父息子住宅ローン返済、借り換え、名義変更について

質問

義理の父と一緒に二世帯で暮らしており、住宅ローンを折半で払っております。
子供は私の妻1人なので、将来的には、私たちの家となります。
住宅は、父親名義になっており、ローンの名義も父親です。
ローン残存期間があと15年で1000万程度借入れ残高がある状況です。
父親の方が、高齢になってきており、収入が減ってきましたので、この度、私たち夫婦が主となって支払いをしていく形となりました。
現状の金融機関の金利が固定3.85と少々高いので、借り換えをしたいのですが、父親の年齢が58歳なのと、年収が200万台に下がってきており、大手の金融機関には断れております。
私(32歳会社員）が連帯債務者となって収入合算で返済していく形に変更してから借り換えは可能という返事を多く頂き、現在借りている金融機関に私を債務者として追加していただくよう頼みましたが、まったく認めてもらえませんでした。
ローン名義の変更は、離婚などの特別な事情があるときのみということでした。
とりあえずは、このまま返済していくしかないのでしょうか？
親子間売買も、厳しそうなきがしますが、できるのでしょうか？
宜しくお願いします！！

回答No.3

Domenica

住宅ローン審査経験者です。

税務上は、「負担付贈与」（住宅ローンをご質問者さまが引き受ける代わりに、それに相当する所有権持ち分をご質問者さまに贈与する）とすればいいんでしょうけれど（ただし、引き受けるための）、ご質問者さまにとって問題となっているは「住宅ローン」のことですよね？

自分たちが返済することにしたいけれど、住宅ローンの金利が高いから何とかしたい…というお話ですよね？

58歳で残りの返済期間が15年ということは完済時年齢は73歳。
義父さまのご職業など属性は存じませんが、一般的には老齢年金を受け取るような年齢（65歳以上）になってからも返済が続くような計画ですから…。給与所得者ならば、退職金をアテにした返済計画を立てられたということでしょうか。

> 年収が200万円台
といっても、200万円～299万円の範囲があります。
債務残高：1,000万円、返済年数：15年ですと、仮に2.00％で借り換えができたとしても、年収299万円で26％弱、年収200万円で40％程度の返済負担率となります。
年収300万円未満では、確かに借り換えは厳しいですね。

ところで、ご質問文からは、借り換えの相談について、お義父さま単独のままで借り換えしたいと相談されたように見受けられるのですが、「ご質問者さまが収入合算者となり『連帯保証人』になる」という形での相談ではなかったのでしょうか？
それとも、それでも借り換えはＮＧと言われたのでしょうか？

> 私(32歳会社員）が連帯債務者となって収入合算で返済していく形に変更してから借り換えは可能という返事を多く頂き、現在借りている金融機関に私を債務者として追加していただくよう頼みましたが、まったく認めてもらえませんでした。
これもご質問者さまの属性等が分かりませんので、何とも言えませんが、金融機関には「債務者の追加」を認めてもらえなかった訳ですね。
「債務者の追加」は、金融機関にとっては不利になることではないので、断らなくてもいいのに…と思ってしまいましたが、もしかしたら、ご質問者さまと義父さまが「義理」の関係であること…などが影響しているかもしれません。

では、義父さまの「子」である、ご質問者さまの奥さまには年収はありませんか？
（奥さまに年収があれば）奥さまが「連帯債務者」もしくは「連帯保証人」となる場合でもダメでしょうか。

（奥さまに年収がなければ）、ご質問者さまが「連帯債務者」となり、さらに奥さまが「連帯保証人」となってもダメでしょうか。

この形で一度確認をされてはどうかと思います。

「収入合算」をする場合、多くの金融機関では、収入合算者を『連帯保証人』として徴求することになると思います。
> 私(32歳会社員）が連帯債務者となって収入合算で返済していく形に変更
というパターン（収入合算者を『連帯債務者』にする）は、あまり聞きませんので、そのあたりで、ご質問者さまの意図と金融機関の「常識」に食い違いがあったかもしれないとも思いました（収入合算者を『連帯債務者』にするのは、旧・住宅金融公庫関連くらいなので）。

ですが、
> 住宅は、父親名義になっており、ローンの名義も父親です。
> 義理の父と一緒に二世帯で暮らしており、住宅ローンを折半で払っております。
住宅の所有権名義…義父100％
住宅ローンの債務名義…義父100％
にもかかわらず、実際には、住宅ローンの返済についてはご質問者さまもされているということですね。

では、「ご質問者さまが、義父さまに住宅ローンの返済額の一部にあたる金額を渡している」ではなく、「ご質問者さまが、義父さま名義の住宅ローンの一部を返済している」という証拠はありますか？
難しいとは思いますが、例えば、ご質問者さまの口座から住宅ローンの返済額が引き落としされているとか（適用項目に「住宅借入金元金返済」とかの記載があるとか、誰が見ても「住宅ローンを返済している」と解るような）。
そうでなければ、「ご質問者さまが、義父さま名義の住宅ローンの一部を返済している」とは言い切れないのですが…。

父の家に娘夫婦が同居している。
だから、娘夫婦は父に「家賃」を払っている。
…とも受け取れる状態ではありませんか？

ご質問者さまとしては、「住宅ローンを折半して返済している」おつもりであっても、実際には「家賃を払っている」「生活費として資金を渡している」のと、区別がつかない状況なのではないかと思いまして。

仮に、明らかに「住宅ローンの返済をしている」のでしたら、ご質問者さま→義父さまへの「贈与」が発生していますので、ご質問者さまが「返済」をした分だけ、住宅の「所有権持ち分」をご質問者さまの名義に変更することにより、「贈与」が相殺されると思います。
この事実により、金融機関に住宅ローン対象物件の「所有権持ち分」について、一部をご質問者さまの名義に変更することを認めさせます。

そして、ご質問者さまが、義父さまの住宅ローン対象物件に「所有権持ち分」を持たれれば、住宅ローン対象物件の『共有者』となりますから、金融機関は「担保提供者」として『連帯保証人』に徴求することになると思います。

もし、ご質問者さまが、明らかに「義父の住宅ローンの返済をしている」ということが証明できそうならば、このような手段によって、ご質問者さまが『連帯保証人』に加わることもできなくはないかな…と思うのですが…。

> ローン名義の変更は、離婚などの特別な事情があるときのみということでした。
離婚でもローンの名義変更は結構難しいですよ。

> 親子間売買も、厳しそうなきがしますが、できるのでしょうか？
「親子間売買」自体はできるのですが、その資金を住宅ローンとして金融機関から借りることはできないですね。

お礼

回答の続きです。

＞「ご質問者さまが、義父さまに住宅ローンの返済額の一部にあたる金額を渡している」ではなく、「ご質問者さまが、義父さま名義の住宅ローンの一部を返済している」という証拠はありますか？

証拠はありません。が、義父の収入が減っていることが、逆説的に、私が支払っていることの説明にはならないでしょうか??義父は、所有権を私に今すぐ移してもいいといっていますので、そこまで追い詰められています。

＞明らかに「住宅ローンの返済をしている」のでしたら、ご質問者さま→義父さまへの「贈与」が発生していますので、ご質問者さまが「返済」をした分だけ、住宅の「所有権持ち分」をご質問者さまの名義に変更することにより、「贈与」が相殺されると思います。

その線でも並行して考えてみたいと思います。まずは、住宅の所有権持ち分を変更してもらうように進めてみます。

色々とありがとうございました。

補足

色々とご丁寧にありがとうございます。

＞自分たちが返済することにしたいけれど、住宅ローンの金利が高いから何とかしたい…というお話ですよね？

そうです。名義は、どちらになるにせよ、金利を下げて支払い金額を減らしたいというのが最終目的です。

＞給与所得者ならば、退職金をアテにした返済計画を立てられたということでしょうか。

義父は、ローン返済中の15年の間に転職などもあり、かなり年収が下がっています・・。

＞「ご質問者さまが収入合算者となり『連帯保証人』になる」という形での相談ではなかったのでしょうか？

それも話しましたが、あくまで、借り換え元の方で、収入合算者としてローン名義に追加してもらい、その形になったうえで借り換えをしてくださいと言われたので、借り換え元で追加してもらうように交渉しましたが、断られてしまい、打つ手がない状況です。
私の属性は、一般会社員年収350万です。ごく普通のサラリーマンです。

＞では、義父さまの「子」である、ご質問者さまの奥さまには年収はありませんか？
パートで、年間100万程度です。債務者の追加については、もう一度交渉しています。

＞収入合算者を『連帯保証人』として徴求することになると思います。
連帯債務者と連帯保証人がごっちゃになっていました・・。もう一度整理して話をしてみます