、あくまでも「現ローンの借り換え」でしか契約ができないので、主債務者、連帯債務者、連帯保証人をそっくり継続する形でしか契約できない…ということですね。
年収350万円の給与所得者のみの方を、連帯債務者や連帯保証人に「追加」すると言っているのをＮＧという、現在の金融機関の考えが分からないですね（住宅金融公庫一般融資の収入合算者は『連帯債務者』になります。『連帯保証人』ではありません）。
旧・住宅金融公庫一般融資のＦＡＱは、最近、「詳しくはお取扱いの金融機関にご相談ください。」ばかりで、詳細が見えてこないんですよね。

奥さまは
> パートで、年間100万程度です。
でしたら、やはり、ご質問者さまを「収入合算者として『連帯保証人』」にした方がいいですね。
ただし、主債務者はお義父さまですから、（審査における計算上で）合算できるのはお義父さまの年収額までとはなりますけれど。

> 義父の収入が減っていることが、逆説的に、私が支払っていることの説明にはならないでしょうか??
なりません。
「間接」でしかありませんから、＃３で申し上げたとおり、
> 実際には「家賃を払っている」「生活費として資金を渡している」のと、区別がつかない
んです。
ご質問者さまのお金は、一旦、義父の財布に入り、その財布の中身を義父が、生活費にしたり、住宅ローンを返済しているだけの話なので…。

補足

詳しく返答していただき、ありがとうございます。

＞平成５年12月22日～平成６年１月25日までに、旧・住宅金融公庫一般融資をお申込みになっていれば、11年目以降の適用金利が3.85％なんですけれど、今ご利用中なのは、旧・住宅金融公庫一般融資ですか？

全くそのとおりです。すごいですね。

＞旧・住宅金融公庫融資では、「債務者を変更する場合や融資物件の持分を変更する場合は、当機構の審査が必要になります。」となっていますから、無断で行ってはいけません。

そうなんですね。住宅ローンについては、土地を担保に設定しているから、所有権の移転は関係ないと思っておりました。ということは、結局公庫と相談しないといけないんですね・・。

＞自行ローンの借り換え」は、殆どの金融機関で対応していませんので、難しいと思ってください。

完全固定なので私の場合、難しいですね。

＞この金利を見ますと、高いと感じるかもしれませんが、現在でも、「全期間固定で適用金利が3.85％」ならば、そんなに高い金利ではないんです。

たしかに、公庫の方にも言われました。最後まで固定なら普通ですよということは。5、6％の方もいるようなことを言っていました。ネットで調べて人気ある、新生銀行やＳＢＩなどの金利があまりに低かったので、ちょっと慌てていました。優遇が受けられなければ、そんなに変わらないということですね。

＞年収350万円の給与所得者のみの方を、連帯債務者や連帯保証人に「追加」すると言っているのをＮＧという、現在の金融機関の考えが分からないですね

そうなんですねよ。まさか、断られるとは思っていなかったので。か、逆に、債務者の追加をした後に、借り換えされることが目に見えているので、面倒な手続きなどはしなくないのかなと思いました。。簡単に借り換えさせないぞみたいな。
といっても、公庫のことを悪く言うつもりはなく、一応、決められたルールのようです。

色々なお話を聞かせていただき、現状のローンで、少しでもはやく繰上げ返済をしていくのが一番ベターなような気がしてきました。
所有権を移転するのも、ローンを払っている証明が難しそうですし、司法書士に頼む費用がかかりますし、うまくいったとしても、借り換えの手数料などを考えると、くたびれ損のような気がしてきました。

今回、住宅ローンの仕組みなど、詳しく教えていただき大変勉強になりました。
親切ご丁寧に説明していただき、大変感謝しております。
この度はありがとうございました。

回答No.3

Domenica

住宅ローン審査経験者です。

税務上は、「負担付贈与」（住宅ローンをご質問者さまが引き受ける代わりに、それに相当する所有権持ち分をご質問者さまに贈与する）とすればいいんでしょうけれど（ただし、引き受けるための）、ご質問者さまにとって問題となっているは「住宅ローン」のことですよね？

自分たちが返済することにしたいけれど、住宅ローンの金利が高いから何とかしたい…というお話ですよね？

58歳で残りの返済期間が15年ということは完済時年齢は73歳。
義父さまのご職業など属性は存じませんが、一般的には老齢年金を受け取るような年齢（65歳以上）になってからも返済が続くような計画ですから…。給与所得者ならば、退職金をアテにした返済計画を立てられたということでしょうか。

> 年収が200万円台
といっても、200万円～299万円の範囲があります。
債務残高：1,000万円、返済年数：15年ですと、仮に2.00％で借り換えができたとしても、年収299万円で26％弱、年収200万円で40％程度の返済負担率となります。
年収300万円未満では、確かに借り換えは厳しいですね。

ところで、ご質問文からは、借り換えの相談について、お義父さま単独のままで借り換えしたいと相談されたように見受けられるのですが、「ご質問者さまが収入合算者となり『連帯保証人』になる」という形での相談ではなかったのでしょうか？
それとも、それでも借り換えはＮＧと言われたのでしょうか？

> 私(32歳会社員）が連帯債務者となって収入合算で返済していく形に変更してから借り換えは可能という返事を多く頂き、現在借りている金融機関に私を債務者として追加していただくよう頼みましたが、まったく認めてもらえませんでした。
これもご質問者さまの属性等が分かりませんので、何とも言えませんが、金融機関には「債務者の追加」を認めてもらえなかった訳ですね。
「債務者の追加」は、金融機関にとっては不利になることではないので、断らなくてもいいのに…と思ってしまいましたが、もしかしたら、ご質問者さまと義父さまが「義理」の関係であること…などが影響しているかもしれません。

では、義父さまの「子」である、ご質問者さまの奥さまには年収はありませんか？
（奥さまに年収があれば）奥さまが「連帯債務者」もしくは「連帯保証人」となる場合でもダメでしょうか。

（奥さまに年収がなければ）、ご質問者さまが「連帯債務者」となり、さらに奥さまが「連帯保証人」となってもダメでしょうか。

この形で一度確認をされてはどうかと思います。

「収入合算」をする場合、多くの金融機関では、収入合算者を『連帯保証人』として徴求することになると思います。
> 私(32歳会社員）が連帯債務者となって収入合算で返済していく形に変更
というパターン（収入合算者を『連帯債務者』にする）は、あまり聞きませんので、そのあたりで、ご質問者さまの意図と金融機関の「常識」に食い違いがあったかもしれないとも思いました（収入合算者を『連帯債務者』にするのは、旧・住宅金融公庫関連くらいなので）。

ですが、
> 住宅は、父親名義になっており、ローンの名義も父親です。
> 義理の父と一緒に二世帯で暮らしており、住宅ローンを折半で払っております。
住宅の所有権名義…義父100％
住宅ローンの債務名義…義父100％
にもかかわらず、実際には、住宅ローンの返済についてはご質問者さまもされているということですね。

では、「ご質問者さまが、義父さまに住宅ローンの返済額の一部にあたる金額を渡している」ではなく、「ご質問者さまが、義父さま名義の住宅ローンの一部を返済している」という証拠はありますか？
難しいとは思いますが、例えば、ご質問者さまの口座から住宅ローンの返済額が引き落としされているとか（適用項目に「住宅借入金元金返済」とかの記載があるとか、誰が見ても「住宅ローンを返済している」と解るような）。
そうでなければ、「ご質問者さまが、義父さま名義の住宅ローンの一部を返済している」とは言い切れないのですが…。

父の家に娘夫婦が同居している。
だから、娘夫婦は父に「家賃」を払っている。
…とも受け取れる状態ではありませんか？

ご質問者さまとしては、「住宅ローンを折半して返済している」おつもりであっても、実際には「家賃を払っている」「生活費として資金を渡している」のと、区別がつかない状況なのではないかと思いまして。

仮に、明らかに「住宅ローンの返済をしている」のでしたら、ご質問者さま→義父さまへの「贈与」が発生していますので、ご質問者さまが「返済」をした分だけ、住宅の「所有権持ち分」をご質問者さまの名義に変更することにより、「贈与」が相殺されると思います。
この事実により、金融機関に住宅ローン対象物件の「所有権持ち分」について、一部をご質問者さまの名義に変更することを認めさせます。

そして、ご質問者さまが、義父さまの住宅ローン対象物件に「所有権持ち分」を持たれれば、住宅ローン対象物件の『共有者』となりますから、金融機関は「担保提供者」として『連帯保証人』に徴求することになると思います。

もし、ご質問者さまが、明らかに「義父の住宅ローンの返済をしている」ということが証明できそうならば、このような手段によって、ご質問者さまが『連帯保証人』に加わることもできなくはないかな…と思うのですが…。

> ローン名義の変更は、離婚などの特別な事情があるときのみということでした。
離婚でもローンの名義変更は結構難しいですよ。

> 親子間売買も、厳しそうなきがしますが、できるのでしょうか？
「親子間売買」自体はできるのですが、その資金を住宅ローンとして金融機関から借りることはできないですね。

お礼

回答の続きです。

＞「ご質問者さまが、義父さまに住宅ローンの返済額の一部にあたる金額を渡している」ではなく、「ご質問者さまが、義父さま名義の住宅ローンの一部を返済している」という証拠はありますか？

証拠はありません。が、義父の収入が減っていることが、逆説的に、私が支払っていることの説明にはならないでしょうか??義父は、所有権を私に今すぐ移してもいいといっていますので、そこまで追い詰められています。

＞明らかに「住宅ローンの返済をしている」のでしたら、ご質問者さま→義父さまへの「贈与」が発生していますので、ご質問者さまが「返済」をした分だけ、住宅の「所有権持ち分」をご質問者さまの名義に変更することにより、「贈与」が相殺されると思います。

その線でも並行して考えてみたいと思います。まずは、住宅の所有権持ち分を変更してもらうように進めてみます。

色々とありがとうございました。

補足

色々とご丁寧にありがとうございます。

＞自分たちが返済することにしたいけれど、住宅ローンの金利が高いから何とかしたい…というお話ですよね？

そうです。名義は、どちらになるにせよ、金利を下げて支払い金額を減らしたいというのが最終目的です。

＞給与所得者ならば、退職金をアテにした返済計画を立てられたということでしょうか。

義父は、ローン返済中の15年の間に転職などもあり、かなり年収が下がっています・・。

＞「ご質問者さまが収入合算者となり『連帯保証人』になる」という形での相談ではなかったのでしょうか？

それも話しましたが、あくまで、借り換え元の方で、収入合算者としてローン名義に追加してもらい、その形になったうえで借り換えをしてくださいと言われたので、借り換え元で追加してもらうように交渉しましたが、断られてしまい、打つ手がない状況です。
私の属性は、一般会社員年収350万です。ごく普通のサラリーマンです。

＞では、義父さまの「子」である、ご質問者さまの奥さまには年収はありませんか？
パートで、年間100万程度です。債務者の追加については、もう一度交渉しています。

＞収入合算者を『連帯保証人』として徴求することになると思います。
連帯債務者と連帯保証人がごっちゃになっていました・・。もう一度整理して話をしてみます

回答No.2

ehimedanji

私の周りの人の体験を参考にして下さい

私の知人が親子で共同債務でなく住公は娘銀行の住宅ローンは父親で借りていました
数年経過後、父親が亡くなり銀行ローンは団信で決済され支払いが免除になりました

もう一例は
知人が妻名義で住宅ローンを組んで支払いしてましたが妻が失踪
以後も夫や娘が名義はそのままで支払いは続けています
保全のために所有権は子供の共有名義に変えました
(銀行にはシカト)
売買や債務者変更の手続きはしていません

売買した場合、所有権移転不動産取得税、住宅ローンの　色々あります　

また利息に関しては現在の住宅ローンの金利の引き下げは簡単ですよ
本人の実印とサインがあれば三年固定や十年固定に今の契約の中で変更できますよ
拘って名義変更や債務者変更する必要がありますか？
逆に父親は二度と借入は出来ないでしょう
今の契約は生きてます

貴方も敢えて夫妻を抱える必要はないかと　

あとは余談ですが
貴方は奥さんと一緒になってお父さんは義理の父親になるわけですね
お父さんに万が一の時はお母さんと奥さんが相続人な訳ですね
貴方と父親が養子縁組をした場合、貴方も相続人になりますよね。
そこまでするかどうかは貴方次第ですが　

参考になれば幸いです。

お礼

ご回答ありがとうございます。

＞また利息に関しては現在の住宅ローンの金利の引き下げは簡単ですよ
本人の実印とサインがあれば三年固定や十年固定に今の契約の中で変更できますよ

そうなんですね。借り換えのことばかり先行して考えていました。今の金融機関ともう一度話し合ってみます。

それがダメなら、所有権持ち分の変更をまず検討してみます。

ありがとうございました。

回答No.1

noname#121701

親子間での債務引き受け契約をします。
これには銀行の承諾は民法上必要ですが、あなたが債務を支払っている事実を立証すれば税務署としては認めざるをえない話しとなります。
親子間での売買契約に基づくあなたの売買代金支払い債務と債務引き受けとを相殺するのです。
しかし建物売買価格をいくらかにするかです。
通常固定資産税評価額を使ったりしますが、おそらく１０００万円より安いはずです。
安い物を高いことで問題点が一つあります。
過去に１度だけ住宅ローンの組めない人が住宅ローン付きでの売買契約をする際この売買契約書を作成し登記申請をしたことがあります。
その後お客さんからクレームが無いので税務署には通用したのかと思いますが定かではありません。

債務引き受け契約書の作成。
売買契約書の作成。条項の中に売買代金と債務引き受けを相殺する旨を記載する。

民法上はおかしな契約ですが、税務署には通用する契約だと思います。
税務署がどういう判断をするかは不明です。
もっといい法律構成か経験を他の回答者と比較してみてください。

お礼

ご回答ありがとうございます。

＞あなたが債務を支払っている事実を立証すれば税務署としては認めざるをえない話しとなります。

立証するのが大変そうですが、その後は、できなくはなさそうですね。ただ、行政書士？の方などにお願いしたとして、色々と諸経費がかかりますよね・・・。そのあたりも含めて、もう一度どうするのがベターなのか家族で話し合ってみます。

色々とありがとうございました。